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仲介手数料は何のために支払うの？
マンション・一戸建て・土地にかかわらず、不動産売却を検討している人であれば『仲介手数料』という言葉を聞いたことがあるはずです。売却諸経費の中でも大きな金額となるので、関心高く調べている人も多いはずです。
『不動産売却において仲介手数料は必要なのか？』……本記事ではこのテーマについて考えていきます。
中古物件の売買では仲介手数料は必要
不動産売却に限らず、売買、賃貸など、不動産取引を行う際に仲介手数料は必要となります。新築マンションにように、売主が自ら物件を売る場合には必要ありませんが、中古物件の売買などを行う場合には多くのケースでは必要経費として考えておかなければいけません。
- 物件の広告掲載（スーモなどのサイトに掲載するための費用）
- 物件調査や契約書類の作成
- 購入希望者への説明や内覧対応
- 登記手続きなど
不動産売却を行うには多くの専門知識が必要となるので、一個人が全ての作業を行うには大きなリスクが伴います。また、大きな買い物なので、ミスがあっては困る取引です。このことから、多くの方は不動産業者に依頼をして所有不動産の売却活動を行う事になります。
依頼を受けた不動産仲介会社も無料でこれらの活動を行うわけにはいかないので、不動産売却が成立した報酬として売却依頼主より仲介手数料を頂戴しているのです。
手数料は成果報酬型
- 「売却査定をして見積もりを出してもらったら仲介手数料などの費用を請求されてしまうのではないか」
- 「売却相談しただけで請求されてしまうのではないか」
このように思っている方もいますが、不動産売買契約が成立しなければ支払う必要はないのでご安心下さい。仲介手数料と聞くと「不必要な諸経費じゃないのか」と思ってしまう方も多いのですが、仲介会社は不動産取引についての仲介責任を負う事になるので安心安全な取引を実現させる事を考えた場合、必ずしも不必要な諸経費とは言えません。
不動産売却は金額の大きな取引です。買主に損害を与えてしまった場合、損害賠償請求を起こされるという最悪のケースも起こり得るので、この点はしっかりと理解しておきましょう。
不動産売却に必要な仲介手数料はいくらなの？計算方法は？
では、実際に不動産売却をした場合、いくらの仲介手数料が必要となるのでしょうか？売却諸経費として手元資金で準備しておかなければいけないので気になる方も多いのではないでしょうか。仲介手数料は、宅地建物取引業法によって計算方法、上限金額が定められています。成約価格によって計算方法が異なるので、それぞれで確認していきましょう。
| 成約本体価格が200万円以下の部分 | 成約本体価格×5%＋消費税 |
| 成約本体価格が200万円超～400万円以下の部分 | 成約本体価格×4%＋消費税 |
| 成約本体価格が400万円超の部分 | 成約本体価格×3%＋消費税 |
※物件価格に消費税が含まれている場合は消費税を除した金額が成約本体価格となります。
（例）3,000万円の不動産売却の場合
一例で3,000万円の成約価格にて確認します。
- 200万円以下の部分：10万円
- 200万円超～400万円以下の部分：8万円
- 400万円超の部分：78万円
仲介手数料（①＋②＋③）：96万円（税抜）
3,000万円の不動産売却が成立した場合、このような計算方法にて仲介手数料を計算していきます。ただ、上記の計算式では手間がかかってしまい正直面倒です。そこで皆さんは以下の公式にて仲介手数料を計算して下さい。
【仲介手数料＝成約本体価格×3%＋6万円＋消費税】
この計算式を利用して頂ければ、即座に不動産売却時に必要となる仲介手数料の金額を計算する事が出来ます。
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不動産売却では仲介手数料以外の費用も発生します
不動産売却において売る側の出費で最も大きなものは仲介手数料であることが多いです。しかし、それ以外にも様々な諸費用が発生します。例えば住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、抵当権抹消費用というのがかかります。1～2万円ぐらいです。
分譲マンションならば問題はないのですが、一戸建てや土地、アパート一棟の売却の場合、隣の家との境界線が不明確だと売却後にトラブルになりかねません。そうした場合、土地家屋調査士などに測量を依頼します。不動産会社にお願いすれば紹介してもらえるでしょう。
土地の測量にかかる費用ですが安くても30万円ぐらいで、多いのは50万円前後かかります。これは成果報酬の売却手数料とは異なり、住む予定がないから早く処分したい田舎の空き家であっても同じようにかかります。
意外に高額な仲介手数料。値引き交渉は出来るのか？
成約本体価格によって金額は異なりますが、その他の売却諸経費項目の金額と比較すると仲介手数料は高額です。仲介手数料の値引き交渉をする事が出来れば手元に残せる手取り資金を多く残すことが出来るので、不動産売却において大きな関心ごとの一つになるのではないでしょうか。先述していますが、仲介手数料の計算方法は宅地建物取引業法にて定められています。
しかし、先ほどの計算式（成約本体価格×3%＋6万円）にて算出した仲介手数料の金額は、仲介会社が請求する事が出来る上限金額です。上限金額という事ですから、平たく言えば上限金額以内であれば2%であっても1%であっても法律的には全く問題ないのです。
仲介手数料には相場という概念がありません。『仲介手数料半額』や『仲介手数料無料』といったサービスを提供している不動産仲介会社も存在しているので、不動産仲介会社のリサーチを検索することを心がけましょう。
手数料の値引き交渉のタイミング
値引き交渉をするタイミングについてですが、これは媒介契約を締結する前に行って下さい。不動産売却を行うにあたって、不動産会社とあなたとの間で媒介契約を締結する事になるのですが、この契約書に仲介手数料の金額が明記されています。お金に関わる重要な事ですから、のちにトラブルに発展する可能性も考えられます。値引き交渉を行うのであれば媒介契約締結前に行うようにしましょう。
仲介手数料を支払う本質を忘れずに
「より良い条件で不動産売却をしたい」
これは多くの方が考えている希望条件ではないでしょうか。仲介手数料安くしてくれる不動産仲介会社が見つかったとしても、成約価格が安くなってしまっては意味がありませんね。ですが、不動産仲介会社が手数料金額以上の利益をあなたにもたらしてくれるのであれば、手数料の支払いを拒む必要性は全くありません。
- いくらで不動産を売却してくれるのか？
- どんな売却活動をしてくれるのか？
これらの点をおろそかにしてしまっては、より良い不動産売却を実現させる事は出来ません。
手数料は売却活動や広告費に使われます
この記事では以下の内容を紹介しました。
不動産会社によって売却活動の内容は全く異なります。広告活動一つとっても、インターネット広告、新聞折り込み、自社HP、店頭広告など多様な媒体があります。効果的に物件情報を市場に露出しなければ購入希望者から問い合わせは得られませんし、内見希望者も現れません。
「仲介手数料は安くなったけど相場よりも低い価格で売却する事になってしまった」
このようなことにならないためにも仲介手数料の高い、安いだけで不動産仲介会社を選んでしまってはいけません。不動産売却において譲渡所得が発生した際、仲介手数料は経費計上する事が出来るので、税金対策として利用する事も出来ます。不動産売却を検討中の方は、本記事を参考に不動産仲介会社選びのご参考にして下さい。
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