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マンション売却は早く、スムーズに行いたいところですね。とはいえ、マンションの価格がいくらなのかはすぐにはわかりません。そこで参考になるのは不動産業者の価格査定です。今回は、マンション価格の査定結果をチェックしたい方への５つのポイントを説明します。
マンション査定方法の大まかな理解が有効です
最近はＡＩ（人工知能）による査定も登場
マンション売却を検討した場合は売却価格をいくらにするかが悩むところです。一般的には不動産業者に相談し、売却価格を査定してもらえますが、最近は不動産情報サイトなどで、ＡＩ（人工知能）を利用した価格査定も見られるようになりました。今回はこのような不動産業者の査定結果を踏まえて、損をしたくないと考えている方のために５つのポイントをご説明します。
マンション価格の査定結果で損をしない５つのポイント
1.マンション価格査定方法の種類を知る
不動産業者は、マンション価格をどのように査定しているのでしょうか？
価格の査定方法には様々ありますが、実はベテランの不動産業者ですとマンション相場が常に頭に入っているので「だいたい〇〇円」と即答してもらえることもあるのです。とはいえ、感覚的な価格査定だけでは不安なところもありますね。
マンションの価格査定はいくつかの考え方があり、依頼した不動産業者がどのような方法によるものなのかを理解することは損ではありません。以下、一般的な価格査定方法を示すと以下のとおりです。
- 周辺の類似のマンション売買事例に基づいて比較する方法
- 公益財団法人不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」に基づく方法
- 大量のマンション売買結果を集めて統計的な考え方に基づき査定する方法
- 不動産業者の相場観で査定する方法
2.各査定方法の弱いポイント
マンション価格の査定結果が示された場合、まずはどのような方法で査定されたかを不動産業者に確認します。
不動産業者は、特に「〇〇法」などの名称を答えてくれることは少ないので、たとえば「周辺のマンション売買事例から比較しました」といった回答のこともあります。査定方法には必ず強いポイントと弱いポイントがありますので、弱い部分を補って、査定結果の見直しを行うことが近道です。それぞれの方法の弱いポイントは以下のとおりです。
周辺のマンション売買事例から比較して査定する方法
分譲マンションが集中している地域では多くのマンション売買事例が存在します。古い事例から最新の事例までたくさんありますので、比較したマンション売買事例によって査定結果は左右されます。マンション売買事例の選択結果が弱いポイントになりますので、どんな事例を選択したかが重要になります。
価格査定マニュアルによる方法
マンションと言っても、最近は耐震性能や設備・サービス面などの機能性やタワーマンションといった建物の規模が多様化しています。価格査定マニュアルではこのような特殊なマンションでも対応していますが、「平均的」「標準的」なマンションが最も精度が高くなる傾向にあります。逆に言えば、特殊なマンションや高機能なマンションが弱いポイントになります。
統計的な考え方で査定する方法
最近は高度な統計手法を利用した査定を行うシステムもありますが、リフォームや設備の機能性を充分に反映できない場合もあります。これは、買い手がどのような部分に価値を見出すか？ということまでを反映できないということにもなります。この買い手の指向（考え方）を捉えた査定まではできないということが弱いポイントになります。
不動産業者の相場観
なかなか精度が高いのですが、査定の根拠を明確に説明できることは難しい部分もあります。逆に言えば買い手にも価格の根拠をきちんと説明できないということになります。ここが弱いポイントです。
このようにそれぞれ弱いポイントが異なることを踏まえて、査定結果を確認することをお勧めします。
3.買い手のイメージをしっかりつくること
マンション価格の査定結果を確認し、それぞれの方法の弱いポイントも理解したあとは、次に売却価格を決定していくことになります。この場合に「誰でも買いたいと思える価格」にするのは安くなりがちです。
たとえば、自動車をイメージしてみましょう。自動車のタイプにもスポーツカー、ワンボックスファミリーワゴン、ＳＵＶなど様々な種類があります。小さな子供がいるファミリーが自動車を購入する時に、荷物が積めないスポーツカーはなかなか購入できないでしょう。つまり、その自動車に価値を見出す人のタイプは異なるということを理解することが大切です。
マンションも同じことが言えます。間取り、設備、階層（高階層、低階層）、立地、築年数、マンションブランドなどの違いは、買い手のタイプも異なるということになります。売り出すマンションのいろいろな条件を洗い出し、買い手はどのようなタイプなのか、そのイメージをしっかりとつくっておくことがポイントです。もちろん不動産業者と買い手のイメージを共有して、設定した買い手が購入する際に、価値を見出すポイントを絞り込みます。
4.買い手が良いと思うポイントをアピール
マンション価格査定とイメージする買い手を設定したら、買い手が価値を見出すポイントがしっかり価格に反映されているかどうかを確認しましょう。たとえば高階層で景色が良いマンションであれば、景色が良いことを評価してくれる買い手がターゲットになります。価格査定の方法によってはこのような「高階層で景色が良いこと」を充分に価格に反映していない場合もありますので、こういったポイントを不動産業者と相談しながらいくらまで価格を上げることができるかを相談します。
また、マンション設備（ボイラー、キッチン、空調など）を交換していること、１階の専用庭や屋根の広いバルコニーがあることなども有利なポイントですから、これまでに修理や交換をした経過、同じマンションでもその住戸にしかない特権のようなものをきちんと価格に反映するようにしましょう。ただし、これらのポイントも買い手が価値を見出すかどうかが基準となることに留意してください。
5.最後は不動産業者にがんばってもらいましょう
価格査定結果を見直しても、やはり買い手を見つけて売却まで支援してくれるのは不動産業者です。不動産業者もマンションのアピールポイントを知ることは買い手探しに有利に働きます。確かに売買はその時々の経済情勢や時期、地域の差によって高くなったり安くなったりすることも通常です。マンションは家電や自動車とは違い、売りに出したらすぐに買い手が見つかるということはなかなかありません。逆にすぐに買い手が現れる場合は、価格が安い可能性もあるのです。
ですから、最後は不動産業者を信頼して、売却活動を応援することが重要です。不動産業者も良い売り手であれば、物件を買い手に紹介しやすいはずです。
マンション査定はアピールポイントが大事
マンション査定の結果で損をしないために
マンション価格の査定方法はいろいろな方法があり、それぞれ強み、弱みがあります。査定結果はあくまでも参考価格ですから、最終的な売却価格を決めるためには、売却するマンションの特徴をしっかりと理解し、そのマンションの「良さ」をきちんと評価してくれる買い手を見つけることが重要です。イメージしやすいのはみなさんがマンションを購入した時、そのマンションのどのポイントに価値を見出したか？を振り返ってみると良いかもしれません。
