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不動産売却・不動産買取・不動産購入3つのケースに分けて、それぞれ違約金の取り扱い注意点をご紹介していきます。不動産申込をしたはいいものの、事情がありキャンセルすることもあるでしょう。そのようなときに、どのような扱いになってしまうのか、キャンセルにペナルティはあるのか……これから不動産申込する予定の方は必ずチェックしてください。
不動産売却におけるキャンセルと違約金の取扱い
まずは不動産売却におけるキャンセルと違約金について解説していきます。
売買契約後のキャンセルは「手付金の2倍返し」が一般的
不動産売却後のキャンセルについては、一般的に「不動産売買契約時に買主から受け取った手付金の2倍返し」という形でキャンセルすることになります。
例えば、売買契約時に100万円受け取っていた場合は200万円返金して解約します。つまり、実質的に手付金の額が違約金と考えればよいでしょう。ただし、手付金の2倍返しで不動産売買契約をキャンセルできるのは「相手方が契約の履行に着手するまで」となります。
例えば、売買契約を履行するために、買主が何らかの発注を行っていたようなケースではこの方法ではキャンセルできません。
相手方が履行に着手した後は合意解約となる
それでは、相手方が履行に着手した後はどのような扱いになるのでしょうか。
相手方が履行に着手した後、契約をキャンセルしたい場合には売主と買主とが話し合って合意解約する必要があります。例えば、買主が「手付金の2倍返しでよい」ということであれば、その条件で解約可能です。
ただし、合意解約においては一般的に「実費負担」でのキャンセルとするのが一般的です。例えば、契約の履行を着手するための買主が何らかの費用を負担していたのであれば、その費用を支払うことを条件とします。
合意解除は締結済みの売買契約を解除する為に新たに締結する解除契約です。よって当事者で解除の条件を締結済み売買契約によらず自由に定める事が出来ます。
合意解除する場面ではいずれかの当事者が契約を履行したくない事情が発生し、違約金の支払う可能性がある状況ですので、違約金の支払いを最大リスクとして交渉する事が重要です。交渉が決裂すれば合意解約ではなく違約解除になるからです。
不動産買取におけるキャンセルと違約金の取扱い
次に、不動産買取におけるキャンセルと違約金の取扱いを見ていきましょう。
不動産買取とは、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらうことを指します。
基本的には不動産売却と同じ
不動産買取においても、基本的には不動産売却と同じ扱いと考えて問題ないでしょう。つまり、手付金を受け取っていた場合は手付金の2倍返しという形で契約をキャンセルします。
ただし、不動産買取においては、買主が不動産会社ということもあり、現金での決済が一般的のため売買契約後1週間程度で決済まで進むのが一般的です。
キャンセルを決断したときにはすでに買主側がいろいろと発注（契約の履行）を済ませた後という可能性も高い点に注意が必要です。もちろん、残金決済時には所有権移転も行うため、決済後のキャンセルはできません。
不動産購入におけるキャンセルと違約金の取扱い
最後に、不動産購入におけるキャンセルと違約金に関する取扱いを見ていきましょう。
売買契約後のキャンセルは「手付放棄」
売買契約後に買主の方から売買契約をキャンセルする場合には「手付放棄」する形を取るのが一般的です。例えば、売買契約時に100万円の手付金を支払っていた場合は、その手付金を返金して貰わない変わりに売買契約をキャンセルします。
ただし、買主側からキャンセルする場合も、売却時と同様、相手方が契約の履行に着手した後は手付放棄によるキャンセルはできません。
ただし相手方が履行に着手した後は合意解約となる
不動産購入時のキャンセルにおいても、相手方が契約の履行に着手した後の解約については、手付解除が出来ないので違約解除か合意解約という形でキャンセルします。つまり、売主と買主との間で話し合いをしてキャンセルの条件を定めます。
例えば、不動産売買契約後に売主が引き渡しに向けた引越しを済ませていたような場合には、手付解除はできず違約解除か合意解除という形でキャンセルしなければなりません。
売主が業者の場合には宅建業法に違約金に関する定めあり
なお、売主が業者の場合には不動産に精通したプロが取引をするということもあり、宅建業法において違約金に関する制限を受けることになります。具体的には「契約の解除に伴う損害賠償額の予定や違約金の額は、売買価格の2割を超えてはならない」というものです。
損害賠償額の予定とは、債務不履行が生じたときに債務を履行しなかった側が支払う違約金について予め定めておくものです。債務不履行が生じたときは、その不履行により生じた損害を計算する手間が生じますが、改めて予定額を定めておくことでそうした手間を省くことができます。
ただし、不動産取引における損害賠償は高額になる可能性が高く、一般消費者では負担できないほどになることも考えられます。こうした消費者を保護する目的で、上記のような法律が定められているのです。
不動産申込後のキャンセルに関する4つのポイント
最後に、購入や買取、売買に関わらず不動産申込をキャンセルした場合のポイントとして以下の4つをご紹介します。
- 解約したらペナルティが発生すると心得よう
- 不動産申込時のキャンセルであればペナルティはない
- 住宅ローン特約や手付金について
- 最終的には売主と買主の話し合い次第
①：解約したらペナルティが発生すると心得よう
本記事でお伝えした通り、不動産売買契約後に自分の都合で売買契約をキャンセルしようとすると、手付放棄や手付2倍返しといったペナルティが発生することになります。
売買契約時には「契約後はペナルティが発生する」と覚悟したうえで手続を進めるようにしましょう。
②：不動産申込時のキャンセルであればペナルティはない
なお、不動産売買契約前には購入のための買付申込を行いますが、売買契約を結ぶ前であれば申込後にキャンセルしたとしてもペナルティが発生することはありません。
法的責任を負う必要があるのは売買契約を結んだ後です。
③：住宅ローン特約について
不動産の売買契約に際して住宅ローンを利用する場合、住宅ローン特約をつけるのが一般的です。住宅ローン特約とは「売買契約後に住宅ローンの承認を得られないときには白紙解約とする」というものです。
この住宅ローン特約を利用する場合には、手付金を支払った場合であっても契約がなかったこととなり、手付金を支払う前の状態になります。つまり、売主は買主に無条件で手付金を返金しなければなりません。
住宅ローン特約の解除の場合仲介手数料も請求されませんが、それ以外の解除の場合は、契約時点で仲介料の支払い義務が発生しているので、仲介料を請求される可能性がありますので注意が必要です（大体の場合請求されない運用で行われていますが）。
④：最終的には売主と買主の話し合い次第
本記事では、不動産申込におけるキャンセルの取扱いについて法律や慣習に基づいたお話をしていますが、不動産売買契約は基本的に相手方がいる取引です。このため、当事者である売主と買主が納得すればどのような形で解約することも可能だと考えるとよいでしょう。
例えば、手付金を支払った後に、買主側の都合で売買契約を解約する場合であっても、買主側にそれなりの理由があれば手付金を返金して貰えることも珍しいことではありません。相手方の履行や住宅ローン特約など法律の内容は押さえたうえで、キャンセルをする際には相手方と真摯に話し合うようにするとよいでしょう。
不動産申込時のキャンセルと違約金：まとめ
不動産申込時のキャンセルについて、不動産売却時、不動産買取時、不動産購入時の取扱いと、全般の注意点についてお伝えしました。
不動産売買契約は、法的責任を伴うことなので、しっかりと覚悟を持ったうえで手続きを進めることが大切です。また、最終的には売主と買主の話し合いでキャンセルの条件が決められるため、最終的には相手方と真摯に話し合うことを心掛けましょう。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧
