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この記事は中古マンションを売却するにあたり、仲介手数料に関して知っておくべきことを紹介する記事です。不動産会社に売却を依頼すると、仲介手数料が発生します。不動産会社と契約する前に、基本を押さえておきましょう。
中古マンションの仲介手数料は何のための費用か
不動産取引の安全性を保つための費用
不動産を売却する際、最も大きな費用が仲介手数料となります。これは不動産会社が買主を探索したことや、買主に対して重要事項を説明したことのサービスに対する料金になります。
仲介手数料は金額が高いため、一体何の意味がある費用なのかと思う方もいらっしゃいます。例えば不動産の取引は金額が大きく、都市計画法や建築基準法などの専門知識を要するため、不動産の専門家である不動産会社や間に立つことで、契約書の文言調整も行うことで、取引がスムーズに行われます。
不動産仲介では、買主の「こんなはずじゃなかった」ということを避けるために重要事項の説明も行います。プロが間に入ることで、後から売主が訴えられるような事態を避けることができるのです。仲介手数料は、取引の安全性を保つための費用とも言えます。
それでは中古マンションを売却した時の仲介手数料について知っておくべきポイントを見ていきましょう。
中古マンション売却時の仲介手数料のポイント
成功報酬
1つ目は、仲介手数料は「成功報酬」であるということです。不動産会社と媒介契約をしてもその時点では仲介手数料は発生しません。あくまでも買主が見つかり、売買契約が成立した時のみ発生する費用です。そのため、不動産会社と何社とも契約できる一般媒介契約であっても、支払う仲介手数料は実際に買主を見つけてくれた1社のみに支払います。
媒介契約には1社の不動産としか取引ができない「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」というものがあります。この場合、質の悪い不動産会社と契約してしまうと、なかなか売却が進みません。そのため無理して1社に絞ってリスクを取る必要もありません。成功報酬ですので、一般媒介で決めてくれた1社のみに支払えば良いのです。
仲介手数料の相場
2つ目は「相場」です。仲介手数料は宅地建物取引業法では上限のみが定められています。物件価格が400万円以上の場合、「価格×3％+6万円」が上限値となります。但し、昔からあまり仲介手数料の値引きに応じる業者がいなかったことから、いつの間にかこの上限値が相場として独り歩きするようになりました。
法律では、仲介手数料はあくまでも上限値しか定められていないため、仲介手数料は、本来、売主と不動産会社と双方で決めることが可能です。値引き交渉の余地がないかどうか、不動産会社と協議して見るのも良いでしょう。
消費税は必要？
3つ目は、仲介手数料は「消費税の対象」であるということです。不動産の売買の場合、消費税は少し複雑です。中古マンションでは土地と建物を売買していることになります。不動産の場合、建物には消費税が発生しますが、土地には消費税がかかりません。そのためたまに土地の部分の仲介手数料には消費税がかからないのではないかと勘違いされる方もいますが、それは違います。
中古マンションの価格の内訳は「価格＝土地の価格＋建物の価格」となっています。仲介手数料は「(土地の価格＋建物の価格)×3％+6万円」となり、仲介手数料の金額の全体に8％の消費税がかかります。土地の部分の仲介手数料に消費税がかからないという訳ではないのです。
両手仲介が可能
4つ目は、不動産会社は「両手仲介が可能」ということです。両手仲介とは売主と買主の両方から仲介手数料を取ることを指します。両手仲介をした時は、不動産会社の仲介手数料は最大で「6％+12万円」となります。
両手仲介という状態は、不動産会社は売主の味方でもあり、買主の味方でもあるということです。実はこれは矛盾した関係です。売却価格が安くなれば売主は損をしますが、買主は得をします。一方で、売却価格が高くなれば売主は得をしますが、買主は損をします。これは双方代理と言われ、どうしても矛盾を生み出します。しかしながら、日本の不動産会社は、この双方代理が認められているのです。
この両手仲介をしない不動産会社として最も有名なのがソニー不動産です。ソニー不動産は両手仲介をしないことで、徹底して売主目線で売却を迅速に、なおかつ高い価格で販売することを目指しています。
無料の場合もある
5つ目は仲介手数料を「無料」としている会社もあります。大手の不動産会社はあまりこのようなサービスは行っていませんが、新進気鋭の若い会社ではこのようなサービスも行っています。無料に出来る理由としては、上述した両手仲介が可能だからです。
仲介手数料が無料の会社は、買主から仲介手数料を取得します。そのため、不動産会社の収入は高々「3％＋6万円」となります。ただし、このサービスを行っている不動産会社は専任媒介を主体としている不動産会社が多いようです。専任媒介を締結する場合は、きちんと高い金額で購入してくれる買主を探してくれる会社かどうか、きちんと見極めてから締結しましょう。
まとめ
「3％+6万円」は法律で定められた上限値
以上、中古マンションを売却する際に発生する仲介手数料で知っておくべきことを5つ紹介しました。仲介手数料の「3％+6万円」は法律で定められた上限値であって、必ずしもその金額を払わなければいけないものではありません。不動産会社とは仲介手数料の値引きができないかどうか十分に協議してから媒介契約を締結しましょう。
