住宅ローンが払えないとどうなる?

競売にかけられ家が他人の物になりローンだけが残ります

病気や離婚したことを理由に、住宅ローンが払えなくなるとどうなるのでしょうか。 結論から言うと、何もしないでいると競売にかけられ、家は他人のものになってしまいます。

競売は通常の方法により売却と比べるとかなり安くなってしまうのが一般的です。多くの場合、競売の代金で住宅ローンの残債を完済することができません。

つまり、競売で家を失うにも関わらず、借金だけは手元に残ってしまうのです。

競売開始までの流れ

差し押さえ、競売

住宅ローンを滞納してしまってから、競売にかけられるまでの流れは以下の通りです。

  1. 住宅ローン滞納
  2. 督促状、催告書が届く
  3. 期限の利益喪失
  4. 代位弁済決済の要求
  5. 競売の申し立て

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。 

1.住宅ローン滞納したら

住宅ローンを滞納すると、2カ月目程度までは銀行からはがきや手紙で催促されます。
単に銀行口座へ入金するのを忘れてしまっていた、という可能性もあるからです。

2.督促状、催告書が届く

住宅ローン滞納から3カ月目になると、督促状や催告書が送付され、滞納分の支払いを要求されます。ただ、この段階ではまだ要求された通り、ローン滞納分と遅延損害金を支払えば大丈夫です。

3.期限の利益喪失

督促状や催告書を送付しても、滞納分の返済がなされない場合、期限の利益を喪失する手続きが開始されます。期限の利益とは「借入金の支払い期限が到来するまでは返済しなくてよい」という、債務者側の権利です。その期限の利益が喪失するということは、喪失した時点で住宅ローンの残債を全て請求されるということです。

期限の利益喪失手続きがなされると、もう元通りには戻れません。どうにかして住宅ローンの残債を完済するしかなくなります。

4.代位弁済手続き

期限の利益喪失後は、銀行から直接督促されるわけではなく、ローン借入時に保証契約を結んでいた保証会社が督促します。これは、保証会社が債務者の代わりに住宅ローンの残債を肩代わりしているからです。

5.競売の申し立て

競売、差し押さえ

代位弁済後、保証会社は競売の申し立て手続きを行います。競売の申し立て後、裁判所が開始決定を出すと競売不動産は差し押さえられます(ただし、競売手続きが進んで競売物件の所有権が買主に移るまでは立ち退きは請求されません)。

その後、入札が開始され、買受人が決まると物件を引き渡す必要があります。 所有権移転後、引き渡ししないでいると、法的手続きが取られ、立ち退き請求されることになります。

住宅ローンが払えない状態になる前に売却できないの?

競売になると、通常の売却方法よりかなり安い価格での売却となってしまうため、家を失うばかりでなく、ローンの残債もかなりの額が残ってしまいます。 

一方、ローンを延滞してしまう前に、家を売却してしまえば、競売と比べてかなり高額で売却できます。基本的には、ローンの返済が厳しくなってきたら早めに売却を検討するべきです。

しかし、場合によっては売却したくても売却できないことがあります。住宅ローンの残債を、家の売却代金で完済できない時です。例えば新築マンションは誰かが住んだ時点で1~2割価値が下がりますので築浅で売ってもローンは残るでしょう。

住宅ローンの残債を完済できないと家は売却できない

家の購入時に住宅ローンを組んだ場合、ローンを完済できなければそもそも家を売却することができません。

これは、住宅ローンを組んだ時に、家に抵当権を設定しているからです。 抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った時に、優先的に物件を差し押さえられる権利のことで、抵当権を抹消するには住宅ローンを完済する必要があります。

家の売却時の住宅ローン完済については、家の売却代金で完済することも可能です。家の売却価格が住宅ローンの残債より低くなってしまった場合、その差額を手持ちの資金で賄う必要があります。 一方、家の売却価格と手持ち資金を足し合わせても住宅ローンの残債に足りない場合、家は売却できません。

例えば、2,000万円の住宅ローン残債があるケースで、家を1,500万円で売却できたとすると、差額の500万円を自己資金で用意する必要があります。 ただし、この500万円を用意できないと、そもそも家を売却できない、ということになります。

任意売却を活用しよう

家の売却代金が住宅ローンの残債より低く、その差額を自己資金で用意できない場合は家を売却できません。しかし、そのままローンの返済が厳しい状況が続くと、いつかはローン滞納~競売となってしまうでしょう。

家も売れず、ローンの返済も厳しい場合、競売を待つしかないのでしょうか。 こうした時の救済策として活用できるのが、任意売却です。

任意売却とは

任意売却とは、通常、ローンを完済できなければ抵当権を抹消できないところ、金融機関と話し合って「ローンを完済できなくても抵当権を抹消できる」ようにしてもらうことです。家を売却できない理由は、抵当権が抹消できないことだったので、抵当権を抹消できれば問題は解決します。

ただし、任意売却の結果残ったローンの残債については、金融機関と話し合い」月〇万円ずつ返済する」など取り決めして返済していきます。 任意売却は、通常、住宅ローンを滞納してから競売が決定するまでの間に行います。 任意売却は通常の売却と同じ方法で売却するため、競売のように安い価格での売却とはなりません。

ただし、競売が決定するまで、というタイムリミットがある点に注意が必要です。

金融機関と話し合いをして返済計画を見直せることもある

銀行

通常、任意売却はローンを滞納してから競売が決定するまでの間に行われますが、ローンを滞納しているため、個人信用情報には滞納の記録が残ってしないます。つまり、数年間はローンを利用することはできなくなります

一方、ローンを滞納する前に、金融機関にローンの返済が厳しいことを相談すると、場合によっては何らかの対策を考えてくれることがあります。例えば、返済期間を長くすることで毎月の返済額を少し抑えてくれるといった対策です。

この辺りの対応は、金融機関によって異なりますが、銀行としても競売となると残債の回収が難しくなるため損します。

お互いのメリットとなるため、ローン滞納前に相談すれば親身になって考えてくれるはずです。

住宅ローンが払えなくなりそうならまず相談

抱え込まず対納前に相談しよう

ローンを支払えなくなってしまった後の手続きについて、競売の流れや滞納前の売却、任意売却について等お話しました。

ローンが支払えていないことを、どこにも相談せず放置し、最終的に競売となってしまうとかなり損をしてしまいます。 ローンの返済が厳しくなった段階で、滞納する前に金融機関に相談すると何らかの対策を考えてくれる可能性は高いため、まずは相談するとよいでしょう。


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マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
逆瀬川 勇造
地方銀行にてリテール業務に2年間従事後、不動産会社にて6年間新築住宅や不動産売買、土地仕入れに携わる。それらの経験を活かし、金融に強い不動産ライターとして記事を執筆。宅建士/2級FP技能士(AFP)/相続管理士。