中古マンションを選ぶ際にどこを見ればいいのか悩んでいる人へ。不動産のプロはどんな部分を見て中古マンションを選んでいるのか。プロの選び方をご紹介します。

プロだからこそ中古マンションはここを見る!

中古マンションはたった5つのポイントだけ

中古マンションの購入で失敗したくない人。
どこを見ていいのか分からない人。
プロならどういう選び方をするのか興味のある人。

実はプロは室内をほとんど見ません。間取りや築年数や面積など二の次です。ではどんな部分を重視して選んでいるのでしょうか。

プロがチェックするポイントはたった5つです。プロならではの選び方をご説明します。
真似をする必要はありませんが、知っておくことで中古マンションの見方が少し違ってくるはずです。

中古マンションのプロの選び方

プロの中古マンション選び1『管理を買え』

ホームインスペクション

昔から『マンションは管理を買え』といわれています。マンションの選び方でプロはこれを絶対に外しません。

諸説ありますが、二つの意味が込められています。一つは文字通り適正な管理がなされているかどうかという点。

例えば、エントランスにカスケードや噴水、コンシェルジュなどに代表されるセレブリティなサービスは確かに素晴らしいのですが、そのサービスにかかる経費の管理費に占める割合が過多であるとか。

逆に、管理費がリーズナブルなのは良いのですが、廉価すぎて日常的な管理や清掃がままならず、集合ポストには折り込みチラシが散乱、駐輪場には埃をかぶった放置自転車が並んでいるとなればどうでしょう。いずれも適正な管理とは言えません。

格言のもう一つの意味は管理組合が適正に機能しているかどうかという点。

管理組合は区分所有者で構成するのですから、管理組合が機能しているということは、そのマンションの所有者たちは管理に対する意識が高いということです。管理会社を信頼して任せているということも良いのですが、やはり自分たちの住まいを自分たちで管理して行くという意識があるかどうかは大きな差となり得ます。

とは言え、掲示版に注意や警告などの貼紙がベタベタと貼ってあるマンションは無闇に意識が高すぎるようにも感じますが。

「管理を買え」とは、単に管理サービスだけではなく、管理組合の質まで確認するべきという格言です。

プロの中古マンション選び2『修繕積立金の残高チェック』

修繕積立金の残高のチェックもプロの選び方の一つです。これは残高の多寡ではありません。

前述の管理とも重複しますが、適切ではない管理をされ続けているマンションでは、建物の状況に対して修繕積立金の残高が不自然であることも多いです。簡単に言えば、建物がボロボロで修繕を行っていないにもかかわらず残高が少ない、あるいは非常にきれいに維持管理されているものの過剰な施工のせいで残高が極端に少ない。どちらも非効率的な支出をしているという可能性が高いです。

大規模修繕を行っていないのに妙に積立金の少ないマンションがあります。各区分所有者から徴収している修繕積立金の金額が低いのです。

その昔、修繕積立金の額を最低限(数千円程度)に設定して購入しやすくするという販売手法が流行った時期がありました。

そういうマンションの多くはすでに積立金の増額をしていますが、中には反対派との葛藤や積立金の額が少ないことに気づくのが遅れるなどの事情で、本来の適切な額まで積み立てられていないマンションも珍しくはありません。

管理組合が機能していないという場合には、管理会社や一部の管理組合役員による割高な工事や不要な工事の発注など不透明な管理運営がされているために、著しく積立金が消費(浪費)されていることもあります。

このように修繕積立金が少ないのには必ず理由があります。マンションの選び方として、修繕積立金が適切に使用されているかどうかを見極めたいところです。

プロの中古マンション選び3『建物の状態』

建物の目視チェックの状態で判断する選び方もあります。前述の管理にも関連しますが、適切に管理されていれば外壁や床の破損や劣化などは目立たちません。

劣化部分を放置せずに応急処置した跡もあるでしょう。こういった日々の小さな修繕がされることで、例えばコンクリートのクラックから雨水が浸入することが減り、鉄筋を腐食させることも、錆から発生するガスでコンクリートを爆裂させることも、タイルやコンクリートが浮き上がって滑落することも減少します。

