家の住み替えは多くの人にとって複雑です。家を先に売るほうが良いのか、先に新居を購入したほうが良いのか……それさえもケースバイケース。住み替えを難しく感じてしまう人が多いのも当然でしょう。

そこでこの記事では住み替えを検討している方に向けて、パターン別に具体的な住み替えの手順ならびに注意点をまとめました。

住み替えのために家を売る注意点①:新居の資金調達を確認

家 住宅

第一に「今の家を売却しなくても新居の資金調達が可能か」考えましょう。

  1. 貯蓄等をつかい借入無しで新居購入可能な方
  2. 今の家の住宅ローンが残っておらず、新たにローンで新居購入可能な方
  3. 今の家の残債は残っているものの、返済比率等に余裕があるため売却しなくても新居のローンが組める方

段落

上記1~3に当てはまる方は、以下の項目で述べる条件はあるものの「買い先行」での住み替えが可能です。

条件に合う新居を比較的時間をかけて決定することができます。ここでの注意点として、3に当てはまる方は私の経験上ごく少数です。明確でない場合は売り先行での住み替えを検討するのが賢明です。

1~3に当てはまらない方は、周辺相場から新居のイメージを明確にしつつ、売り先行で新居に使える資金を確定させる必要があります。

監修者から

実際の相談のほとんどは端的に以下の2タイプに分類されます。

新居を購入するにあたり今の住宅の住宅ローンについて

①今の住居を売らないと住宅ローンが返済できない➡売り先行

②今の住宅をうって住宅ローンを返済するわけではない➡買い先行

住み替えのために家を売る注意点②:買い先行のメリット・デメリットを知る

女性 税金

売却前に新居を決定するときには以下のようなメリットがあります。

  • 好きなタイミングで物件を決定できる
  • 早く引越しができる
  • スケジュール調整が容易
  • 時間をかけて高値売却を目指す販売活動が可能

一方、以下のデメリットもあるので注意してください。

  • 売れるまではランニングコスト等の支払いが二重になる
  • 売却未確定であるための精神的ストレス

月々の支払い金額を要確認

さて……上記のメリットとデメリットを天秤にかける必要があるのですが、とくに毎月の支払いが無理のない金額になっているかを事前に確認しておきましょう。

「〇ヶ月間であれば支払いが二重になってもギリギリ問題なさそうだ。不動産会社の人も○○万円であれば〇ヶ月以内に売れると言っているし…」という安易な考えは危険です。

そもそも仲介人は他人の買う金額を予想しているだけですし、あなたと媒介を結ぶために高い金額を提示している可能性もあります。

また、売却契約ができたとしても買主都合の住宅ローンが絡んでくるので、期日延長はもちろん最悪白紙解約なんてことも充分に有り得ます。買い先行での住み替えは、余裕を持てる支払いを前提で考えていきましょう。

監修者から

不動産仲介会社からの提案を受ける時は「すぐ売れる金額」、「高値の限界金額」、「マーケットのストライク」の3つの価格をヒアリングするのが大切です。そしてこれらの価格の変更時期を予めスケジューリングします。

販売を始めたら、「高値の限界金額」➡「マーケットのストライク」➡「すぐ売れる金額」と価格を調整しましょう。買い先行の住み替えはスケジュールに余裕があるので、これら全体で半年くらいのスケジュールで立てると良いです。

関連記事

住み替えのために家を売る注意点③:売り先行なら自宅をよく観察

女性

前述の「買い先行」の条件を全てクリアしている方は非常に少ないです。とくに物件を売却した代金で住宅ローンを返済しなければ新たな住宅を購入できない方が大半ですので、ほとんどの方が「売り先行」での住み替えになってくると思います。

ですが、そもそも住み替えを考えている理由として今の家に不満があったり、引越しをしなければいけない事情があります。売り先行でも、ある程度は引越しまでのスケジュール感を決めておきたいのが本音でしょう。

個人に売却できるのは築15年の物件まで

スムーズにスケジュールを決めるためには、まず売却予定の自宅を客観的に見ることです。

一般的に個人客向けに売れる物件は「新築から15年以内、またはリノベーション済の物件であれば工事から10年以内程度」が限界です。それ以上の築年数が経過している家は、手を加えないと売却が厳しくなってきます。

