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３０代～５０代の公務員・サラリーマン（男性）で、住み替えに興味を持っている方へマンションを３ヶ月以内に売却する５つのコツをまとめました。一般的な内容に加えて、ネット上ではあまり書かれていないような業界の仕組み等も盛り込みながら、売却を考える方のご参考にしていただけるような記事にしました。
マンションは３ヶ月で売却できるのか？
なぜ３ヶ月が目安なのか？
不動産を売却するために締結する媒介契約の期間は３ヶ月を超えることができません。期間に制限のない一般媒介でも国土交通省の標準契約書では３ヶ月となっています。このように行政や不動産業界では３ヶ月を売却期間の目安としています。しかし３ヶ月以内に売却することは意外に難しいのが現実です。特に買い替えの場合にはタイミングも大きく関係します。
そういった状況下でもマンション売却にはコツがあります。このコツを活用すれば３ヶ月以内にマンションを売却する可能性を高めることができます。難しいコツではありません。ぜひ試してみて下さい。
マンション売却で３ヶ月以内に売却するための５つのコツ
マンション売却のコツ その１「適切な査定」
マンション売却をスムーズに行うためには査定額が適切かどうかで大きく左右されます。 適切というのは必ずしも相場と比較してという意味ではありません。不動産は個別性のとても高い「商品」です。それはマンション本体の間取や所在階や修繕状況等の要素だけではなく、マンション全体の管理や周辺の環境、そのエリアで供給されている競合マンションの供給状況、通勤アクセスや地域的な再開発や新線・新駅の開通など。
また、売主の都合というソフト面では残債や買い換え物件の価格や早期売却など、相場とは全く無関係に設定されることも多いです。単に「相場よりも少し高く売りたい」というような生半な意識でもしもスムーズにマンション売却をできたら、それはラッキーと言えるでしょう。
また、不動産会社の中には高値をつければ媒介契約を取れると考えているものも少なくありません。それに踊らされて根拠なく強気な価格設定をすれば、いたずらに売却期間を延ばすことになります。適切な査定とは、前述のような諸条件を総合的に判断して行われます。
一括査定サイト
３ヶ月で売るコツとは、このように様々な条件を鑑みて査定額へ適切に反映させる事です。１社だけではなく、一括査定サイトで複数の不動産会社へ査定を依頼するのも効率的な方法の一つです。おすすめの不動産一括査定サイトは２つあります。
１つは大手不動産会社６社が運営し、業界で最も知名度がある「すまいValue」。三井のリハウスや野村不動産など、大手不動産会社にまとめて査定が依頼できるサービスです。
２つめはLIFULL HOME’Sが運営しているHOME’Sです。こちらは約2,800社の不動産会社が登録しておりどんな会社なのか説明も具体的です。
マンション売却のコツ その２「丸投げできる業者を探す」
売却を丸投げできるくらい信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。営業マンはプロですから、売却に関して一任（丸投げ）を受けたら最も効率的な方法で売却します。実は、売却期間と比例して不動産会社や担当者の販売コストや仕事量は増えるのに、報酬の方は基本的には増えません。従ってプロは効率化を図ります。この時、売主が素人目線で要望や指示を出すことが足かせになることも多いです。
できるだけ短期間でマンション売却を成立させることは、売主と不動産会社と営業マンの共通の利益です。プロに任せるのが最も効率的と言えるでしょう。とは言え、単に早売りしたいために処分値で売られてしまっては売主としては困ってしまいますよね。大前提として、その不動産会社や担当者が顧客の利益を最大化するという考えをしっかり持っていることです。
また、売主が早期売却を目指して個人売買サイトを利用することがあります。個人売買で探している買手を見つけられる可能性もあります。媒介を依頼した業者に対してプレッシャーをかける効果もあります。しかし、個人売買サイトのユーザーには個人（素人）も多いため、不安定さや不確定な要素が少なくありません。個人売買サイトで見込み客を見つけたので業者のあっせん客を断り、その後見込み客がトーンダウンして商談が流れ、結果的に売却期間が長引くということもあります。
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マンション売却のコツ その３「媒介の種類を選ぶ」
不動産会社に売却を任せる媒介契約は「一般」「専任」「専属専任」の３つの中から選びます。「一般」は複数の不動産会社へ任せることができます。「専任」と「専属専任」は複数ではなく１社のみに委任です。
