売却？活用？空き家をもっていると何が問題なの？

空き家の取り扱い方を不動産のプロが解説します

人口の高齢化に伴い、空き家率の増加が頻繁に取り上げられるようになっています。都心回帰が進む昨今では、地方にある実家などの相続不動産が空き家になる『空き家問題』が多発しており、多くの自治体が頭を悩ましています。

実家ということから売ることに対して抵抗を感じる方もいるようですが、空き家を放置しておくことは大きなリスクとなるので売却するか活用するか、必ずどちらかを選択しなければいけません。

では、空き家問題を考える前に、どんな不動産が『空き家』と認定されているのかを確認していきましょう。

空き家の定義

国土交通省では、電気・ガス・水道などのライフラインの使用状況、登記簿謄本や住民票をなどを確認した上で、1年以上利用されている実態がない住宅のこと『空き家』と定義しています。人が住んでいない不動産全てが空き家と言われているのではないので注意して下さい

空き家の定義を理解したところで、具体的な空き家問題を確認していきましょう。

主に、『費用面』、『衛生面』、『防犯面』の3項目の問題が多く取り上げられています。

費用面の問題

不動産を所有している期間中は固定資産税・都市計画税、敷地内の管理費用（草木の伐採など）、相続で取得する場合は相続税などの費用がかかります。今住んでいるご自宅が遠くにあれば、換気などの手入れで実家に行くだけでもお金がかかります。
物件管理を怠ると近隣住民とのトラブルのもとになるので、家の中や庭の定期的な清掃は欠かせません。

また、自治体に『特定空き家』に認定された場合、小規模宅地の特例が適用されなくなり固定資産税の負担が大幅に大きくなります。

衛生面の問題

これも近隣住民とのトラブルで良く聞く事例です。マンション、一戸建てにかかわらず、室内、敷地内を定期的に清掃していなければ悪臭や害虫の発生の原因となります。空き地になっていても、ゴミの不法投棄が不法投棄が増えます。

防犯面の問題

放火や敷地内の不法侵入など、空き家不動産が犯罪に利用されてしまうことが考えられます。
特に放火による火災は周辺住民の多くの方が心配していることで、万が一、第3者に損害を与えてしまった場合には、所有者に責任の負担を求められてしまう可能性もあります。

上記以外にも、空き家は様々なリスクを抱えているので、活用方法が無ければ早めに売却しておくことが最善と言えるでしょう。

住む予定がない空き家は売れるうちに売却するのがおすすめ

リフォームして誰かに貸し出せば家賃収入もあるから貸し出す！と思う方もいるかもしれません。立地がよければそうした活用方法も可能です。可能性ゼロではないのですが、そうしたニーズがある立地ならば売却でもスムーズに買い手が見つかるでしょう。賃貸経営も手間はかかります。

売却するタイミングについては、可能であれば相続が発生する前に売却活動が完了していることが望ましいです。
親族内での売却相談は、空き家を相続する可能性が分かったタイミングで開始します。
そして、相続が発生した時には売却活動が完了している、というのが理想的です。

仮に3人兄弟で相続し共有財産になったとします。売却の際は3人分の住民票等の書類が必要になり、手続きの手間が増えるのです。

空き家に限らず、不動産売却には時間が必要ですし、親族内の話し合いが円滑に進んでいくとも限りません。
空き家のリスクをゼロにしておくためには、相続発生時には空き家売却を完了させておかなければいけないのです。

相続した親の家売却の注意点は？

それでは、空き家不動産の売却について確認していきましょう。
特別な手順などは一切なく、売却の流れは通常の不動産売買と変わらないのでご安心下さい。

『空き家』のイメージというと、汚い・ボロボロ、などネガティブな印象を多くの方が持っています。

このような状況ですから
「空き家不動産を売却するのは難しいのではないか」という不安を抱いている方が意外と多いのですが、心配はありません。

空き家であったとしても、不動産であることには変わりありませんから、
一戸建て・マンションに関係なく売却する方法はあります。

一戸建の場合

空き家の期間によっても異なりますが、木造一戸建てであれば、多くのケースでは建物を利用することが出来ません。
つまり、建物価値が0円といった状況なので、建物付きの不動産であっても、中古一戸建として売却することが難しくなります。
（全ての空き家戸建が建物の利用価値が無いというわけではありませんので、各家庭で現況を確認して下さい。）

ただし、このような状況であっても、戸建の場合は土地の所有権がついているので、『売地』として売却することが出来ます。

既存の建物を解体したのち、更地の状態にして売却活動を行えば利用価値のない建物はなくなるわけですから購入者も安心して不動産を購入することが出来るので、大きな価格交渉をされるリスクも低くなるでしょう。

建物解体費用については、道路の広さや土地形状などの諸条件によって金額が異なります。相場価格を調べるよりも、一括査定をして頂き費用の比較して頂くのが良いでしょう。

マンションの場合

一戸建と異なり、土地と建物を分離して売却することが出来ないので、室内のコンディションはとても重要です。
このような場合は、複数の不動産買取業者に査定依頼することが最善でしょう。
買取業者に買い取ってもらうと、相場よりも売却価格が安くなるというデメリットがあります。

しかし、活用する見込みのない不動産なわけですから、高い値段で売却する事よりも1日でも早く売却することをメリットと捉えることが重要です。不動産買取業者であれば、室内のコンディションが悪くても、室内に残置物が残っていても問題ありません。

あなた自身で買取業者に査定依頼をすれば仲介手数料も必要ないので、空き家マンションを相続した時は複数買取業者に査定依頼をして買取価格を比較してみるのも良いのではないでしょうか。

空き家を持っていてもお得はありません

空き家かかわる税制優遇はあるの？

最後になりますが、空き家不動産の売却を始める前に知っておきたい税制優遇を確認していきます。
不動産売却の際に譲渡益が発生すると、通常であれば所得税が課税されます。

ですが、相続した空き家の場合であれば、譲渡所得から3000万円を控除することが出来る特例が設けられています。

この特例があるだけでも、空き家不動産を売却するメリットを感じて頂けるのではないでしょうか。

ただ、この特例を利用するにあたっては、いくつか要件が定められているので全員が利用できるわけではないので注意が必要です。
あなた自身が、3000万円の特別控除の特例を利用することが出来るのか、必ず事前に確認をしておきましょう。

上記の特例以外にも、東京都では空き家の相談業務などを行う事業者も選定されています。税金以外にも注意しなければいけない点もあるので、空き家を相続したタイミングで相談してみるのも有効な手段になるはずです。

先述していますが、空き家不動産は放置していてもメリットはありません。
税金の特例や補助金制度などを積極的に活用していき、空き家問題をいち早く解決しておきましょう。