適した媒介契約を選べば、早期売却・高額売却に一歩近づきます

まずは専任媒介と一般媒介の違いを知りましょう

これから家を売りたい方のために、媒介契約の種類と決め方をお伝えしたいとおもいます。不動産会社と締結する媒介契約には、次の3つの種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

このうち専任媒介契約と専属専任媒介契約は、ほぼ同じと思って問題ありません。多くの場合で専属専任媒介契約は選択されませんので、一般媒介か専任媒介の二者択一と考えていいでしょう。

まずは、専任媒介と一般媒介の違いを確認していきます。

専任媒介の特徴

媒介契約比較

専任媒介の特徴は、なんといっても1社としか媒介契約を締結できないことです。不動産会社はレインズへの登録と売主への定期連絡の義務があり、媒介契約の期間は3ヶ月以内と法律で定めらています。

一般媒介の特徴

一方、一般媒介契約の特徴は、複数社と媒介契約できる点。2社でも3社でも10社でも、基本的には問題ありません。専任媒介と違い、不動産会社はレインズへの登録や定期連絡の義務はなく、媒介契約の期間も法律で定められていません。ただし行政より、レインズへの登録や媒介契約期間の上限を3ヶ月以内にすることを推奨されているため、一般媒介でも売主が希望すれば専任媒介と同じようにレインズへ登録してもらえますし、契約の期間を定めることもできます。

つまり専任媒介と一般媒介の大きな違いは、1社のみとしか契約できないか、複数社と契約できるかという点のみ。この点がどのように影響してくるかを、次から詳しく解説していきます。

[専任と一般]複数社or1社で何が違ってくる?

見積もり・打合せ・営業マン

「複数の会社に売却活動してもらった方が、売れる可能性が高いに決まっている」

と考える人は多いかもしれませんね。しかし実は、一概にそうはいえないんです。それは、不動産会社の報酬形態が大きく影響しています。

不動産会社って、契約してから売主・買主から受け取る仲介手数料が唯一の収入源なんです。つまり契約を決めなければ報酬はゼロ。仲介手数料は成功報酬なので、媒介契約を締結しただけでは収入になりません。

このことを前提に、不動産会社の立場になって考えてみてください。

専任媒介は自社の独占物件ですから、契約さえ決めることができれば必ず報酬に繋がります。ですから、「なんとしてでも契約してやる!」というやる気につながりやすい媒介契約だといえます。

一方、一般媒介だと、他社が先に契約を決めてしまったら報酬を受け取ることができません。となると、不動産会社はどうしてもお金や時間をかけた広告活動をするのには慎重になるんですね。

つまり専任なのか一般なのかで、不動産会社は力の入れようが大きく変わってくるということです。

やる気のない複数の会社に任せるのと、やる気のある1社に任せるの、どちらが売却につながりやすいと思いますか?答えはもちろん後者。つまり専任媒介です。基本は、専任媒介で依頼するべきだといっていいでしょう。でも、基本以外の場合もあります。

次からはどんな物件が専任に向いているのか、一般に向いているのか、具体的なケースをあげてみますね。

一般媒介が向いている物件は?

まず一般媒介に向いている物件の特徴からお話します。

一般媒介は必ず報酬につながるわけではないので、不動産会社はお金や時間をかけた売却活動をしにくいといいましたよね。だったらどんな物件にも不向きのようにも思えますが、お金や時間をかけなくても売れる可能性のある物件には向いている媒介契約なんです。

またまた不動産会社の立場になって考えてみてください。

お金や時間をかけなくても物件が持つ魅力や人気だけで十分宣伝効果になる物件なら、たとえ必ずしも報酬につながらないとしても売却活動してみる価値はあります。つまりそのような物件は、一般媒介だったとしても「売れたらラッキー!」くらいの気持ち売却活動してくれるんです。

お金や時間をかけなくても宣伝効果が見込めるとは、具体的には次のような物件です。

  • 駅直結のマンション
  • タワーマンションやブランドマンション
  • 高級住宅街の一等地の土地や戸建て
  • 相場より安く売り出すケース

つまり希少価値が高く、人気の高い物件です。このような物件はお金と時間をかけなくても集客が見込めるので、広告の片隅に載せたり、自社HPに載せたりすることで、相乗効果でその他の物件にも注目を集めることもできます。もちろん該当物件も売れれば一石二鳥。そのため一般媒介だとしても、各社積極的に売却活動してくれる可能性が高いんです。

不動産会社のやる気が削がれないのなら、やはり1社より複数社にお願いした方が売却できる可能性はあがるので、人気の高い物件は一般媒介に向いているといえるんですね。

専任媒介が向いている物件は?

田舎

一方、専任媒介に向いている物件はどんな物件なのでしょう?

基本的に専任媒介は不動産会社のやる気が出るので、どんな物件にも向いているといえます。考え方としては、「一般媒介に向いている物件以外」。つまり人気が低い物件~普通の物件ですね。ただ特に向いている物件は、不動産会社が売りにくいと思う人気の低いもの。具体的には次のような物件です。

  • 築年数が高い
  • 駅までの距離が遠い
  • 再建築不可物件
  • 旗竿地など不整形地
  • 事故物件
  • 相場より高く売り出すケース

なんとなくわかりますよね。どれも不動産会社が率先して売りたいと思わない物件です。このような物件を一般媒介で複数社と契約してしまうと致命的。ただでさえ売りにくい物件ですから、必ず報酬につながるというメリットがなければどうしても不動産会社は積極的に動くことはできないんです。

「自分の物件は人気が高いのかなぁ?」というときは、次の基準で考えてみてください。

  • 築5年以下
  • 駅から歩いて5分以下
  • 大手分譲のブランドマンション
  • タワーマンション
  • 広尾、麻布、青山…などの高級住宅地
  • 相場より安くしてでも早く売りたいとき

基本的にこの条件に当てはまらない場合は、専任媒介で問題ないと思います。

ただ専任媒介を選択すると、「囲い込み」などの問題が発生する可能性があるのも事実。この点はまた別の機会にお話させていただきますね。

まとめ

専任媒介と一般媒介は、物件の特徴によって選択すべきです。それとともに、あなたの意向が「できるだけ早く」なのか「できるだけ高く」なのかでも向いている媒介契約は違ってきます。

人気の高い物件、または相場より安くしてでも早期売却を目指したい場合は、一般媒介に。

人気が高くない物件、または時間がかかっても相場より高く売りたい場合は、専任媒介に。

というのが基本的な考え方となります。

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
亀梨 奈美
幼い2人の娘の子育てをするママライター。大手不動産会社退社後、フリーライターとして独立。不動産業界に携わって10年余り。自身の経験を活かし、また主婦としての目線から、不動産売買をわかりやすく解説した記事を多数執筆。