契約を結んだ不動産会社を辞めたい方へ

専任媒介契約は1社としか契約できないけれど…

媒介契約には3つのタイプがありますが、その内、専任媒介契約は1社としか媒介契約を締結することができません。

仮に媒介契約締結後にその不動産会社に対して不満を持ったとしても、他の不動産会社と重ねて媒介契約を締結することはできないことになります。

そうした場合、専任媒介契約を解除するにはどうすればよいのでしょうか?また、解除にあたって違約金は発生するのでしょうか?

本記事では、専任媒介契約の解除について、解説していきます。

専任媒介契約の契約期間内の場合

一般媒介契約と専任媒介契約 

カレンダー
法律で定められている期間はある

不動産売却時には、不動産会社に媒介(仲介)を依頼して売却手続きを進めるのが一般的です。

媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。一般媒介契約は、同時に複数の会社と契約することができるため、販売状況が芳しくなければ重ねて他の不動産会社と媒介契約を締結することができます。

一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社としか契約することができず、販売状況がよくない場合でも、一度媒介契約を解除しなければ他の不動産会社と媒介契約を締結することができません。また、多くの不動産会社は専任媒介契約を締結させたがり、もっとも一般的な契約が専任媒介契約です。

専任媒介契約の場合、媒介契約を締結した1社がうまく売却活動を行ってくれず、契約の見込みもない場合にはその間無駄な期間となってしまいます。

専任媒介契約や専属専任媒介契約では、基本的に契約期間が終了すれば媒介契約は終了となり、他の不動産会社と改めて媒介契約を締結することができます。これら2つの媒介契約については、宅地建物取引業法で契約期間は最長3カ月とされており、3カ月を超える期間を設定したとしても3カ月となります。

つまり、媒介契約を締結してから1カ月程経って、媒介契約先を変更したいと思えば、最長で残り2カ月待てばよいこととなります。

実際には、媒介契約に記載されている契約期間を確認しましょう。

なお、一般媒介契約においては契約期間に有効期間の制限はありませんが、国土交通省の作成した標準約款では3カ月と記載されています。

専任媒介契約を契約期間終了前に解除できる?

不動産会社に落ち度があれば解除できる

専任媒介契約については、契約期間が最長で3カ月であることが分かりましたが、3カ月も売れない期間が続くと、その後の売買活動に支障をきたす場合もあります。

契約期間の途中で契約を解除することはできないのでしょうか?

なお、媒介契約の内容については、基本的には不動産会社の作成した媒介契約の内容に沿う形で手続きが進められますが、媒介契約については、国土交通省の作成した標準約款を利用することが推奨されています。

以下について、国土交通省の作成した標準約款を元に解説していきます。

専任媒介契約の標準約款である専任約款の内容を見ると、まず、不動産会社に落ち度がある場合は問題なく解除できることが分かります。

専任約款では、契約の解除について「専任媒介契約に定める義務を履行しない場合は、相当の期間を定めて履行を催告し、期間内に履行がない時は契約を解除できる」としています。

「専任媒介契約に定める義務」については、媒介契約を結ぶことにより、不動産会社が行う「物件調査」や「広告活動」、「契約書の作成」などが該当するでしょう。

例えば、売って欲しいのにスーモのような不動産売却サイトに掲載されていないとか、レスポンスが悪いとか売却のために積極的に動いていないようだという不信感がある場合は解除できるのです。

これらの事柄について、不動産会社がその義務を全うしていない場合には、相当の期間を定めて義務の履行を催促し、その期間内に履行がない場合には契約を解除できます。

また、履行を催促しなくても契約を解除できる旨の規定も書かれており、それは「信義を旨とし誠実に履行する義務に違反したとき」、「重要な事項について故意又は重過失により事実を告げなかったとき」、「宅地建物取引表に関して不正行為をした時」とされています。

 不動産会社に落ち度がなくても解除できる

マンション

一方、不動産会社に落ち度がないと解除できないかというとそうではなく、落ち度がない場合でも解除は可能です。

例えば、転勤のため家を売るはずだったけれど転勤が取りやめになることはあるかもしれません。お隣の方が買いたいと言ってくるかもしれません。また、今が売り時ではないという判断をする場合もあります。

また、不動産会社による媒介は、媒介が成立した時のみに報酬が支払われるもので、広告活動や案内活動に関しては、(特別な依頼による広告の場合を除き)不動産会社の負担とすべきとされていることから、契約期間の途中で媒介契約を解除したとしてもそのことによりペナルティは発生しません。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の違い

なお、余談ですがご近所や親戚などが家を買いたいと申し出て、ご自身で購入者を見つけたという場合、専属専任媒介契約の場合はそれでも不動産会社に仲介手数料を払わなければならなくなります。自分で買い手を探した場合、専任媒介契約ならば、仲介手数料は不要です。

違約金の支払いを請求されることもある

ただし、売却活動の経費を請求されるかもしれません

しかし、上記内容は一般媒介契約の場合はそのまま利用できますが、専任媒介契約の場合は事情が異なります。

というのも、専任約款において「不動産会社の責めに帰すことができない事由によって媒介契約が解除された場合は、それまでに媒介契約の履行のために要した費用(広告費や交通費)の償還を請求できる」という規定があるからです。

つまり、専任約款を用いて媒介契約を締結している場合、不動産会社に落ち度がない状態で契約期間の途中に契約を解除すると、それまでに広告費や案内のために使った交通費を請求される可能性があります。

なお、支払いを請求されても、支払額の上限は仲介手数料と同額までです。

申し出れば解除してくれる不動産会社がほとんど

媒介契約を契約期間の途中で解除できる条件についてお伝えしましたが、実際には契約期間の途中でもこちらから申し出れば、ペナルティなしに媒介契約を解除してくれる不動産会社がほとんどでしょう。

媒介契約を解除したいと思っているということは、不動産会社の対応について何らかの不満を持っていることが理由かと思いますが、まずは不満を持っていることを不動産会社に相談してみましょう。

その上で、改善が見られないようであれば解除を申し出るとよいです。

ほとんどの場合、解除に応じてくれるかと思いますが、万が一支払いを請求されるようであれば、契約期間の終了を待ってから、他の不動産会社との媒介契約を進められるとよいでしょう。

まとめ

専任媒介契約は1社としか媒介契約を締結することができないため、基本的に、売却活動中に何らかの不満を持った場合でも定められた契約期間が終了してから別の不動産会社を探すことになります。

一方で、契約期間中でも媒介契約の解除は可能です。ただし、不動産売却において、3カ月の空白期間を作ってしまうことはその後の売却活動において小さくない影響があります。

基本的に、こちらから解除を申し出れば応じてくれる不動産会社が多いですが、専任約款では契約期間中の解除は、売却活動に要した広告費や交通費の支払いを請求される可能性があるため、注意が必要です。

(参照:楽街不動産投資新聞

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