売却してもローンの残債が残る場合はどうすればよいのでしょうか?

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もし今の家を売却してもローンの残債が残るかもしれない…。そんな時はどうすればいいか質問をいただきました。売却してもローンの残債が残る場合はどうすればよいのでしょうか?

不動産のプロからのアドバイス

住宅 売却

選択肢は「ローン借り替え」と「家賃収入」の2つ

ローンの借り替えが一般的と言えます。その中でも「買い替えローン」などと呼ばれるローンは使いやすいでしょう。これは残債と買い替える物件のローンをひとまとめにして毎月返済するものです。普通に購入する場合に比べると毎月の返済額は高くなりますが、買い替え物件の価額を抑えることで無理をせずに返済できます。


条件さえ整えば、金利の安い住宅ローンへ借り替えて残債を減らした後で売却するか、売却後の残債を毎月返済できる程度に圧縮・減額するという方法もあります。その他にもいくつかローン商品があるので、ご自身に適した買い替えローンを選ぶと良いでしょう。

注意点はローンごとに条件が付されていることも少なくないこと。金融機関からよく説明を受けて十分理解してから実行に移しましよう。このようにして借入の内容を組み替えることで比較的スムーズに残債処理ができます。

家賃収入で返済

残債が多額の場合、借入の組み替えが実質不可能となる場合もあります。いわゆる売るに売れないという状況です。その場合には賃貸に回して家賃収入で返済することも選択肢の一つです。

ただし、住宅ローンで購入した物件は自己居住用に限定されるため、他者に貸し出して家賃を得るには借入している金融機関の承諾が必要です。無断で行った場合には住宅ローンの一括返済を求められる恐れもあります。

必ず事前に金融機関へ相談の上で実行しましょう。その上で賃貸経営を行うことになります。黒字経営ができれば理想です。最悪は赤字経営でも空室にせずに毎月の家賃収入を確保できれば、住宅ローン返済の負担を軽減させることは可能です。状況が整ったら改めて売却の可能性を模索します。

最も重要なのは購入時の資金計画

ポイント

そもそも論になってしまいますが、残債処理に関して最も重要なのは購入時に無理な資金計画をしないことです。一生に一度の買物として妥協しない姿勢で家探しを行い、当初の予定よりもほんの少しだけ頑張って高額な物件を購入する。妥協することが正しいとは言いません。

しかし、低金利なども悪い意味で作用して、金融機関から過剰ともいえるような融資額を引き出せてしまうこともあります。もちろん審査が通った以上は、金融のプロから見て何もなければそのまま完済できるという内容でしょう。

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ローン返済中に何が起こるかわからない

ところが、住宅ローンは長い返済期間を設けるのです。金融機関はローンを組む際の年収や勤務年数はみますが金銭感覚やその後の家族構成などは分からないのです。ローン返済期間の人生には様々な変化や思いもよらない出来事が発生します。

そういった変化や有事の際、売却やその他の選択肢を幅広く検討できるように備えておくことはとても重要です。過剰ともいえる融資額は転じて重たい残債へ転じ、多額であればあるほどに選択を狭める足かせとなります。繰り返しになりますが、購入時に無理な資金計画をしないことがとても大切です。

不動産売却してもローンが残るときは?:まとめ

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