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住宅ローンを滞納してしまうと最終的には競売手続きとなりますが、その前に任意売却する選択もあります。
本記事では、住宅ローンを払えなくなった人や、返済が厳しく感じ始めている方に向けて、任意売却に関する基礎知識を解説していきます。
本記事を読むことで、住宅ローンが払えなくなったとき、競売がいいのか任意売却がいいのかについて判断できるようになるでしょう。
任意売却を検討したほうがよい状態とは
任意売却はどんなタイミングで検討すべきなのでしょうか？
ここでは、任意売却の基本的な仕組みなどに触れながら解説していきます。
住宅ローンの残債を完済しないと売却できない
まず、不動産を購入したときに住宅ローンを組むなどして物件に抵当権が設定されていると、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しない限りは不動産を売却できません。
抵当権は住宅ローンを滞納するなどしたときにその物件を差し押さえられる権利であり、抵当権を抹消しない限りは他の人が購入しようとは思わないからです。
このことから、住宅ローンの返済が厳しくなったとしても、不動産を売却して住宅ローンを完済するということができないケースがあります。
抵当権を抹消しない状態で不動産の所有権を移転すると、新所有者は旧所有者の債務を取得した不動産で担保提供していることになります。いわゆる物上保証している状態です。
誰も他人の債務に新しく購入した不動産を提供しないので、抵当権付きで不動産を売却することは出来ません。
オーバーローンとアンダーローン
不動産に設定された抵当権は、住宅ローンを完済しないと抹消できませんが、不動産の売却代金で住宅ローンを完済して抵当権を抹消することは認められています。
このため、住宅ローンの残債より不動産の売却価格が高い場合には、住宅ローンの返済が厳しいので家を売却する選択が可能です。
この住宅ローンの残債より売却が高い状態をアンダーローンと呼びます。
一方、住宅ローンの残債より売却価格が安い場合をオーバーローンと呼びます。
オーバーローンの場合、差額を現金で用意できなければ不動産を売却して住宅ローンを完済できません。そもそも返済に困っているくらいですから、まとまったお金を用意することは難しいでしょう。
金融機関と交渉して任意売却できる
通常、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければ不動産を売却できません。
しかし、金融機関と交渉して不動産を売却して住宅ローンを完済できずとも抵当権を抹消してくれる方法があります。
それが任意売却です。
抵当権を設定するのは金融機関なので、金融機関から了承を得られれば住宅ローンを完済せずとも抵当権を抹消できるのです。
もちろん、抵当権を抹消しただけなので、不動産売却後もローンに残債がある場合には引き続き返済する必要があります。
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なぜ任意売却が競売より良いのかを解説
住宅ローンの返済が厳しくなり、滞納が続くといずれは競売の手続をしなければなりません。
一方、競売より前に金融機関と交渉して任意売却する方法もあります。
ここでは、競売と任意売却を比べたときに、なぜ競売より任意売却が良いのかについて見ていきたいと思います。
任意売却は市場に近い価格で売却できる
競売の場合、市場価格より非常に安い価格での売却となるのが一般的ですが、任意売却であれば市場に近い価格で売却できます。
金融機関の了承を得ながら続ける必要があったり、競売が始まるまでに売却したりしないといけないなど制約もありますが、通常の方法で不動産の売却を進められるのです。
任意売却後は、残債を返済していくことも可能で、必ずしも自己破産する必要がありません。
自己破産すると官報に掲載されたり、特定の職業に就けなくなったりするため、できるだけ避けたいという方にはおすすめだといえるでしょう。
競売物件は裁判所で物件資料を見る事は出来ますが、内覧は出来ません。任意売却は手続き的には一般の不動産取引と変わらないので内覧も可能です。
従って競売の落札者は不動産の中も見ずに数千万円で不動産を購入することになります。つまりリスクの全てを把握しない状態で購入するのです。
リスクが分からない分価格を安く購入してリスクに備えようとします。この点が競売の価格は任意売却よりも安くなる要因の一つです。
任意売却は引越し費用を売却代金から捻出できる
また、任意売却は不動産の売却代金から引越し費用を捻出できるケースがあります。
競売の場合にはこうした制度はありません。
不動産を手放した後もある程度まとまったお金を利用できるという点は大きなメリットだといえるでしょう。
任意つまり自由な意思で売却するので、売却交渉の中に引っ越し費用を含めて交渉が出来るという意味です。
残債を分割返済できる
競売の場合、不動産売却後に残された残債については、売主が一括返済しなければなりません。
そもそも競売しなければならないほどお金に困っているのに、一括返済できる資金を持っているという方はほとんどいないでしょう。
実際のところ、競売後は自己破産を選択される方も多くなっています。
一方、任意売却であれば売却後は金融機関との話し合いの元、売却後に返済条件などが決定されます。
無理のない範囲で分割返済していくことも可能で、売却後にしっかり自分で返済していきたいという方には特におすすめだといえるでしょう。
任意売却の手続きの流れ
任意売却の一般的な流れは以下のようなものです。
- 不動産会社に相談する
- 住宅ローンの残阪証明を取得する
- 媒介契約を締結する
- 金融機関から許可を得て任意売却を開始する
- 決済
それぞれについて見ていきましょう。
不動産会社に相談する
まずは通常の不動産売却と同じく、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
不動産会社に相談すると査定など一般的な売却と同様の手続を行っていくことになります。
なお、任意売却を取り扱っていない不動産会社もあります。事前に確認したうえで手続きを進めることが大切です。
住宅ローンの残阪証明を取得する
実態を把握しておくため、また金融機関との交渉をスムーズに進めるためにも、住宅ローンの残阪証明を取得しておくようにしましょう。
住宅ローンの残高証明は金融機関で請求するとすぐに受け取れるようになっています。
媒介契約を締結する
査定などを済ませ、任意売却を任せる不動産会社が決まったら媒介契約を締結しましょう。
媒介契約には3つの種類がありますが、任意売却の場合は専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ばなければなりません。
これは、金融機関側が1件の任意売却に対して複数の不動産会社から問い合わせがくることを禁止していることが多いからです。
金融機関から許可を得て任意売却を開始する
不動産会社が売主に代わって金融機関と交渉し、条件がまとまれば売却活動を進めていくことになります。
実際に売却が決まった後の各種手続きは通常のものとほぼ同じです。
ただし、逐一債権者たる金融機関に連絡しなければならない点には注意が必要です。
決済
買主が見つかり、諸条件について売主と買主のお互いが納得すれば、後は売買契約締結をして決済手続きまで進めることになります。
ちなみに、買主を見つけた段階で一度金融機関に購入申込書や売上代金配分表などを提出する必要があります。
金融機関から許可を得たら、売買契約から決済手続きです。
なお、売買契約から決済手続きまで2週間～1カ月強程度の時間がかかるのが一般的です。
任意売却は競売の始まる前に済ませる必要があり、余裕をもってスケジュールを進めることが大切だといえます。
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まとめ
任意売却について競売との違いを解説しました。
基本的に、住宅ローンを滞納してしまったら競売を待つより任意売却を選んだ方がお得になることが多いです。
ただし、必ずしも全てのケースで競売が向いていないのでありません。
住宅ローンの支払いが厳しく感じているといった方は本記事の内容を参考に任意売却の基礎を身に着けつつ、必要に応じていつでも任意売却できるようにしておくとよいでしょう。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧
