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中古マンションの諸費用について、具体的な項目と金額の目安を解説します。一般的には、売り出し中の中古マンションの物件価格に諸費用までは記載されていません。諸費用を知れば、マンション購入のためにかかる本当の金額が見えてきます。中古マンションの購入を検討している人はぜひチェックしてください。
中古マンションの諸費用は物件価格の約10％
中古マンションの費用を計算するときは物件価格の10％で計算してみてください。
また、ローンの保証料などは金利に上乗せして初期には支払わないことも出来ます。これらを総合的に考えると必要な費用は5,000万円を超えるような物件で約5％、少額な物件でも8％ぐらいが私のイメージです。更に引越し代まで考えて経費を算出したほうが良いですし、更に新居に伴って家具を買ったりTVを買ったりすることも考えると、諸費用を10％程度と考えておけば非常に余裕のある計画になると思います。
中古マンションの費用は大きく分けると「購入時の初期費用」「引き渡し時にかかる費用」「入居後にかかる費用」の3つに分類されます。
これらを計算すると大体物件価格の10％に収まります。ただし、10％という数字はあくまで目安なので、次章より紹介する各項目の費用内訳について、詳しく理解しておく必要があります。
また、はじめにいっておくと「購入時の初期費用」と「引き渡し時にかかる費用」は、仲介する不動産会社が概算を出してくれるので、その金額を参考にしましょう。
中古マンション購入時の初期費用
中古マンション購入時の初期費用は以下2点です。
- 仲介手数料
- 売買契約書用の印紙税
詳しく解説していきます。
○仲介手数料
仲介手数料率は、以下のように売買価格によって決まっています。
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売買価格 |
仲介手数料率 |
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200万円未満 |
売買金額×5％ |
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200万円超～400万円以下 |
売買金額×4％+2万円 |
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400万円超 |
売買金額×3％+6万円 |
注意点は、消費税がかかる点と上記で算出した金額は仲介手数料の上限である点です。
たとえば、3000万の物件を購入する場合、「3,000万円×3％+6万円＝96万円（税抜き）」が仲介手数料の上限になります。
満額の仲介手数料を請求する不動産会社が多いものの、最近では仲介手数料無料や半額の会社も出てきています。
○売買契約書用の印紙税
金銭の授受がある契約書の作成には印紙税がかかります。不動産の売買契約書の印紙税は、売買金額によって以下の税額に定められています。
- 50万円以下：200円
- 50万円超～100万円以下：500円
- 100万円超～500万円以下：1000円
- 1000万円超～5000万円以下：10,000円
- 5000万円超～１億円以下：30,000円
- １億円を超～５億円以下：60,000円
最も多い売買金額は1000万円超～5000万円以下だと思うので、印紙税は1万円と認識しておけば問題ありません。
引き渡し時にかかる諸費用
引き渡し時にかかる諸費用は以下の通りです。
- 住宅ローン契約用の印紙税
- 融資事務手数料
- ローン保証料
- 火災保険料
- 登録免許税
- 司法書士報酬
詳しく解説していきます。
○住宅ローン契約用の印紙税
売買契約書と同様に、住宅ローンも金銭の授受があるため印紙税がかかります。
印紙税は上述した金額と同じですが、住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）にかかる印紙税は売買金額ではなく「借入金額」になります。
○融資事務手数料
融資事務手数料とは住宅ローンを組むときに、金融機関に支払う手数料です。金額は金融機関によって異なるので、都度確認が必要です。
○ローン保証料
ローン保証料とは、保証人の代わりをしてくれる保証会社に支払う費用です。保証料も金融機関によって異なりますが、手数料と保証料はバランスを取っている金融機関が多いです。
たとえば、手数料は3万円だけど保証料は「融資金額×2％」、もしくはその逆……のようなイメージになります。そのため、金融機関の諸費用を調べる時は、手数料と保証料はセットで比較する必要があります。
私のお客様は代替このパターンが多いです。また、一括で支払う場合の保証料は借入金100万円に対して2万円位が相場と感じています。よって3000万円借り入れる場合の初期に一括で支払う場合のローン保証料は約60万円位になります。
○火災保険料
火災保険は保険会社によって選べるオプションの種類や保険金額の設定は異なるので、慎重に選ぶことが大切です。また、火災保険料はマンションの構造や地域によって異なります。
参考までに、こちらのサイトでざっくりシミュレーションできるので参考にしてみてください。
○登録免許税
不動産の購入時は所有権移転登記が必要です。また、金融機関で住宅ローンを組む場合は、抵当権設定登記も必要になります。
登記する際には登録免許税がかかり、それぞれ登録免許税は以下の通りです。
- 所有権移転登記（土地）：不動産価額×1.5％
- 所有権移転登記（建物）：建物価額×0.3％
- 抵当権設定登記：借入金×0.1％
不動産価額とは、それぞれの固定資産税評価額のことです。固定資産税評価額は売主にヒアリングすることで確認できます。
○司法書士報酬
司法書士報酬とは、前項で解説した「登記」を司法書士に依頼する費用になります。金額は司法書士事務所によって異なりますが、5～10万円程度が相場と思っておきましょう。
入居後にかかる費用
入居後にかかる費用は以下の通りです。
- 不動産取得税
- 固定資産税・都市計画税
- 管理費・修繕積立金
詳しく解説します。
○不動産取得税
不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を購入したときに一度だけかかる税金のことです。税率は「 固定資産税評価額 × 4％」になります。
ただし2021年3月31日までは、特例が適用され税率は以下のように軽減されています。
- 土地及び住宅 3％
- 住宅以外の家屋 4％
もちろん、中古マンションは住宅なので税率が3％です。不動産取得税は不動産の引渡しを受けてから半年～1年後に請求されるので、忘れないように気を付けましょう。
○固定資産税・都市計画税
固定資産税は不動産を所有している人全員に発生する税金で、不動産を所有している限り必ず支払う必要があります。
都市計画税とは、国が有効な土地活用をするために必要な費用に充てることを目的とした税金のことです。都市計画税は固定資産税と併せて徴収されます。
固定資産税と都市計画税は、売主が持っている「固定資産税決定通知書」で金額が確認できるので、不動産会社経由で確認しておきましょう。
○管理費・修繕積立金
管理費・修繕積立金は、住宅ローンとは別に毎月支払う固定費用になります。こちらはネットで物件を調べる際、物件概要の欄に記載があるのでご確認ください。
まとめ：諸費用の目安は最大でも購入金額の10%
この記事で紹介したのは以下のとおりです。
中古マンションの購入時はおおよそ「購入金額×10％」程度の諸費用がかかると思っておきましょう。概算は不動産会社が提示してくれるので、その金額を確認します。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧
