貯金なしでもマンションを買うことはできます

元銀行員が教える頭金ナシで家を買う方法

「住宅ローンを組むのに頭金なしでは難しい」と思っている人は数多くいます。

しかし、住宅ローンは審査の基準さえ満たせば頭金がなくても組むことができます。

貯金なしで住宅ローンを組みマンションを買う方法をご紹介します。

住宅ローンの基準を満たしていないと貯金なしではマンションを購入することはできないので、しっかりと基準を理解しておきましょう。

住宅ローンの審査基準

返済負担率以内

リビング、マンション1階

住宅ローンの借入可能額を判定する2つの基準が「返済負担率」と「担保評価額」です。まずは、この2つの基準について詳しく解説していきます。

住宅ローンは住宅ローンの基準で決められた返済負担率以内で組まなければなりません。

返済負担率とは、住宅ローンの年間返済額が年収の何%かという基準で、ほとんどの住宅ローンで35%以内と決められています。

例えば年収400万円の人であれば許容される住宅ローン年間返済額は140万円です。

では、140万円の返済額でどれだけの住宅ローンを組むことができるのかといえば、返済期間ごとに以下のようになります。(金利1%として試算)

  • 20年返済:2522万円
  • 25年返済:3078万円
  • 30年返済:3606万円
  • 35年返済:4109万円

こちらは、返済期限ごとの住宅ローン上限金額です。

そのためマンションの販売価格が自分の年収で許容される返済額から算出できる借入可能額以下であれば、貯金なしでも住宅ローンを組むことができます。

担保評価額の範囲内

住宅ローンの借入可能額を算定するためには、返済負担率以外にも重要な基準があります。

それが担保評価額です。

住宅ローンはローンで購入する建物・土地と建物が建つ土地を担保に入れる必要がありますが、その評価額は住宅ローンの借入額以上でなければなりません。

購入するマンションの担保評価額がマンションの販売価格以上であれば貯金なしでも住宅ローンの借入額だけで購入することができます。

上記2つの基準を満たせば頭金の範囲内で住宅購入できる

購入するマンションが上記2つの条件を満たせば貯金なしでも住宅ローンを組むことが可能です。

  • 返済負担率が基準から算出できる借入可能額がマンションの購入価格以上
  • 不動産担保評価額がマンションの購入価格以上

この2つを満たせば貯金なしでも住宅ローンを組むことが可能です。

貯金なしでは買えない場合

住宅購入価格+諸費用が担保評価額を上回る場合

上記2つの基準から算定される借入可能額が、マンションの販売価格を上回れば頭金なしでもマンションを購入することができます。

しかし、これから説明する2つの条件に該当してしまうと、住宅ローンで借りることができる金額だけではマンションを購入することはできません。

住宅ローンには住宅購入価格の他に諸費用という以下のような費用がかかります。

  • 保証料
  • 登記費用
  • 収入印紙代

借入可能額によって異なりますが、これらの費用の合計は30万円〜60万円程度になることが一般的です。

諸費用は住宅ローンの借入に含めることができますが、諸費用を住宅ローンに含めてしまうと担保評価額よりも借入額の方が大きくなってしまうことがあるのです。

特にマンションの場合には、売価がそのまま担保評価額とされることが一般的です。

例えば3000万円の売価のマンションが3000万円と評価された場合には、借入可能額も3000万円となってしまいます。

ここに諸費用が50万円発生すると、3050万円の住宅ローンを組まなければマンションを購入することができません。

しかし、基本的に住宅ローンは3000万円の担保評価額までしか融資をしないので、諸費用分を借りられないために住宅ローンを借りることができなくなってしまいます。

返済負担率で借りることができる金額が購入価格を下回る場合

返済負担率の基準から自分が借りることができる住宅ローンの金額が、購入希望の住宅価格を下回っていた場合には、貯金なしではマンションを購入することができません。

例えば、自分の年収では3500万円までしか借りることができないのに、4000万円の物件を買いたい場合には差額の500万円の貯金がないと住宅を購入することができません。

貯金なしでマンションを購入する2つのコツ

お得な物件を見つける

貯金なしで住宅ローンを組むためには、「できるだけお得な物件を選ぶ」ということと、銀行が「担保評価額以上の融資に応じてくれる」といういずれかの条件を満たすことが大切です。

貯金なしでマンションを購入するコツについて詳しく解説していきます。

銀行の担保評価額よりも購入価格が安いお得な物件を探しましょう。

例えば銀行の担保評価額が3000万円の物件が2500万円で販売されていた場合には、借入額よりも担保価格の方が高くなり、銀行有利の契約になります。

このような銀行有利な契約は審査に通過しやすくなります。

また、マンション購入価格よりも担保評価額が高ければ諸費用分の借入が必要でも、担保評価額に余裕があるので貯金なしでも諸費用分も借りることもできます。

不動産会社に「周辺の価格相場よりも安いお得な物件はないか」と確認してみましょう。

返済負担率に余裕を持たせる

マンションの部屋の間取り図

返済負担率35%というのは、基準ギリギリの返済額です。

一般的に返済負担率ギリギリに住宅ローンを組んでしまうと、生活は非常に厳しくなり銀行も返済を危惧してしまいます。

逆に返済負担率20%など、余裕のある返済計画であれば銀行も返済を危惧するようなことはないので、やはり銀行有利の契約になり審査に通過しやすくなります。

このような銀行有利の住宅ローンの場合、多少担保割れをしていても、希望額通りの住宅ローンの融資に応じてくれる場合があります。

担保評価額がマンションの売価が同じでも、諸費用分程度であれば住宅ローンに上乗せして融資に応じてくれる可能性があるのです。

できる限り返済負担率20%台になるような返済計画で住宅ローンを組みましょう。

貯金なしでも買えるけれど無理のない返済を

お得なマンションを探しましょう

貯金なしでもマンションを購入することができます。

ただし、マンション価格が返済負担率から算定できる借入可能額と担保評価額の範囲内である場合に限られます。

また、担保評価額がマンション価格と同じ場合には諸費用分を借りることができない可能性があります。

いずれにせよ、「返済負担率が低い」「担保評価額が借入額よりも大きい」などの銀行有利な契約の場合には、貯金なしでも住宅ローンを組むことができる可能性があります。

できる限り無理のない返済計画を立てて、お得なマンションを探しましょう。


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マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
手塚大輔
地方銀行に8年勤務し、住宅ローン・カードローン・フリーローンなど個人ローンの他、事業性融資・創業融資など幅広い業務を担当。ファイナンシャルプランナーの資格を有する、100件あまりのフリーローン、住宅ローン数十件、その他に投資信託・個人年金・国債販売も取り扱う。現在は、飲食店のオーナーを務める傍ら、金融ライターとして大手メディアに数多く寄稿。