住宅ローンの返済が滞ると競売や自己破産の可能性も

35年など長期にわたって返済していく住宅ローン。その間には、病気や転職などの理由でローンの返済が厳しいときもあるでしょう。また離婚のタイミングで住宅ローンの支払いが問題になるケースも少なくありません。

返済が滞ってしまったら、どうなると思いますか? 

  • 支払うまで請求される? 
  • 銀行員が取立てに来る?

 残念ながら、そんな親切なことはされません。

住宅ローンの返済が一定期間滞ってしまってそのままにしていれば、あなたの自宅は差し押さえられて、強制的に売却され、所有者は強制的に退去させられます。

最終的には債務だけが残り、自己破産に追い込まれる人も少なくありません。 

今回は「住宅ローンが払えない!」というときに、最悪のケースを避けるための方法を説明していきます。

住宅ローンが払えない状況が続くと競売になる

契約済み、販売済み

住宅ローンの返済が一定期間滞ると、家が強制的に売却される といいましたが、まずはこの部分を詳しく説明しますね。 

住宅ローンを借り入れている金融機関によって多少の違いはありますが、

  • ローンの返済が1ヶ月滞ったら、まずは支払いを請求されるだけです
  • 翌月にもその状況が続けば、今度は督促状が送られてきます
  • そしてローンの支払いの延滞が3ヶ月になると、「競売」にかけるという通告がきます

■競売とは?

競売、差し押さえ

競売とは、裁判所が主導となって不動産を売却する手続きです。 住宅ローンを借り入れいている金融機関は、借り入れ時に該当の不動産に「抵当権」を設定します。抵当権とは、債務者のローン返済が滞ったときに、家を強制的に競売にかけ、その落札価格を優先的に債務の返済に充てることができる権利のことをいいます。

住宅ローンの返済が3ヶ月滞ってしまうと、この抵当権が行使され、競売手続きが始まるということです。

■競売のデメリット

注意点

債務者にとって、競売はデメリットしかありません。 「強制的に住まいを売却される」ということがまず大きなデメリットですが、さらに次のような点で債務者を苦しめます。 

  • 落札価格は相場価格の半値ほどになることも
  • 残った債務は一括返済しなければならない
  • 売却や退去の時期の意向は一切通らない
  • 「競売物件」として周囲に知れ渡ってしまう可能性も

競売は相場価格より著しく安い金額でしか売れないので、多くの場合で住宅ローンが残ります。家がなくなるにも関わらず、残った借入は一括返済しなければならないので、競売の結果、自己破産に追い込まれる債務者もいるのです。

競売を避けるには任意売却を

住宅ローンの返済が滞ったままの状況を放置すると、競売になることは避けられません。しかし競売の落札前であれば、任意売却という選択も可能です。

■任意売却とは? 

任意売却とは、住宅ローンを借り入れている金融機関の許可を得て、競売ではなく一般的な方法で売却するという方法です。

本来、住宅ローンが滞った場合に取られる手続きは競売です。競売手続き以外のケースでは、売却してもなお債務が残る場合には基本的に家の売却はできません。それは前述した「抵当権」があるためです。 

任意売却なら、「本来なら売却できる状況ではありませんが、売却してもいいですよ」という金融機関の任意のもと一般の消費者に向けて売却することができます。

■任意売却のメリット

任意売却は競売と比較すると、債務者にとってのメリットがたくさんあります。 

  • 相場価格に近い金額で売ることができる
  • 債務が残っても計画的に返済していくことが可能
  • 早急に売却手続きする必要があるが、引越し時期などは相談のもと決めることができる
  • 「ローンが返済できない」「任意売却中」ということは周囲にわからない

■任意売却の注意点

マンション売却の相場よりも高く売る

任意売却は、いつでも選択できる売却方法ではありません。 まず競売による落札者が決まっていたらもう遅いです。しかしローンの返済が滞っていない段階だと、早すぎるんです。 

タイミングが難しいというのは任意売却の難点ですから、可能であれば住宅ローンが滞る前の「あれ?住宅ローン払えなくなるかも?」という段階で相談することをおすすめします。

任意売却の相談窓口は、次の3つの機関が考えられます。

  •  不動産会社
  • 弁護士
  • 任意売却の専門機関 

この中でも売却力があるのは、やはり不動産会社です。ただ手続き慣れしているのは、任意売却の専門機関でしょう。任意売却の相談窓口として一番いいのは、任意売却の事案を積極的に取り扱っている大手不動産会社の大型店舗だと私は考えます。 

大手不動産会社の多くは、弁護士と提携しています。また大型店舗に必ず1人は、金融機関とのやり取りに慣れている営業担当者がいるものです。そしてなにより、任意売却だとしても少しでも高く売るために売却力は不可欠。一般の市場で日々邁進している不動産会社は、やはり不動産売却のプロなんです。売却後の生活を考えると、売却金額にも妥協せず、残債を最大限減らすことが任意売却には大切だといえます。

■任意売却も本来なら避けるべき

売地

競売よりメリットが大きい任意売却ですが、住宅ローンが払えない場合は、家を売却し、ローンを完済することこそが本来取るべき形です。 

今まで払えていた住宅ローンの返済が厳しくなるということは、収入が減ったり出費が増えたりしたことによるものでしょう。つまりは予兆があるわけです。

その段階であれば、任意売却ではなく一般的な不動産売却もできるかもしれません。あるいは住宅ローンを借換えたり、その他の債務を整理したり、家計を見直したりすれば、家を手放さずにすむ可能性もあります。

大事なのは早い段階から住宅ローンの返済が厳しくなるかもしれないという可能性を考え、必要に応じて適切な機関に相談することです。

住宅ローンの支払いが滞納する前に不動産会社に相談を

「住宅ローンが払えない」「今の状況だとローンが家計を圧迫している」 このように感じたら、不安を将来に先延ばしにせず、まずは不動産会社に相談してみましょう。不動産会社には、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーの資格を持つ担当者も在籍しているものです。

 そしてなにより、不動産会社だと「今家を売ったらいくらになるか」がわかります。これがわかると、ローンが完済できるのか?任意売却を取るしかないのか?その他の道はないのか?がわかるので、方向性を決めることができるんですね。 

一番いけないのは、住宅ローンが払えない状況を放置していること。早く動き出せば動き出すほど、取れる選択肢はたくさんあるのです。

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
亀梨 奈美
幼い2人の娘の子育てをするママライター。大手不動産会社退社後、フリーライターとして独立。不動産業界に携わって10年余り。自身の経験を活かし、また主婦としての目線から、不動産売買をわかりやすく解説した記事を多数執筆。