相続した不動産を売却すると、より流動性の高い(自由にモノと交換できる)現金になるメリットがあります。しかし、売却時には税金がかかるため、しっかりと税金に対する知識を持つことも大切です。

不動産の売却時に一定の条件を満たしていると軽減措置の対象になり、節税できます。この記事では、相続した不動産を売却した時にかかる税金についての説明、ならびに関連する項目の算定方法・軽減措置などを説明します。

相続した不動産売却でかかる税金とは?

相続後の不動産を売却した場合、税金や諸経費がかかります。原則として支払う税金は「印紙税」「譲渡所得(利益)に関する税金」「登録免許税」「消費税」。

印紙税は、売買契約書に貼って納める税金で、必ず支払う税金になります。税金の金額は、契約額(不動産売却金額)によって異なりますが、令和2年5月12日時点では軽減措置が適用されているので、税額は下記の表のようになります。(https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/pdf/0018003-093-01.pdf


譲渡所得に関する税金には、所得税と住民税・復興特別所得税があります。不動産を売却した時に利益があった場合は、所得税と住民税の課税対象です。

譲渡所得に関する税金は、「売却価格−(取得費+譲渡費用)」で算定した譲渡所得(利益)に、一定の税率をかけて計算します。そして、譲渡所得(利益)がなかった場合は、譲渡所得に関する税金はかかりません。

また、これらの計算時には、取得費などの項目について理解することも大切です。取得費は主に購入価格と印紙代・仲介手数料などになります。

【主な取得費】

主な取得人は、土地・建物の購入代金(注文受託を新築した場合は建築費)や購入時にかかった税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税)です。他にも、

  • 購入時にかかった仲介手数料
    土地の測量をした場合の測量費
    古屋付きの土地を購入した場合は、整地費・建物の取り壊し費用など
    建物に付加した設備があれば設備費
    地盤改良などをした場合は改良費
    特殊な例としては立ち退き料、訴訟費用、金利など

が、あります。

ただし、購入価格は実際に購入した金額ではなく、減価償却費を差し引きます。購入価格が不明の時は、売却額の5%を取得費と考えて計算します。
【主な譲渡費】

  • 売却時の仲介手数料など
  • 登記若しくは登録に要する費用
  • 登録免許税、印紙税など
  • 売却のために行った測量費、建物解体費など
  • 特殊な例として立ち退き料、違約金、付加価値をつける費用、借地譲渡承諾など

通常の維持管理費用は付加価値をつける費用には含まれませんので注意してください。譲渡所得に関する税金は、保有期間によって税率が異なります。保有期間が「5年以内」か「5年超」で、税率が変わるので注意。

保有期間が5年以内の場合は、「短期譲渡所得」になります。計算方法は所得税が「課税譲渡所得額×30%」、住民税が「課税譲渡所得額×9%」です。一方、保有期間が5年超の場合は、「長期譲渡所得」となります。計算方法は所得税が「課税譲渡所得額×15%」、住民税が「課税譲渡所得額×5%」です。

どちらも、平成25年から復興特別所得税として、基準所得税額の2.1%も併せて納税。つまり、譲渡所得がある不動産の売却では、保有期間の長いほうが税率は低くなります。相続に関しての保有期間は、被相続人……いわゆる死んだ人が不動産を取得した日から数えます。相続人が相続した日ではないので注意してください。

節税のためには、保有期間と「相続してから相続人が物件を保有した期間」が非常に重要となります。



不動産売却での軽減措置とは?

家の設計、見取り図

相続後の不動産売却で利益が出た場合、一定の条件を満たしていれば軽減措置が受けられます。代表的なのが

相続人が居住していなくても適用可能な措置

  • 「居住用財産を譲渡した時の3,000万円控除」
  • 「取得費加算の特例」

相続人が居住していなければならない措置

  • 「10年超所有時の軽減税率」
  • 「特定居住用財産の買い換え」

です。

期日が大事!①「居住用財産を譲渡した時の3,000万円控除」

相続時の場面での居住用財産を譲渡した時の3,000万円控除では、親と同居して自分が住んでいれば問題ありません。所有期間に関わらず、3,000万円まで控除されます。一方、親と別々に住んでいて、相続後親の家に住まない場合は、「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」の利用が可能です。

これは、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却するという決まりがあるので注意が必要です。建物を取り壊した時は、住まなくなってから3年以内かつ取り壊しから1年以内に譲渡契約するのが条件。

また、売主と買主の関係は、親子や夫婦・内縁にある人は認められません。後の所得費加算と合わせて相続して住まない家は、3年以内に売却が節税の鉄則です。

期日が大事!②

「取得費加算の特例」相続開始から売却までの期間が重要なもう一つの精度が、取得費加算の特例(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)です。相続の際に納税した相続税の一部で、売却した不動産に関わる部分に相当する金額分を売却時の税金の計算上で“取得費”に加算することができる制度。

計算式は

支払相続税×(売却不動産の相続税評価額÷総相続額)=取得費に加算できる金額

適用の要件は

  • 相続開始日から3年10か月以内に売却したこと
  • 相続によって財産を取得した者が売却したこと
  • その財産を取得した者が相続税を支払ったこと

取得費に相続税を加算できるのでその分利益を圧縮できるため譲渡取得(利益)を圧縮できるので税金が安くなります。

ここでも相続開始からの期間が重要で、こちらは3年と10カ月です。

両親(被相続人)と同居していなければ受けられない制度で代表的な軽減措置

「10年超所有時の軽減税率」や「特定居住用財産の買い換え」があります。両親と同居している場合はこちらの制度もぜひ利用してください。10年超所有時の軽減税率は、10年保有した後に売却したケースで適用されます。ただし、保有していただけでなく、実際に住んでいたことが条件です。10年以上の保有で、長期譲渡所得よりも税額は低くなります。

この軽減措置では譲渡所得額が6,000万円以下の時、所得税は「課税譲渡所得額×10%」、住民税は「課税譲渡所得額×4%」です。

また、居住用財産を譲渡した時の3,000万円控除と合わせて使えます。利用時には確定申告が必要で、売却した年の1月1日に10年を超えている過去2年以内に同じ特例を受けていないことが条件です。

特定居住用財産の買い換えをした時にも、軽減措置を受けられます。相続後、実際に住んでから売却し、他の家を購入した時に受けられるものです。買い換えでの購入価格のほうが多いと、譲渡益への課税を繰り延べできます。

売却する不動産の条件は、国内にあるもので1億円以下での売却、そして居住用であることです。また、土地面積は500平方メートル以上、建物の床面積は50平方メートル以上と決まっています。

さらに、新築してから25年以内もしくは一定の耐震基準になっていることも条件です。この特例は他の軽減措置特例と併用はできません。よって、事前にどのぐらいの軽減措置になるかを計算し、適した特例を選択することが大切です。



親との同居の有無も大事!

親と同居していたか?つまり、相続した財産が居住用資産か否かで、軽減措置やいつまでに売却すれば得かが決まります。同居していない場合は相続してから3年となので、期間が非常に大事です。

相続した不動産を売却すると、場合によっては多くの税金がかかってしまいます。よって、支払う税金の内容や受けられる軽減措置などを知り、上手に節税できるといいでしょう。また、事前に不動産の価格を知ることで、不動産売却をする時の参考になります。

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監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。

HP:https://www.willgi.co.jp/


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マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条