2つの注意点を確認 新築マンションを購入する前に

マンション購入で損をしないために

不動産の相談、不動産業者

平成31年10月、消費税の増税が予定されているのでおり、半年後には消費税が10%となる予定です。

中でも、不動産は高額なため増税の影響を受けるので、新築マンションの駆け込み購入が話題になるのではないでしょうか。

このタイミングを機に新築マンションの購入を検討し始める方も多いはずなので、今回は新築マンション購入時の注意点を確認していきます。

新築マンションの購入を検討している方は、本記事の注意点をご参考にして頂き物件購入を検討してみてはいかがでしょうか。

注意点①自分にとっての資産価値を明確にしておく

「資産価値の高い物件を」

多くの方はこのことを念頭において新築マンションを比較検討しています。
あなたにとっての資産価値は、『換金性の高さ』『居住性の高さ』どちらを資産価値としてとらえているのか明確にしておかなければいけません。

売ろうと思ったときに売れるマンションをというのであれば、駅から近いことは重要です。しかし暮らす場合は騒音がない静かな環境がいいと思う方もいるでしょう。
この注意点は新築マンション選びでは大切なことです。

注意点②何のために新築マンションを購入するのか?

値上がりなどを期待し投資的な考えで購入するのか、家族との生活を考えて購入をするのか、新築マンションを購入する目的を明確にしておかなければいけません。

  • 『値下がりリスクが少ない』
  • 『居住性に優れている住まい』
  • 『希望の予算内に収まっている』

このような都合の良い新築マンションはどこを探してもないので、大切な注意点と言えます。

ここでご紹介させて頂く注意点は2つですが、各家庭によって注意点は異なります。より良い物件を購入するためにも、「どんなマンションが自分にとって良いマンションなのか?」という事と合わせて、このような注意点についてしっかりと考えをまとめておくことが重要になるでしょう。

新築マンション物件選びの前に予算決めの注意点

大規模改修工事

では次に予算決めです。
マンションの場合、新築・中古問わず、管理費や修繕積立金の支払いがあるので、注意が必要です。

不動産購入の予算決めと言うと

「今払っている家賃が○○万円で貯金している金額が○○万円だから、毎月○○万円くらいかな」

このような感じで決めている方が多いのではないでしょうか。

しかし、この決め方では読みが甘く将来支払いに無理が生じる可能性が高くなります。月々の支払いで最も気を付けなければいけないのは、『修繕積立金の値上げ』と『固定資産税』を考慮することです。

修繕積立金の値上げ

新築分譲時に、長期修繕計画を管理会社が作成しています。
鉄筋コンクリート造のマンションとはいえ、築年数が経過に合わせ建物は経年劣化していきます。
築年数に合わせ定期的に建物をメンテナンスする必要があるのですが、マンションの場合は毎月徴収している『修繕積立金』で費用を賄っています。

ここで気を付けなければいけないのは、修繕積立金の金額が築年数の経過に合わせ上がっていくということです。実際に負担金額が高くなる場合、区分所有者で構成されている管理組合の承認が必要になるので、自動的に金額があがっていくことはありません。

ですが、築年数の経過に合わせメンテナンス箇所も増加していくので、新築分譲時の積立金額では修繕費用は間違いなく不足します。

物件パンフレットに記載されている金額が、将来的に倍になることを想定しておくことが望ましいでしょう。

固定資産税

不動産を所有していると、毎年固定資産税が課税されます。
建物構造や土地価格によって金額が異なりますが、おおよその税額を把握しておき支払いの1部として想定しておかなければいけません。

住宅ローン控除で相殺できる?

このように考えている方も多いのですが、住宅ローン控除は全て現金で還付されるわけではないので、支払いを想定して毎月蓄えておかなければいけません。

注目すべきは物件価格だけではないので、資金計画を立てるさいにはご注意ください。

二つの価値観から考える 理想の新築マンションを購入するために

では、実際にマンションを比較検討する際には、どんな判断基準を持ってマンションを比較検討すれば良いのでしょうか。
より良い物件を購入するためには、2つの価値観に分けて考えることが重要になります。

日常生活を送る上での価値観

マンションを購入するということは、そこの場所に一定期間定住するということです。住環境や子育て環境、生活利便施設の充実度、住宅設備の充実度など、部屋の間取り、どんなライフスタイルを望んでいるのか夫婦で話し合いましょう。

  • 共働きなのでマンションの近くに大型スーパーが欲しい
  • 掃除をする時間を減らしたので食洗器とディスポーザーは必ず欲しい
  • 横長リビングの間取りが良い

どんな資産としての価値が高くとも、快適な日常生活が送れないのであればマンションを購入する意味がありません。

モデルルームの見学だけでは、実際に暮らして入居後にどんな問題が出てくるのか分からないでしょう。今お住まいの家のそばで新築を探していればある程度の土地勘はあると思うのですが、全く知らない街の場合は買ってから「失敗だった」と思わないために昼間だけではなく朝と夜も下見をすることをお勧めします。

タワーマンションが多く建設され人気の街の武蔵小杉ですが、朝の駅の混雑は住んでから気が付いたという住民は多いです。

ご結婚のタイミングで新築マンションを購入された場合、お子さんが生まれるという時期になって「保育園が見つからない」という問題が出てくることもあります。女性の場合はその街の待機児童数も気にしたいところですね。

資産(換金性の高さ)としての価値

これは資産価値のことです。
ここでいう資産価値とは、設定している予算の中で最も資産としての価値が高いであろう物件のことを言います。資産として価値の高い物件と言えば都心部に立っているマンションを想像する方が多いでしょう。

都心部ということで、もともとの土地の価格が高いわけですから、資産としての高さは文句のつけようがありません。

確かに、千葉県などのエリアと渋谷区などの都心部エリアを比較した場合、資産としての価値は渋谷区の方が高くなるでしょう。ただ、最近では神奈川であっても、千葉であっても、都心部までのアクセスが格段に良くなっているので、各エリアに一定の需要が見込まれています。

付け加え、高い価値を持っている不動産を所有していても、現金に換金できなければ意味がありません。1億円の資産価値を持っていても、実際の売却価格が5千万円でしか売却出来ないのであれば、換金性の低く資産価値の低い不動産を言うことになります。

年収が上昇していく事が約束されている会社員の方はいないはずなので、都心部だけに住宅のニーズがあるわけではありません。
駅距離、専有面積、築年数などに気を付ければ、ご希望エリア内で最も価値の高い新築マンションを見つけることが出来るはずです。

資産価値に関しては、それぞれで捉え方が異なるので、資産価値の1つの考え方としてご確認下さい。

新築マンション購入で後悔しないために

ご家族で希望条件を話し合いましょう

最近の新築物件は、一戸建て、マンション問わず住宅性能評価を取得している物件が多くなり、耐震性や耐久性などの建物性能を具体的な数字で確認することが出来るようになっています。

建物の信頼性はとても高いので、希望条件をしっかりと話し合い、より良い物件購入を実現して下さい。

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
植竹 篤史
不動産専門ライター。不動産仲介会社に6年間勤務。 宅地建物取引士として、居住用不動産の売買、住宅ローン、契約書類の作成などを行う。 東京都内を中心に、居住用不動産の売買をサポート。