マンション売却で最低限必要な費用と税金の一覧、戻ってくるお金も!

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女性 税金

今住んでいるマンションを売却する際に、最低限必要な費用と税金について不動産のプロがご説明いたします。実は戻ってくるお金もありますので、覚えておくと良いでしょう。

マンションを売却するとき費用がかかるの?

家

実はマンションを売却した際にもお金や税金はかかるものなのです。多くの方は、売ったら売った金額がそのまま全額自分の手元に残ると思っていますが、実際にはマンション売却にも費用がかかります。実際にかかる費用の内容と税金を一覧でまとめます。

  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 売買契約書に添付する印紙
    ※(補足)買ったときより高く売れた場合は譲渡所得税

それでは、上記を細かくご説明致します。

マンションを売却した時の仲介手数料

仲介手数料は、以下のような計算式で仲介手数料がかかります。

  • 0円から200万円迄:5%
  • 200万円を超える金額から400万円迄:4%+2万円
  • 400万円を超える金額:3%+6万円

マンションの場合、ワンルームとかでない限りは、ほとんどが400万円を超えるので、3%+6万円に消費税がかかるものと覚えてください。

注意点

ここで1つ注意点があるのが、マンションを売却する際、買い取り業者が直接買った場合です。売主(ここでいう読者様)と買主(マンション買取り業者)のみで、契約関係は買い取り業者が行ってくれるので、仲介に入らない場合があります。

この場合は、仲介手数料はかからない場合があります。買い取りだと売却金額は低くなってしまいますが、売却に関する費用で、仲介手数料分はかからない場合もあります。マンションを売却する際にかかる費用で、1番大きい金額は仲介手数料となります。

マンションを売却したときの登記費用

マンション

続いてマンションを売却した際の登記費用ですが、具体的には以下の3つのことをお伝えします。

  • 「移転登記」
  • 「住所変更登記」
  • 「抵当権抹消登記」

しかし、「移転登記」は、買主が行うもので、売主はかかりません。売主で費用負担があるのが、「住所変更登記」と「抵当権抹消登記」です。

住所変更登記

「住所変更登記」とは、売りたいマンションの住所と、今現在住んでいる住所が異なる場合、売りたいマンションの住所を、今現在住んでいる住所へ変更登記しなければなりません。

ちなみに、住所変更登記費用ですが、おおよそ3万円から5万円が住所変更登記費用となります。また、売りたいマンションが、今現在住んでいる所と同じ場合、住所変更登記費用はかかりません。実際に売りたいマンションと今現在の住所が同じなので、変更する必要がないからです。

抵当権抹消登記

次に、「抵当権抹消登記」ですが、こちらは売りたいマンションを買った際に、住宅ローンで買った場合、住宅ローンの残債が残っていると思います。売ったお金で残りの残債分を全部払う方が大半です。売りたいマンションの住宅ローンの残債を完済した際、謄本に登記されている抵当権を抹消する必要があります(ちゃんと完済したという証明にもなります)。

ちなみに、おおまかな金額ですが、こちらも3万円から5万円が抵当権抹消費用となります。また、現在売却したいマンションを購入したときに、現金で買った、もしくはすでに住宅ローンは完済した方もいると思います。現金で買った方は、そもそも抵当権を設定されていませんから(謄本がキレイなままです。)抵当権抹消費用はかかりません。住宅ローンを完済した方は、完済時に抵当権抹消を既にされている方は、追加費用はかかりません(謄本にて抵当権抹消済み)。

しかし、基本的には住宅ローンを完済時に抵当権を抹消しますが(原則)、住宅ローンを完済しただけでは抵当権抹消はされません。(謄本に抵当権が残ったまま)万が一住宅ローンを完済して抵当権を抹消してない場合は、この時に抵当権抹消費用がかかります。

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印紙代

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最後に、契約書に添付する印紙代がかかります。印紙代は、売りたいマンションの金額によって異なります。

