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これからマンションの買い替えをしようと考えている人。諸費用がそれくらいかかるのか知りたい人。買い替えるとなれば購入と売却でそれぞれ諸費用がかかるために、合計すると結構な金額になります。以下の記事では諸費用ごとに簡単な説明と金額を記載しました。是非参考にして下さい。
マンションを買い替える時の費用の目安
意外とかかる買い替え費用の内容と金額
一戸建てに比べるとマンションの方が売買の諸費用がやや低めになる傾向があります。それでも数百万円ほどかかることも珍しくはありません。引越しや家具・家電の購入等の費用もかかります。諸費用ローンや家具等の分割購入を安易にしてしまうことで住宅ローンへ支障が生じてしまうことも。
費用の目安を知っておくことで安心して買い替えを行うことができます。諸費用ごとの簡単な説明と金額を書きましたので参考にして下さい。
忘れがち！マンションを買い替える時の費用の目安
意外にかかる諸費用は現金で用意
マンションの買い替えをする場合、購入と売却は別々の取引ですので、それぞれ費用がかかります。購入の方が費用の種類も多く、売却よりも高めになる傾向があります。費用の金額は物件価格にもよりますが、購入で物件価格の約10％、売却では物件価格の約6％が目安です（※この記事の金額や割合（％）などは全て目安です）。
仲介手数料や各種税金のように売買価格や課税評価額に対して一定割合の費用がかかるものと、司法書士の報酬などのように売買価格等に関わらず一律定額でかかる費用もあります。このため、前述の目安の割合は物件価格に応じて変動します。個々のケースでも増減する可能性があるので注意しましょう。
諸費用ローンの金利は高め
買い替え費用は基本的には現金で用意することをお勧めします。諸費用ローンもありますが、住宅ローンに比べると手数料や金利も高めです。さらにマンションの購入と売却のそれぞれで諸経費ローンを組むのは煩雑です。気をつけたいのは、購入時の住宅ローンを限度額まで借り入れる計画の場合に、諸経費ローンのせいで返済能力の上限を超えてしまうということが稀にあります。
これには金利の上昇が影響することもあります。住宅ローンの減額や借りられないという恐れも出てきますので注意が必要です。買い替えの際、家具や家電を新しく購入する費用や処分費が予定よりも多くかかってしまう傾向もあります。これらの費用が多くかかることで、諸費用へ回せる現金が心細くなることもあります。家具や家電の購入代金を分割払いにすると前述と同じく住宅ローンに支障の出る場合もあります。
以下はマンションの購入と売却時にかかる費用の一覧です。参考までに3,000万円の物件の売買の費用額を記載します。個別の取引の内容によって金額は異なるため、事前に不動産業者や金融機関など関係者から金額を確認することをお勧めします。
マンション購入時の諸費用一覧
住宅ローンの諸経費 50～120万円
金融機関の融資事務手数料や保証会社の保証料です。ローン契約書に印紙の貼付（2万円）もあります。借入金額や金融機関ごとに諸経費の額は異なります。
ローン諸経費の少ないネット銀行でローンを組むのも有効ですが、住宅ローンは長年返済していくものですので、目先の安さだけではなく総合的に判断する必要があります。
火災保険費用 10～20万円
決済時に一括の場合は多いようですが、年払いや月払いが可能な場合もあります。おおむね一括払いの方が安く済みます。
固定資産税・都市計画税 15～30万円
土地と建物にかかる固定資産税・都市計画税です。毎年1月1日時点の所有者が納税義務者になるため、所有権の移転日以降の分を売主が納付済みの場合には、その金額を日割り清算して支払います。 清算する金額は固定資産税等の税額や、所有権移転の時期にもよります。
管理費・修繕積立金 2～3万円
マンションの管理費等は前払い（翌月分を前月末支払い）が多いため、所有権移転・決済日の時点では売主がすでに支払っていることが多いです。日割り清算を行います。
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売買契約にかかる印紙代 1万円
軽減税率適用で1万円、本則税率では2万円です。契約書は通常2部を作成し、買主売主それぞれ自分の分に印紙を貼付することになります。なお、契約金額が5千万円を超えると3万円（本則税率6万円）です。
