住宅ローンが残ってる家を売るなら知っておきたい控除や減税

岩井祐樹

2019年11月28日

まだローンがあるけど…家を手放す場合

近年では住宅ローンの低金利化によりマイホームを購入したり、土地を買って建物を建てたりする人が多くなってきました。

そんな人の中には、念願のマイホームを購入したのに転勤で遠くへ引っ越さなくてはいけなくなった人や、家族構成が変わって家を買い替えることになった人など、住宅ローンがまだ残っているのに家を売却せざるを得なくなった人は少なくないかもしれません。

今回はそんな人のために、住宅ローンが残っている家を売るときに知っておきたい控除や減税について説明します。

実際に住宅ローンが残ったまま家を売る方は少なくありません。冒頭でも述べたように、転勤で遠くへ引っ越さなくてはいけなくなった人や、家族構成が変わって家を買い替えることになった人などの中には数年しか住んでいないのに売らなくてはいけない人が多いのです。

結論から言えば、住宅ローンが残っていても家を売ることは可能です。しかし条件があり、引き渡しまでに住宅ローンを完済して引き渡すことが前提となります。

例えば、住宅ローン残債が500万円で売却金額がその金額以上であればその売買金額の中から相殺できますが、その金額以下での売却金額であれば、自分の貯蓄などからの支払いが必要になる場合もあります。

基本的に、売買金額の支払いと物件の引き渡しは同時に行われますのでしっかりとした売却計画が必要になります。

また、ローン残債のみならず、抵当権抹消登記や根抵当権抹消登記も必要になります。これは、その名の通り抵当権や根抵当権の登記を抹消することです。司法書士にお願いする場合の費用は約15,000円～20,000円くらいです。

しかし、実際には住宅ローンが残ってしまうというケースは大いにあります。新築物件の場合は新築ということがプレミアなので、築浅であってもたとえ築1年の中古だとしても価格は1割以上と落ちてしまいます。

預貯金でローン残債を返済が理想的かもしれませんが、家を売るにしても仲介手数料などの諸費用が発生し、引っ越しなど様々な出費があるため何かと出費がかさみます。

家を売ったけれどローンは残って、現金の預貯金でも返済ができないという場合に生活が破綻しないための特例があります。「譲渡損失の売却特例」と言います。

例えば、3000万円で家が売れたけれども、ローンが200万円残ってしまったとします。その損失分が控除対象となり、3年先まで繰り越し控除ができるという特例です。

様々な条件もあるため、税理士等専門家に早い段階で相談する方がいいでしょう。

毎月の給与明細を見ると、「課税対象額」が書いてあるのではないでしょうか。月収は支払額と手取りが大きく違います。

例えば年収500万円の会社員の場合、手取りは390万円ぐらいになると思います。100万円以上税金なのですが、不動産売却の損失分の200万円を課税対象の所得から引いて、税金を節税できる仕組みです。

住んでいない売った家の残ったローンは返済しなければならないのですが、その分、税金が減るという特例です。

住宅ローンを受けられて、所得税が控除されるのはとてもありがたいのですが、注意しなくてはいけないことがあります。過去に行った不動産の売却やそのタイミング次第でこの住宅ローン控除が受けられないこともあるのです。

不動産売却の減税の方法として、「3,000万円の特別控除の特例」「軽減税率の特例」「買換えの特例」がありますが、これらの特例を次にあげるタイミングで適用した場合住宅ローン控除の適用を受けられません。

１つは、控除対象の住宅に入居した年以前「3年間」にそれらの３つの特例いずれかを適用した場合と、控除の対象住宅に入居した翌年、翌々年に、控除対象住宅とその敷地以外の譲渡に関し３つの特例のいずれかを適用した場合です。

その理由として、この３つの特例に「大きな減税効果がある」という共通点があることです。住宅ローン控除も減税効果があるのでタイミングによっては両方の減税効果を受けられなくなるということになってしまいかねないのです。

これを防ぐために不動産売却で特例を適用した場合に、一定期間の間は住宅ローンとの併用が認められないことになっているのです。よってそれ以外でのタイミングであれば不動産売却における特例と住宅ローン減税の併用は可能なのです。

ちょっと複雑ですので売却をお願いする場合は税理士にも相談してみてもいいでしょう。

以上の事から、住宅ローンが残っていても条件をクリアすれば売却も可能ですし、やり方次第では借入金額より高く売却できるケースもあるので安心して売却ができるでしょう。

また、不動産の売却に関していろいろな軽減税率の特例があり、税金の面で控除や減税になることもあります。住んでいた家であれば、住宅ローンを借りている不動産は、居住用のものがほとんどのため、売却する不動産はよほどの金額でない限り「3000万円の特別控除の特例」により不動産譲渡税はかかりません。

不動産売却のタイミングや特例適用の有無次第で受けることが出来なかったりするのでプロである不動産会社や税理士に相談することをお勧めいたします。そして売却は、様々な不動産会社に売却査定依頼をし、その中で信頼できる不動産会社を見つけて売却をしてもらうのが一番の売却成功の近道になるでしょう。

様々な軽減税率特例をうまく活用したり、プロである不動産会社や税理士の方と密にコミュニケーションをとったり、尚且つ自分でも勉強をすることで理想の売却ができると思います。控除や減税についてしっかりと勉強し、スムーズな売却につなげましょう。