住宅の住み替え時には、元の住宅を売却するだけでなく、賃貸に出して収益化するという方法もあります。このように、所有している分譲マンションを賃貸に出す時は、どのような点に注意する必要があるのでしょうか。

本記事では、とくに初心者のオーナーの方に向けて、分譲マンションを賃貸に出す際の注意点についてご紹介します。

分譲マンションは賃貸に出すこともできる

賃貸マンションというと、賃貸専用のマンションを思い浮かべる方も多いかと思いますが、購入して所有するタイプの分譲マンションも賃貸に出すことができます。こうした賃貸形式のことを、業界では分譲賃貸と呼びます。

なぜ一般的なマンションと分譲賃貸を分けているかというと、賃貸マンションは投資目的で建てられるものなので、その多くが「できるだけ安く」仕上げることを目的としています。

一方、分譲マンションは長く住むことを目的としているので、それなりに費用をかけて耐久性等性能面の高い建物を建てています。分譲賃貸マンションを賃貸したい人は、こうした性能の高い賃貸マンションに住みたいと思っていることが多いのです。

監修者から:更に分譲マンションは「貸す」よりも数段ハードルが高い「購入」してもらう事を目的に建てられているので共用部の充実度も段違いです。エントランスの豪華さやジムやプールさえ設置されているマンションもあります。

賃料の設定が難しい

分譲賃貸マンションは、通常の賃貸マンションより性能が高いのですから、やや高めの賃料設定にしても借り手を見つけやすい特徴があります。とはいえ、一時的にしか住まないマンションに対して、一般的な賃貸マンションの費用より大きく賃料がアップするようであれば、借り手を見つけることはなかなか難しくなるでしょう。

折角賃貸に出すのであれば、毎月支払っているローン代くらいは賃料で回収したいと思うものですが、場合によっては賃料の額がローンの返済額を下回ることもあります。

もちろん、ローンの返済額以上の賃料を受け取れるケースもあります。しかし、賃料を設定する際にはローンの返済額を目安とするのではなく、あくまでも周辺の賃料相場を参考にしながら設定するのが大切です。

監修者から:不動産広告にも「借りるより買ったほうが月々の支払いが安くなる」という言葉を多く見かけます。低金利の今、家賃がローン返済額を下回るのは稀です。

賃貸に出す時にはどのくらいの費用がかかる?

分譲マンションを賃貸に出すときは、いくつかの費用がかかる点に注意が必要です。具体的には、以下のような費用がかかると考えると良いでしょう。

  • リフォーム費用
  • 設備交換費用
  • 仲介手数料

それぞれについて解説します。

リフォーム費用

これまでは自分が住むために利用していた分譲マンションも、賃貸に出すとなると部屋を賃貸に出して住んでもらうビジネスをすることになります。

内見時に少しでも良い印象を持ってもらうよう、商品をきれいに仕上げておくことが大切。具体的には、壁紙やフローリングをきれいに仕上げる他、部屋全体のハウスクリーニングも実施しておくことをおすすめします。これは、最初の入居者が退去した後、次の入居者を探すときも同様です。

ちなみに、ハウスクリーニング費用については入居者との賃貸借契約時に「敷金からはハウスクリーニング代を差し引いた額を返金する」という内容にすることが多いです。

設備交換費用

お風呂やキッチン、トイレ、換気扇など住宅設備について、古くなっているようであれば設備の交換も検討すべき。たとえば、住んでいる間にこれらの設備が古くなっていて故障しそうな状況では、入居者が住んでから故障してしまう可能性も。設備の故障が原因で退去につながってしまうのでは大きな損害になってしまいます。

なお、入居中の設備の故障については、入居者が故意に壊したのでなければ、基本的にオーナー側の負担です。

ただし、設備を交換しても、かかった費用は家賃に乗せられません。実際に一つ一つの設備を点検して、必要なものだけを交換する判断が求めらます。

仲介手数料

マンションを賃貸に出すには、入居者を見つけるための広告活動や、興味を持った人に部屋を案内する営業活動、契約が決まった相手と賃貸借契約を結ぶ手続きなど必要であり、基本的にはこれらの手続きは不動産会社に任せることになります。

不動産会社に仲介を任せて、いざ契約がまとまったときには、仲介手数料として賃料の0.5カ月分~1カ月分程度を支払う必要があります。

マンションを所有するだけでかかるランニングコストに注意

マンションは賃貸にだすときに費用がかかる他、所有するだけで毎年費用が発生します。賃貸に出すときにかかる初期費用のことをイニシャルコストと呼び、毎年かかる費用のことをランニングコストと呼びますが、賃貸マンションでは以下のようなランニングコストがかかる点に注意が必要です。

  • 固定資産税
  • 管理委託費

それぞれについて見ていきましょう。

固定資産税

分譲マンションを賃貸に出す場合、あくまでも所有者はオーナーとなるため、毎年固定資産税を支払う必要があります。

固定資産税の納付時期は自治体によって異なりますが、おおよそ6月頃に1年間分の納付書が送られてくるので、その納付書を持ってコンビニエンスストアの窓口等で支払わなければなりません。

管理委託費

固定資産税以外にかかるランニングコストとして、大きなものに管理委託費があります。

マンションは入居者が入ったら終わりではなく、毎月賃料を受け取ったり、賃料の入金がない場合には督促したり、設備が故障したときには対応したりといったことが求められます。これらの手続きは、自分ですることもできますが、手間がかかりますし、遠方に住んでいるようなケースでは実質的に対応が不可能なことも多いです。

このため、多くのオーナーは不動産会社に管理を任せて、賃料の5%程度の管理委託費を毎月支払います。こうした毎月のランニングコストを差し引いて、手元にどのくらいのお金が残るかを把握することが大切です。

管理は誰がやるべき?

見積もり、パソコン

上記お伝えしたとおり、マンションの賃貸は入居者を見つけた後、管理する必要があります。平時であれば簡単な清掃や入金確認程度で済みますが、家賃を滞納する入居者もいますし、オーナー側の落ち度でクレームを申し付けられることもあるでしょう。これらの手続きに、自分一人で対応するには物理的にも精神的にも大変なことが多いはずです。

マンションの管理方法には、全て自分で管理する「自主管理」と全て管理会社に管理を委託する「一括管理」、マンションの管理の一部だけ管理会社に任せる「部分管理」の3つがあります

まず、自主管理についてはできれば本業を持っておらず、賃貸に出すマンションの近くに住めることを条件と考える必要があるでしょう。また、上記条件を満たす場合でも、初めて賃貸に出すという場合には、まず管理会社に任せてみて、管理の仕方を勉強してから少しずつ自主管理に移行するといったやり方がおすすめです。

一括管理してしまえば、オーナーはほとんどやることがなくなりますが、毎月の管理費も高くなってしまいます。

そこで、管理できる部分だけ管理する部分管理という方法もあります。

マンションの管理については、その手間や精神的負担を考えると、できれば管理会社に任せることをおすすめしますが、手間がかかってでも少しでも多く利益を確保したいという方は部分管理や自主管理を検討してみると良いでしょう。

まとめ:賃貸に出す前に……

マンションの賃貸について、イニシャルコストやランニングコスト、マンションを貸す際の注意点などをお伝えしました。本文で触れた内容は以下のものです。

マンションの管理方法など、本記事の内容を参考に具体的な賃料やランニングコストを計算したうえで手続きを進めることをおすすめします。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士鈴木が監修した他の記事はこちら

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