不動産屋さんに聞いてみた!マンションを高く売るための秘訣

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不動産の相談をする社員

マンションを売却して住みかえるために、マンションを高く売って、賢く住みかえる方法を、現役の売買仲介の不動産店長関口さんに聞いてきました。マンションの売却を考えている方は必見の内容です!

現役の売買仲介の不動産屋さんが教える秘訣

マンションを高く売るためのポイントとは

今回は、仲介を専門にしている現役の不動産店長関口さんに直接スタッフがインタビューしてきました。インタビューしたのは、子供が生まれて最近は手持ちのマンションを売ることを考えている34歳の男性スタッフの「A」。

登場人物

  • 関口さん・・・不動産歴10年の不動産屋さん店長。資格は宅地建物取引士、損害保険募集人(主に火災保険)、住宅ローンアドバイザー。マンション売買の仲介の営業で埼玉県No1になったこともある売買のプロ。
  • スタッフA・・・子供が生まれて最近は手持ちのマンションを売ることを考えている34歳の男性

まず、住みかえる場合に何からはじめれば良いのか?

スタッフA

2年前に子供が産まれまして、今のマンションだと手狭になってきたんです・・・・

それで、住みかえを考えているんですけど、まずは何から始めれば良いですか?


関口さん

お任せください。

大事なのは、住宅ローンで購入している場合、現在の残債がどれくらいあるか?ですね。

お住いのマンションの今の相場よりも残債が多いか、少ないか、が大事になります。


スタッフA

なるほど。そうなんですね。相場よりも残債が少なければある程度楽ですよね。

しかし、私の場合、買ってからの年数が浅いので、おそらく相場よりも残債の方が多いと思うのですが、どうしたらいいでしょうか?

関口さん

もし買う物件が決まっていれば、相場で売却して残債の金額まで届かない部分を、購入する物件価格に上乗せできる住みかえローンという方法もあります・・・

今回は残債に合わせて、高く売る方法をお伝えします。

スタッフA

ぜひ、マンションを高く売る方法を教えてください!

私は何をすればいいでしょうか?  

関口さん
先ずは今お住いのマンションで他のお部屋が売りに出ているかをチェックします。
スタッフA
 はい

同じマンションで他の部屋も売りに出ているかをチェック

関口さん

すでに他のお部屋が売りに出ていると、お部屋の広さや階数にもよりますが、価格の基準ができてしまいます。

部屋数が出れば出るほど、値下げ合戦みたいになってしまいます。

スタッフA

確かにそうですね…。たくさんあれば安い方を選びますよね。

でも、幸いにも築年数もまだ浅く、他に売りに出ているお部屋はありませんでした! 

関口さん

それはチャンスです!

それでしたら、先に売りに出した価格が基準となりますので、最初から勝負をかけます。

スタッフA
 え、最初から高く出しても大丈夫なんですか?
関口さん

大丈夫です。心配ありません。

むしろ最初は相場よりも高く希望の価格で売り出すものです。

スタッフA
それは心強いですね!
関口さん

ちなみに私の実例ですが・・・・

たくさん売りに出ていて安くなっていた時に買って、10年住んで、全く売りに出ていない時に、買った時よりも高く売り出して、売れたことが実際にあります。 

スタッフA
楽しみです!他に注意点はありますか? 
関口さん

注意点はあります!

高く売り出すには他にも理由があります。それは、買いたい方が値下げ交渉をしてくることがあります。

基本的に価格交渉があるもの・・・それを踏まえた価格設定に

スタッフA
確かに買うときは値下げしてもらいたいですね。 
関口さん
今の時代は特にですね。基本的に価格交渉はあるものと前提に考えてください。
スタッフA
具体的にどれくらいの金額なのでしょうか?
関口さん

特に多いのは端数ですね。

例えばですね・・・マンションを3,180万円で売り出しているとしたら、良くて80万円の値引き交渉、または思い切って180万円値引きの3,000万円ちょうどにしてください!っていうケースもあります。

ここで大事なのは、3,000万円に近いと、ちょうどにしてくださいというのを防ぐために、わざと3,280万円や、3,380万円とすることが大事です。

さすがにその金額ですと3,000万円ちょうどとは、言いづらくなります。(笑)

販売価格はキリよくできる数字に注意

関口さん

これもまた、マンションを高く売るポイントになるんです。

それに、不動産屋の仲介手数料は物件価格により変動しますので、価格が高いほど仲介手数料も高くなるので、不動産の営業はより頑張りますよ。(笑)

スタッフA

そうなんですね!価格のことはわかりました。

あと他に注意することはありますか?