「専属専任」が最も売主への縛りが強く、売主が自ら買手を発見しても媒介業者を介して契約しなければなりません。例えば買手が親兄弟や親戚や友人であっても同じです。報酬の上限は全て同じです。どのタイプも一長一短がありますが、早期のマンション売却のコツとしては複数へ依頼できる「一般」媒介がお勧めです。特に売り始めの新鮮な物件情報は広告性が高いため、複数の業者に任せることで競って情報を拡散します。
さらに不動産業界の悪しき慣習である『物件の囲い込み』（自社で買手を見つけるために他社へ物件を紹介しない）もやりにくい媒介タイプです。その反面、「一般」では他社が契約したら自社のかけた広告費や営業コストが丸損になるため、広告費の上限やチラシ掲載枠の大きさや写真枚数の規定を設けている業者もあります。
しかし、「一般」で競合に負けると言うことは販売力が元々劣っているということです。そういった業者には「専任」「専属専任」で任せてあまり良い結果は期待できないものです。「一般」で複数の業者に任せても３ヶ月経過で売却できない場合には、改めて複数の業者の中から最も信頼できる業者へ「専任」「専属専任」で任せるのも良いでしょう。
マンション売却のコツ その４「旅行に行かない」
マンション売却期間中は内覧客を最優先に考えて下さい。週末や連休にはお出かけになりたいお気持ちは分かります。しかし急な内覧申し込みが舞い込むことがあります。売却期間中は毎週末に来客があるものと思って在宅を心がけて下さい。特に旅行は要注意です。夏季休暇・ゴールデンウィーク・シルバーウィークなど長期の連休では旅行のご予定を立てる方も多いため、内乱の申し込みは少なめになる傾向もあります。
しかし、これらの連休で特に夏季休暇に内覧希望する方はかなり高いモチベーションをお持ちのことがあります。夏季休暇くらいしかお休みの取れない多忙な方や、今年だけは海外旅行へ行かずに家探しに専念する方。こういった方々は内覧して気に入ればすぐに購入ステップへ進むことも多いです。
売主様のご都合として、普段の内覧待ちのせいで家族サービスができていないという理由もあり、「長期休暇くらいは」と家族旅行へ行かれる方もいらっしゃいます。家族サービスも大切ですが、３ヶ月で売却するチャンスを逃したくない場合には、この時期だけは旅行を我慢して下さい。
また、媒介業者や客付業者（買手を連れてくる業者）の実務として、いつ内覧できるか分からない不在がちの物件よりも内覧しやすい物件へ買手を引っぱる方が効率的です。「内覧の申し込みがあれば在宅する」という見方によっては上から目線なスタンスではなく、「いつ内覧があっても良いように在宅しておく」というスタンスがベターです。
マンション売却のコツ その５「余裕と計画」
マンション売却では計画が大事です。特に買い替えでは計画もさることながら資金面の余裕も重要です。戸建に比べるとマンションは流動性が高く早期に売れやすい性質のある不動産です。物件の個別性もありますが、平均すると戸建てよりも１ヶ月ほど早く売れる傾向があります。媒介契約の期間の３ヶ月以内で売れるだろうとのんびり考えていたら、最初の週末の内覧客が購入することになって大慌てなどということもあります。計画立案の段階から具体的な引き渡しのスケジュールも立てておくことが望ましいです。
その一方、マンション売却価格について。必ずしも査定額通りになるとは限りません。買い先行の買い換えの場合、引き渡しなどの関係から、大幅値引きして早期売却する可能性もあります。値引額は自己資金から拠出しなければなりません。さらにつなぎ融資を利用していた場合には、返済は先に始まっているため自己資金が弱くなっている場合も。余裕のない計画を立ててしまった場合には致命的となる恐れもあります。
また、他人様へ売却するのですからきちんと修繕を行うことで、引き渡し後の苦情やトラブルを未然に防げます。内覧時に物件が良く見える効果もあります。売却計画では先を見据えて修繕計画および費用まで考慮しておくことをお勧めします。ただし、グレードアップまでは考えなくても構いません。その分高くなりますし、買主が自分でリフォームしたいと考えている場合には逆効果となります。
まとめ・マンションを３ヶ月で売却するコツは
やるべきことをしっかりやること
この記事では以下の内容を紹介しました。
マンションを３ヶ月で売却するコツはやるべきことをやる。これに尽きます。例えば、査定や業者選びをきちんとやること。媒介契約の種類を適切に選ぶこと。内覧できる状態を保つこと。引き渡しや資金面などの計画をしっかり立てること。つい敬遠したくなりますが、１つ１つは難しいことではありません。前向きに取り組むことで早期売却の実現の可能性を高めることができます。
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