売り手の思っている以上に買い手のニーズは厳しく、新築に近い見た目でないと売却は難しいと考えておいてください。

ポイント

あなた自身が住み替え先に検討している物件を考えれば、個人客が欲しがる商品をイメージしやすいでしょう。あなたが綺麗な物件を欲しがっているのと同様、他の購入検討者も綺麗な家を欲しがっています。

住み替えのために家を売る注意点④:売り先行で居住年数が短いケース

リビング

新築物件と大差の無い設備・清潔感があれば、個人客へ売るのがベストでしょう。好みの不動産会社に仲介に入ってもらい売却活動を任せる方法です。

基本的に売り出し金額は自分で設定できますが、あまり高くしすぎても時間をかければ売れるというものではありません。適当な金額を仲介の担当者と相談することが大切です。

相場を逸脱した高値での売却活動は周辺マーケットを見ているお客さんに対して売れ残り物件のイメージもついてしまい、結果的に実力以下の価格でしか売れないことも多々あります。自分の引越しまでの時間のイメージや、売却希望金額、またプロの査定する金額を踏まえて計画を立てていきましょう。

買取保証をつけて売却活動をすればスムーズ

家の住み替えでおすすめなのは最低ラインを業者買取によって確定させておく方法です。

たとえば、半年以内に売却したいのなら『3,000万円(2ヶ月間)→2,800万円(2ヶ月間)→2,600万円(2ヶ月間)→2,400万円(買取保証)』と段階的に価格を下げていきます。

最後の2,400万円のところに「買取保証」と記載してありますね。これは、売却活動をして売れなかった場合に、事前に決めた金額で業者買取をしてもらう買取保証付きの売却活動です。

この方法なら、スケジュールの確定も簡単ですし安心して新居を探すことができます。買取保証は、仲介だけでなく直接買取のできる業者に相談しましょう。直接買取の場合はさらに、仲介手数料(物件価格×3%)もかからず、売却後の売主責任も免除となります。

買取を依頼するなら買取専門の業者へ

買取を検討している方におすすめしたいのが買取博士。仲介手数料がかからない一括買取査定サイトです。即金の買取から仲介からスタートしての買取保証タイプまで幅広く対応できます。査定はもちろん無料です。このサイトの詳しいサービス内容は、こちらに記載されているので参考にしてください。

買取博士

買取博士

買取博士は、買取専門のサービスです。査定はもちろん無料。手数料も無料。買取後のリスクや責任もありません。現状のまま家を売りたい方はお気軽にご相談ください。

買取博士
https://kaitorihakase.jp

段落

関連記事

住み替えのために家を売る注意点⑤:売り先行でも居住年数が長い場合

家

古いマンションや解体が必要な戸建てなどでは、業者買取前提での売却になります。そのままの状態で個人客向けに売るのはニーズも無く、非常に厳しいものだからです。

また、売却金額未確定の状態で、施工費を自己負担で行うのは現実的ではありません。自分の一時的な住まいの費用や手間がかかってしまいます。

業者のほうが商品化するコストを抑えられる

一方、不動産業者は買った物件を転売しますが、バリューアップのための費用を問題無く負担できますし、大量発注しているため個人より安い費用で商品化していきます。

つまり、個人で商品化をおこなうと相場より高い金額に仕上がり、その分高く売らなければ元は取れません。結果的に業者買取のほうが費用も手間もかからずメリットを享受できることが大半です。

前述の買取のメリットに加えて、近所の方に売却詳細を知られずに即現金化することができます。とくに良いのは、決済後の引き渡し猶予などでスムーズな住み替えができるようスケジュール調整の面でかなり柔軟に対応してくれます。もちろん個人客とは違うので、買主がローン審査に落ちてせっかく結んだ契約が白紙解約になることもありません。

家を売るときの注意点:まとめ

ティーカップ

この記事では以下の内容を紹介しました。

まずは、あなた自身の資金や今住んでいる家の状態などを調べてみましょう。そうすれば、売るのが先か、買うのが先かは、自然と決まります。その上で、通常の売却にするのか不動産業者に買取をお願いするのかを検討していけば、スムーズな住み替えになるでしょう。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士鈴木が監修した他の記事はこちら

サイト:https://fudousan.click/