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この記事ではこれから築年数が経った中古マンション売却をする際に、なるべくお得に売却するためのポイントを解説しています。
物件は築年数によって価値が大きく変わります。古い中古マンションには、古い中古マンション売却の戦略がありますので、ぜひ参考にしてください。
築年数が経った中古マンションは売却しづらい？
築年数はひとつの基準に過ぎませんが、一般的には15年以上経っていれば築年数は経っていると考えるべきでしょう。
築15年未満の新しい物件であれば、比較的買い手は見つかりやすいです。しかし、古い物件はそれだけで買い手がつきづらいものです。
古い物件であればどこかに傷みがあったり設備が古かったりします。そのような物件にそのままの状態で入居したい人はなかなか現れません。
何故なら、たとえ中古マンションであっても、購入する人はそこで新生活を送ろうとしているわけです。結婚や独立などの理由で始まる新生活には、大きな期待を抱くもの。
どれだけ安くても、傷みが目立つような物件やリフォームが前提の物件を購入しようとは思わないでしょう。
築年数が経っている物件は、それだけで売却が難しくなることはまず頭に入れておいてください。
古いマンションを売る方法は不動産買取！
傷みがあるような古い物件で新生活を始めようと思う人は少なく、買い手はなかなか見つかりません。
しかし、これはあくまで一般に売り出した場合のことです。
不動産を売却する方法には、不動産業者に仲介してもらって購入者を探してもらう「不動産仲介」と、買い取りを行っている不動産業者に直接買い取ってもらう「不動産買取」の2パターンがあります。
仲介であれば自身の希望価格で売りに出せますが、不動産買取は、業者の査定価格で売却するという違いがあります。
古い物件は、不動産仲介で一般に売りに出しても買い手が見つかりません。しかし、不動産業者に直接買い取ってもらう不動産買取なら、不動産業者の査定した金額で購入してもらえます。
明らかにリフォームが必要な物件なら、初めから買取の査定を！
とくにリフォームが必要な物件であれば、仲介に出さずに最初から不動産買取を依頼したほうが良いでしょう。
不動産買取は、現状での引き渡しでリフォームする必要はありません。不動産買取の場合は複数の業者に査定してもらい、一番高値のところに売却すれば良いです。
築15年～築25年ほどの、ある程度古いけれどリフォームは必要なくそのまま住める物件の場合は、まずは仲介で売りに出すというチャレンジをしても良いでしょう。
しかし、ある程度の期間売りに出して買い手が見つからないのなら、不動産買取に移行するべきです。
買取保証仲介とは
この場合、仲介と買取のハイブリッドである「買取保証仲介」がおすすめ。
買取保証仲介は一定期間は仲介で売りに出し、その期間中に買い手がつかなければ不動産業者に買い取ってもらうというものです。
これがリフォームの必要のないそのまま住める築15年～築25年ほどの物件にぴったりの方法だと言えます。仲介として売りに出す期間はあらかじめ決められており、3か月であることが一般的です。
自分でリフォームするのはおすすめできない
一方、リフォームが必要な中古マンション売却では、希望価格での売却を狙ってリフォームをしてから仲介で売りに出すことはおすすめしません。
リフォーム代をそのまま売却価格に上乗せすることは難しく、かえって損をするのがほとんどだからです。また、リフォームすればすぐに買い手が見つかるとも限りません。
自分で売却価格を決められない不動産買取は損？
こんな話を聞いたことがある人も多いでしょう。「不動産業者に買取を依頼すると相場の7割ほどで買いたたかれて損をする」……これは半分事実で半分は誤解です。
損をするのはリフォームが不要な新しい物件を売却する場合だけ。新しい物件であれば仲介で売却できますので、買取会社を通すと買取会社が手を加えずそのまま転売する形になるので損をしてしまうでしょう。
不動産の買取を行っている業者は、買い取った物件を相場より高く市場に出せば買い手がつかなくなります.
そのため、高く売ることではなく安く買って相場で市場に出すことで利益を得ています。新しい物件であれば不動産買取ではなく、仲介で売却することを第一に考えてください。
中古マンションはリフォームしてから売却されることも多い
リフォームが必要な物件の買取を、買取会社に依頼した場合は、買取業者がリフォームをした上で一般に売りに出すことになります。
不動産買取ならば買い手がつかないような物件を買い取ってもらえますので、不動産業者への売却価格こそが、その物件の相場となるわけです。
誰も買ってくれないような値がつかないような物件に値をつけてもらうと考えれば分かりやすいでしょう。
このことを理解せずに、「不動産買取は損」だと決めつけて仲介にこだわってしまっては、いつまでたっても買い手がつかず、物件の手入れをし続けなければならない状況になります。とはいえ、買取会社も買うからにはなるべく安く買おうとするものですので、複数の業者に査定依頼をすることは忘れずに行ってください。
買取を検討するなら専門業者へ
買取を考えるのなら、買取専門の業者に一度相談してみましょう。おすすめは買取博士です。査定や手数料は無料ですし、買取してもらった後の物件への責任はなし。なるべく早く物件を現金化したい方にもおすすめです。
不動産買取にはメリットが多い
リフォームが必要な物件を現状のまま買い取ってくれる不動産買取は、築年数が経っている古い物件の処分には最適の方法だと言えます。
不動産買取には、この他にもいくつかメリットがあるので紹介します。
売却までの期間が短い
不動産仲介は、買い手がつくまで手元にお金は入ってきません。
一方、不動産買取の場合は不動産業者が買い手となりますので、すぐに売買契約を結ぶことができます。不動産をスピーディにお金に換えることができるのも不動産買取の大きなメリットです。
瑕疵担保責任がない
瑕疵（かし）とは欠陥のこと。
不動産仲介の場合は、仲介業者を通して一般の方が購入したのちに雨漏りやシロアリ被害などが発覚した場合、売主が修繕をしなければなりません。また、最悪の場合は売買契約が解除されることもあります。
しかし、不動産買取の場合は買い手がプロである不動産業者のため、瑕疵担保責任が免除されます。売却後はその責任が一切免除されるので精神的なプレッシャーも全くなく、安心です。
長年住めばどこかに傷みがあるもの。瑕疵担保責任がないことは、築15年～築25年ほどのものでも心配であれば仲介ではなく不動産買取を選択する理由にもなるでしょう。
他にも購入検討者に何回もお部屋を見せる内覧の対応がいらないので、何度も何度もスケジュール調整して掃除して購入検討者を家に招く必要がありません。広告活動も行わずに売却が出来ます。
通常、不動産は近隣の人が購入することが多いものです。そのため、チラシは近隣を中心に巻き、「売り物件！」と周知するのが不動産の広告活動なのですが、販売期間が長期化すると近隣から「この辺の不動産マーケットを下げている」と悪印象を持たれることもあります。
それは、双方にとって良いことではないでしょう。そのようなトラブルを避けられるのも、買取のメリットの1つと言えます。
まとめ：古い中古マンション売却は、まず買取に目を向けて
この記事では以下の内容を紹介しました。
築年数が経った中古マンションを売却するなら、不動産買取が唯一の方法と言ってもよいでしょう。古いマンションであるならば仲介か買取かではなく、いかに買取の査定価格を上げてもらうかを考えるほうが得策ですよ。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