登記費用 10～20万円
軽減税率などその時点の税制度で変動があります。住宅ローンを利用しない場合、抵当権の設定登記が必要ありませんので、その分の登記費用は安くなります。司法書士ごとに報酬額が異なります。
司法書士報酬の節約のため、自分で登記手続きを行うという人がたまにいます。書類不備などで万が一登記申請ができなかった場合には大問題になるため、プロに任せた方が安全です。
仲介手数料 96万円+消費税
宅建業法等により報酬の上限が定められています。速算式「3％+6万円+消費税」が目安。新築マンションのように売主と直接契約の場合、仲介不動産業者を介さないため仲介手数料は発生しません。
新築マンションを購入すればその分だけ費用を抑えられます。とは言え、物件価格は新築マンションの方が高いので、仲介手数料の有無だけで新築か中古を選択するのはナンセンスでしょう。
不動産取得税 4～8万円
土地建物の評価額によります。軽減税率が適用されない場合にはこの金額よりも高くなることがあります。
マンション売却時の諸費用
抵当権抹消登記費用 5～12万円
住宅ローン等が残っている場合には抵当権の抹消登記を行ってから所有権移転登記を行います。所有権移転登記費用は買主が負担することが多いため、ここでは割愛します。
マンション１戸（建物）につき1,000円、土地１筆（共有持分）につき1,000円です。マンションの敷地が複数の筆に分かれている場合には1,000円ずつかかります。その他は司法書士の報酬と交通費等になります。
全額繰り上げ返済の手数料 ゼロ～5万円
住宅ローンが残っている場合には繰り上げ返済を必ず行います。繰り上げ返済をしなければ抵当権抹消登記ができず、買主へ引き渡すことができません。一部繰り上げの手数料はゼロ円でも全額繰り上げ返済の場合には手数料がかかる金融機関も少なくありません。固定か変動かという違いで手数料が変わる金融機関もあります。
売買契約にかかる印紙代 1万円
購入の場合と同じですので割愛します。
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仲介手数料 96万円+消費税
購入の場合と同じです。仲介不動産会社を介さずに売却すればかかりません。例えば、買い取りの場合の不動産会社（＝買主）や、自分の知り合いなどへ直接売却した場合などです。ただし、仲介不動産業者と専属専任媒介契約を結んでいた場合には、自己発見の買主でも仲介手数料を支払わなければなりません。
譲渡所得税 ゼロ円～
3,000万円の控除という特例があるため、高額マンションを除けば、まず税額が発生することはないでしょう。あくまで売却利益が出た場合に課税されます。あまり気にしなくても大丈夫でしょう。
戻ってくる費用 数千円～
固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、火災保険料、ローン保証料など。固定資産税等と管理費等は買主との間で日割り清算を行うことがほとんどです。火災保険料は保険会社と、保証料は保証会社（または窓口金融機関）との間で清算を行います。日割りの他に月割清算を行うこともあります。
なお、固定資産税等の清算の起算日が1月1日の場合と4月1日の場合があります。これは、毎年1月1日時点の所有者が同年4月1日からの年度分の納税義務者となるという地方税法から。どちらが正しいということはなく、関東は1月1日、関西は4月1日という地域ごとの慣習で決まっていることが多いようです。この起算日は売主買主間で感情的な対立の元になることも稀にありますので、できれば早い段階で取り決めをしておいた方が良いでしょう。
マンション買い替えの諸費用
諸費用を含めて買い替えの資金計画を
この記事では以下の内容を紹介しました。
買い替えの場合、購入と売却という別々の取引のために一定額の諸費用がかかります。借入も可能ですが、住宅ローンに支障を及ぼす場合もあります。家具や家電などの購入費用の借入も同様です。上記の諸費用の金額も含めて、できるだけ現金で用意することをお勧めします。借入する場合には住宅ローンに支障のない範囲でしっかり計画的に行いましょう。
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