ひび割れや錆びた水の跡などがやたらと多い建物だから必ずしも状態が悪いとまでは言いませんが、やはり注意した方が良いでしょう。

また、地震や沈下による陥没やひび割れや段差などは建築のプロでなくとも気づくものです。マンションの場合、室内(専有部分)の不具合などは実は大したことのないケースも多く、しかし、構造(共用部分)の不具合は致命的となる恐れがあります。

マンションは巨大な建造物なので、木造に比べると構造部分を直すことは難しいと言えます。
選び方として、やはり構造部分の不具合は見逃せません。

プロの中古マンション選び4『立地』

マンションの管理規約を改正して管理を適切に行えるようにすることはできます。適切な修繕をしていないマンションでも建て替えることができます。

しかし立地はどう足掻いても変えることはできません。購入時の選び方がとても重要となります。

一方で、立地の選び方はプロでも百人百様です。これは個人の好みもあるためです。自分に合った立地を選ぶことがベターだと考えられます。

マンションは概ね利便性を求めている建物です。都市部であるとか主要駅であるとか、駅からの距離が近いといった要素が人気だと考えられます。

これは将来売却する場合にも有利な条件ですので、マンションの選び方として敢えて立地の悪い場所にすることはないでしょう。

その反面、上記のような人気の立地の場合、価格が高騰している場合もあります。不動産に限らず商取引に関しては、適正価格を超えた高水準にある場合に購入することはあまり上手な選び方とは言えないのではないでしょうか。

郊外のマンションを好む人も少なからずいます。前述のようにマンションは利便性を求める向きの強い住宅ですので、郊外型は人気が高まり過ぎると言うことはなく割安感も多くなります。土地相場が安い分、面積が多く広々としていることも魅力です。

こういった好みや価値観の差による選び方も良いと思います。

プロの中古マンション選び5『リフォーム前の物件』

リフォーム

自分好みにリフォームしたいという点と、貸主側のチョイスでのリフォームなので必ずしも信頼できる施工とは限らない点では、リフォーム済みの物件はオススメではありません。売主はお金をかけてリフォームしているのでその分、高く売りたがるでしょう。

しかし、内装はきれいに仕上がっていても、壁の中や床の下で手抜きをされていれば、気づくのが遅くなります。配管が古く劣化しているのに交換していなかったり、無理やり配管を接続したせいでしばらくしたら水漏れを起こしたという事故もなくはありません。

それらはもちろん直せば良いのですし、売主側へ費用請求することも不可能ではありません。

でも、その間の不便さや請求の手間、漏水による下階の居住者さんへの迷惑や謝罪などを考えると、マンションの選び方としてはお勧めしにくいところもあります。

中古マンションは購入後にリフォームする前提で購入をお勧めします。でも普通の方は不動産や建築にそんなに明るいわけじゃないので、どの程度のリフォームができるかとか概算とかわからないですよね。

中古住宅探しかリフォームプランまで一か所で相談できるのがパナソニックが運営しているリアリエです。東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県で中古マンションをお探しの方は、物件リクエストをしてみてはいかがでしょうか?

リアリエの物件リクエスト

フォーム済み物件

リフォーム済み物件にもメリットもあります。すぐに入居できる点や、住宅ローンより審査が厳しいリフォームローンが組めないという人にはメリットがあります。そういった要素を求めている人にはリフォーム済み物件はお勧めです。

プロの中古マンションの選び方は5つだけ

最も大切なのは中古マンションの「管理」

プロがマンションを選ぶ際にチェックするポイントは5つあります。
しかし最も重要なものはやはり「管理」だと思います。高級であれば良いというわけでも、質素倹約であれば良いというわけでもありません。

そのマンションにとって適切なバランスの良い管理がされていれば、管理組合も管理会社も適切に機能していると思われます。
「管理を買え」という格言は正に的を射た表現だと言えるでしょう。

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
鈴木 志安
宅建取引士。不動産会社取締役。業歴20年余。他社の業務支援や助言、一般人の賃貸・売買・相続等の不動産相談を引き受ける。法務や税務の知識に加え、人の気持ちも踏まえたアドバイスには定評がある。ライターとしては主に不動産関連のコラム等を執筆。