  • 売却金額が100万円を超える金額から500万円以下が1,000円
  • 売却金額が500万円を超える金額から1,000万円以下が5,000円
  • 売却金額が1,000万円を超える金額から5,000万円以下が10,000円
  • 売却金額が5,000万円を超える金額から1億円以下が30,000円
  • 売却金額が1億円を超える金額から5億円以下が60,000円

売りたいマンションを売却する際、1番多い価格帯は1,000万円から5,000万円が多いと思うので、印紙代10,000円が売却費用としてかかります。

また、例外ですが、売主の契約書は買主の写しでもいい場合があります。その際、買主の契約書は買主が印紙を負担するので、その契約書の写しでよければ、印紙代がかからない場合もあります。

買ったときよりも高く売れたら税金は?

また、(※補足)で記載した買ったときよりも高く売れた場合ですが、簡易的に言うと、買ったときよりも3,000万円高く売れていない場合は、譲渡所得税はかかりません。ほとんどの方はマイナスですし、3,000万円も高く売れることは現実的にはあまり考えられません。以上が、マンションを売却する際にかかる費用となります。

費用を節約できる場合

  • マンション売却はマンション買い取り業者に買い取ってもらう
  • 今住んでいるマンションを売却し、現金でマンションを買ったから、抵当権は登記されていない
  • 契約書は買主の写しをもらう

こういった方は、マンションを売却する際に、費用は1円もかかりません。

費用がかかる方の場合

  • マンションを仲介でお願いして売却する
  • 今住んでいないマンションを売却する
  • 買ったときに住宅ローンで買っていて、売ったお金で完済する
  • 3,000万円で売却するから、印紙代は10,000円かかる

こういったように、フルで費用がかかる方は、売却費用3,000万円に対して以下の費用がかかります。

  • 仲介手数料が1,036,800円
  • 住所移転登記と抹消登記費用が仮に各50,000円
  • 印紙代が10,000円
  • 合計で1,146,800円

30,000,000円-1,146,800円=28,853,200円が手元に残るお金となります。

マンションを売却して戻ってくるお金もある!?

マンション

マンションを売却して費用ばかりがかかりますが、実は戻ってくるお金もあります。こちらも一覧でまとめます。

  • 火災保険
  • 住宅ローンで買っている場合、銀行保証料
  • 固定資産税、管理費修繕費

上記を詳しくご説明致します。

火災保険

今は最高でも10年迄しか火災保険に加入できませんが、昔は最長35年で火災保険に加入できた時があります。仮に火災保険に加入してから20年でマンションを売却した場合、残りの15年分は火災保険料が戻ってきます(緻密な計算がされるので、いくら戻るかは加入している火災保険に確認してください)。

銀行保証料

住宅ローンでマンションを購入した場合で、上記のように35年の住宅ローンを組んで、20年でマンションを売却した場合、残りの15年分の銀行保証料が戻ってきます(火災保険と同じく緻密な計算がされ、手数料もかかりますので、いくら戻るかは銀行へご確認ください)。

固定資産税、管理費修繕費

こちらは戻るというよりは負担が減るという解釈ですが、固定資産税は1月1日時点の所有者へ年間の固定資産税が課税されます。しかし、仮に6月31日に売りたいマンションを引き渡した場合、1月1日から6月30日までが、実際の負担となります。6月31日から12月31日までは新しい所有者が負担します。

管理費修繕費も同じであり、月単位で費用がかかるので、例えば15日で引き渡した場合、1日から14日までの負担となり、15日から31日(月により30日)の分は、新しい所有者の負担となります。以上、マンションを売却する際の費用と、戻ってくるお金の話しでした。

まとめ・わからなければプロに相談

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売却後のフォローもしてくれる不動産会社を選ぼう

マンション売却後の税金や手続きは複雑で難しいですよね。分からなければプロに相談しましょう。この記事では以下の内容を紹介しました。

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