専任媒介契約を解除する時の注意点。違約金はかかるの?

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悩む男性

媒介契約には3つのタイプがあります。そしてその内の専任媒介契約は、1社としか締結できません。つまり、仮に媒介契約締結後にその不動産会社に不満を持っても、他の不動産会社との媒介契約はできない。そんなデメリットを含んだ契約です。

ここで気になるのが専任媒介契約の解除でしょう。また、解除に違約金が発生するかどうかも気になります。本記事は不動産売却をしようとしている方に向けて、専任媒介契約の解除について解説します。

専任媒介契約:期間が過ぎれば自然と契約解除

図面

一般媒介契約と専任媒介契約 

不動産売却時には、不動産会社に媒介(仲介)を依頼して売却手続きを進めるのが一般的です。媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。一般媒介契約は、同時に複数の会社と契約できるため、販売状況が芳しくなければ重ねて他の不動産会社と媒介契約を締結することも可能です。

一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社としか契約できません。販売状況が良くない場合も、一度媒介契約を解除しなければ他の不動産会社との媒介契約を締結は不可能です。多くの不動産会社が専任媒介契約を締結させたがるので、もっとも一般的な契約が専任媒介契約なのですが……媒介契約を締結した1社がうまく売却活動を行ってくれないと物件は売れず、販売期間は無駄な期間となってしまいます。

専任媒介契約の契約期間は3ヶ月

専任媒介契約も専属専任媒介契約も、基本的には契約期間が終了すれば媒介契約は終了です。契約終了後は、もちろん他の不動産会社と改めて媒介契約を締結することが可能。これら2つの媒介契約の契約期間は、宅地建物取引業法で最長3ヶ月とされています。

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専任媒介契約を契約期間終了前に解除できる?

女性

不動産会社に落ち度があれば専任媒介契約を解除できる

専任媒介契約の契約期間は最長で3カ月です。しかし、3カ月も売れない期間が続くと、その後の売買活動に支障をきたす場合もあるでしょう。では、契約期間の途中で契約を解除することはできないのでしょうか?ここから先は、国土交通省の作成した標準約款を元に解説していきます。専任媒介契約の標準約款である専任約款の内容を見ると、まず、不動産会社に落ち度がある場合は問題なく解除できます

専任約款では、契約の解除について「専任媒介契約に定める義務を履行しない場合は、相当の期間を定めて履行を催告し、期間内に履行がない時は契約を解除できる」としているからです。「専任媒介契約に定める義務」については、媒介契約を結ぶことにより、不動産会社が行う物件調査広告活動や契約書の作成などが該当。たとえば、以下のようなケースでは解除できます。

  • スーモのような不動産売却サイトに掲載されていない
  • レスポンスが悪い
  • 売却のために積極的に動いていない

履行を催促しなくても専任媒介契約を解除できる場合も

これらの事柄について不動産会社がその義務を全うしていない場合には、相当の期間を定めて義務の履行を催促し、その期間内に履行がない場合には契約を解除できます。また、履行を催促しなくても契約を解除できる旨の規定も書かれています。それは、以下のようなケースです。

  • 信義を旨とし誠実に履行する義務に違反した時
  • 重要な事項について故意又は重過失により事実を告げなかった時
  • 宅地建物取引表に関して不正行為をした時

 不動産会社に落ち度がなくても、専任媒介契約は解除できる

家

一方、不動産会社に落ち度がない場合も解除は可能です。たとえば、転勤のため家を売るはずだったけれど転勤が取りやめになることはあるかもしれません。お隣の方が買いたいと言ってくるかもしれません。「今が売り時ではない」と判断をする場合もあります。

不動産会社による媒介は、媒介が成立した時のみに報酬が支払われるものです。また、広告活動や案内活動に関しては、(特別な依頼による広告の場合を除き)不動産会社の負担とすべきとされています。契約期間の途中で媒介契約を解除しても、ペナルティは発生しません

専属専任媒介契約と専任媒介契約の違い

なお、余談ですがご近所や親戚などが家を買いたいと申し出て、ご自身で購入者を見つけた場合、専属専任媒介契約では不動産会社に仲介手数料を払わなければならなくなります。一方、同様のケースで専任媒介契約ならば、仲介手数料は不要です。

専任媒介契約の解除で違約金が発生することも

スマホを見て驚く女性

しかし上記内容は、一般媒介契約にはそのまま利用できますが、専任媒介契約だと事情が異なります。というのも、専任約款において「不動産会社の責めに帰すことができない事由によって媒介契約が解除された場合は、それまでに媒介契約の履行のために要した費用(広告費や交通費)の償還を請求できる」という規定があるからです。

つまり、専任約款を用いて媒介契約を締結している場合、不動産会社に落ち度がない状態で契約期間の途中に契約を解除すると、それまでに広告費や案内のために使った交通費を請求される可能性があります。なお、支払いを請求されても、支払額の上限は仲介手数料と同額までです。

申し出れば専任媒介契約を解除してくれる不動産会社がほとんど

媒介契約を契約期間の途中で解除できる条件についてお伝えしましたが、実際には契約期間の途中でもこちらから申し出れば、ペナルティなしに媒介契約を解除してくれる不動産会社がほとんどでしょう。媒介契約を解除したいと思うのは、不動産会社の対応について何らかの不満を持っていることが理由かと思いますが、まずは不満を持っていることを不動産会社に相談してみましょう。

その上で、改善が見られないようであれば解除を申し出ると良いです。ほとんどの場合、解除に応じてくれるかと思います。万が一支払いを請求されるようであれば、契約期間の終了を待ってから、他の不動産会社との媒介契約を進められると良いでしょう。

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まとめ:専任媒介契約を解除したいのなら素直にその旨を告げること

不動産屋に相談

この記事では以下の内容を紹介しました。

契約期間中でも媒介契約の解除は可能です。ただし、不動産売却において、3カ月の空白期間を作ってしまうことはその後の売却活動において小さくない影響があります。基本的に、こちらから解除を申し出れば応じてくれる不動産会社が多いですが、専任約款では契約期間中の解除は、売却活動に要した広告費や交通費の支払いを請求される可能性があるため、注意が必要です。

(参照:楽街不動産投資新聞

監修者から

専任媒介契約で最初スタートして1カ月程度経過した時点で一般媒介に切り替えるのが良いでしょう。最初の1カ月は専任で広告費などを掛けて手厚く販売してもらえますが、2カ月目なると少しそこの熱が冷めます。そのタイミングで一般媒介に切り替えて広く買主を探すのが効率的と言えます。

監修者:鈴木 良紀

監修 鈴木

経歴:東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格:宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動:投資僧