実際に見学される方のために、できることはありますか?

関口さん

ある意味ここからが本題になります。

普段から綺麗にしていただきたいのもそうですし、Aさんもお仕事等あると思いますが、できればいつでも見学ができるようにしていただきたいのです。

なぜなら、見学者はいつ現れるかわかりません。見たい時に見れないと購入意欲は下がってしまいます。

ですので、奥様やご両親、ご友人などにも協力していただき、いつでも見学ができる環境を作っていただきたいです。

スタッフA

わかりました!周りにも協力してもらいます!

でも、見学中、私や妻は何をすれば良いでしょうか?

関口さん

やっていただきことがあります!

見学者は、居住中の家を見学するのに遠慮しがちです。気を使いますからね。なのであまり自由に見ようとしません。

ですので、見学者がいらしたら、まずお部屋の電気は全てつけてください。電気をつけることで明るく見えますし、見学者がスイッチを触らないで済みます。

それと、収納なんかも自ら開けてください。見学者はまず開けたりはしません。

できる限り全てを見せるつもりでお願いします。それにより、見学者も安心します。

スタッフA

わかりました!

少しでもマンションを高くうるためにも、協力してくれる家族にも伝えます!

それと、見学者との会話はどうしたら良いでしょうか?

関口さん

そこもポイントがあります!

ズバリ、喋りすぎてはダメです。売り急いでいる印象を与えてしまいます。これはマイナスポイントです。

ですので、聞かれたことだけに答えるようにしてください。

よく聞かれるポイントは、マンションだと駐車場や駐輪場、ゴミ出しや、周りの環境、近隣の住民に関して聞かれることが多いです。そこは包み隠さず伝えてあげてください。

ちなみに、ちょっとしたマイナスポイント(上の住民の音がたまに気になるなど)を伝えると、信憑性が増します。良いことばかり言うよりは、信用度が増します。これもポイントですね。

スタッフA
確かに良いことばかり言うと何で売るの?とかになりますね。(笑)

ここまでのポイントまとめ

マンションを高く売るためには以下のことが大切です。

  • 見学者がいつでも見学できる環境を整える
  • 見学者が来るときは全ての電気を付ける
  • 収納などは自ら開ける
  • 聞かれたことだけを答える

リフォームしておくと高く売れるの?

スタッフA
それと、よくリフォーム済みなどの中古を見かけますが、リフォームはした方がいいですか?
関口さん

ここもポイントですが、簡易的なリフォーム(クロス張り替えや給湯器交換)等はやっていただいた方が、高く売れるポイントになります。

先行投資にはなってしまいますが、販売図面にリフォーム歴が掲載できるので、高くても不思議に思う可能性が減ります。

ちなみにクロスを張り替えるだけでだいぶ印象は変わります。それにクロス張り替えや給湯器交換は多額ではありませんので、割と出費は少ないです。もちろん、リフォーム代プラスαを販売価格に乗せます。

スタッフA
見学者の家を見た印象も大事ですもんね。
関口さん

見学者も中古だとリフォームを考えるので、買う方にもプラスになります。

リフォームローンを組むより、リフォーム済みで住宅ローンを組んだ方が金利が安いので購入者のためにもなります。

そろそろ時間なので・・まとめ

関口さん

いろいろとお話ししてきましたが、私はお客様から依頼をうけたマンション物件を高く売って、住みかえるお手伝いをしてきました。

今お話ししたことを実践するだけで、100~200万円ほど販売価格がアップすることもあります。

スタッフA

え!!に、200万円ですか?

少しでも高く売りたいというのが本音なので、私も頑張ってみます!

関口さん

奥様の協力も必要不可欠となりますので、今日の話を伝えてみてくださいね。

まとめますと、

・価格交渉があるものと思って、かつ980万や880万など、後半の価格帯にする

・いつでも見学できるようにする

・聞かれたことだけを答え

・多少のマイナスポイントも言う

・全ての電気をつけて、自ら収納等を開ける

・場合よっては簡易的なリフォームをする

これらが私が経験から学んできた、マンションを高く売る秘訣ですので参考してください!

スタッフA
わかりました!

ありがとうございます!