不動産のプロが住み替えの費用について洗い出してみた

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お金を計算

住み替え時にはどのくらいの費用がかかる?

資金不足で住み替え失敗しないために

家の住み替えを失敗してしまう原因はいろいろあるのですが、初めに調べておけば避けれるリスクが資金計画です。あとからいろいろお金が必要になることに気が付くということのないように、初めにどれぐらいの費用がかかるのか調べておきましょう。

本記事では、以下の手順・流れごとにそれぞれの費用の意味や理由をお伝えすると共に、いくらお金がかかるのかのシュミレーションを行っていきます。

  • 住み替え元の家の売却時にかかる費用
  • 住み替え先の家の購入時にかかる費用
  • 引越しや退去にかかる費用

なお、実際には一戸建てとマンションとで多少費用の違いがありますが、本記事ではどちらにも共通するものをメインに取り扱っていきます。

家の売却時にかかる費用の内容とシミュレーション

不動産やマンション査定、買取

家(不動産)を売る時には以下のような費用がかかります。

  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 登記費用
  • 所得税、住民税

ここでは、2,000万円にて家を売却したことを想定して計算していきます。なお、家の査定額が2000万円だったとしても2000万円で売却成立するわけではなく下回ることが多いためその点もご注意ください。 

仲介手数料 

仲介手数料は法律で、以下のように上限が定められています。
仲介手数料の上限(400万円以上)=売買価格×3%+6万円+消費税 

売買価格2,000万円の場合、2,000万円×3%+6万円×1.08(消費税)=約71万円と計算できます。 

印紙代

売却時に買主との間で取り交わす売買契約書には印紙を貼って印紙税を納める必要があります。 契約書に貼り付けする印紙は記載価格ごとに金額が決まっていますが、売買契約書に貼り付けする印紙は軽減税率の適用を受けることができ、平成32年3月31日までは以下のようになっています(抜粋)。

  • 売買価格500万円以下;印紙税1,000円
  • 売買価格1,000万円以下;印紙税5,000円
  • 売買価格5,000万円以下:印紙税10,000円

売買価格2,000万円の時は10,000円の印紙を貼る必要があります。 

登記費用

売却時に住宅ローンの残債がある場合、家(不動産)の売却と同時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。 この抵当権抹消時には、抵当権抹消登記する必要があり、そのために、税金として登録免許税と司法書士に支払う司法書士報酬を負担する必要があります。 

抵当権抹消費用は1筆につき1,000円と定められています。 例えば、土地1筆、建物1筆であれば2,000円です。 

また、司法書士報酬は依頼する司法書士によって異なりますがここでは15,000円を想定します。 さらに、売却時には売渡証書の作成を依頼する必要があり、司法書士費用として10,000円程度支払う必要があります。つまり、登記費用は2,000円(登録免許時絵)+25,000円(司法書士報酬)=27,000円と計算できます。

所得税、住民税

最後に、家(不動産)を売却して利益があると譲渡所得として所得税と住民税を納付する必要があります。不動産に関する譲渡所得は、その所有期間が5年超の場合長期譲渡所得として、5年以下の場合短期譲渡所得としてそれぞれ税率が異なります。

  • 長期譲渡所得(所有期間5年超):20.315%
  • 短期譲渡所得(所有期間5年以下):39.63%

譲渡所得は以下の計算式で求めることができます。

  • 課税譲渡所得:売却価格-取得費-譲渡費用-特別控除
  • 納税額:課税譲渡所得×税率

取得費は、売却した家(不動産)を取得した時の費用、譲渡費用は、譲渡するに際して負担した費用です。ここでは、取得費を1,000万円、譲渡費用を70万円、所有期間10年を想定すると、納税額は以下の通りです。

2,000万円(売却価格)-1,000万円(取得費)-70万円(譲渡費用)×20.315%=約189万円 

なお、持ち家(マイホーム)を売却する場合、一定の要件を満たせば「3,000万円特別控除」の適用を受けることができます。 3,000万円特別控除の適用を受けると先ほどの計算式で「特別控除」と書かれている部分で3,000万円をマイナスすることができます。 つまり、上記ケースでは納税額を0円にすることができます。

ただ、住み替えの場合、3,000万円特別控除特例の適用を受けると、住宅ローン控除の適用を受けられなくなるため注意しましょう。ここでは、特別控除の適用を受けなかったこととして計算を進めます。

家の売却時費用の合計額

ここまで計算した各費用を合計すると以下の通りです。

71万円(仲介手数料)+1万円(印紙代)+約3万円(登記費用)+189万円=264万円

住み替え先の家の購入時にかかる費用の内容とシミュレーション

次に、家(不動産)の購入時にかかる費用には以下のようなものがあります。

  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 火災保険費用
  • 住宅ローン手数料
  • 登記費用
  • 不動産取得税

ここでは、3,000万円(建物2,000万円、土地1,000万円)、固定資産税評価額2,400万円(建物1,600万円、土地800万円)として計算していきます。 

仲介手数料

仲介手数料は、購入時も売却時も計算式は同じです。 売買価格3,000万円の場合、3,000万円×3%+6万円×1.08=103.68万円 

印紙代

印紙代についても購入時と売却時で同じです。ただ、購入時には売買契約書の他、住宅ローンを組む際には金銭消費貸借契約書に貼り付けする印紙代、また新築の場合には建物請負契約書に貼り付けする印紙代が必要です。

記載価格 売買契約書 工事請負契約書 金銭消費貸借契約書
500万円以下のもの 1,000円 200〜1,000円 2,000円
1,000万円以下のもの 5,000円 5,000円 10,000円
5,000万円以下のもの
10,000円 10,000円 20,000円

ここでは、中古住宅を購入することを想定し、売買契約書用の印紙代10,000円+金銭消費貸借契約書用の印紙代20,000円=30,000円と計算します。

火災保険費用

火災保険費用は、どの保険会社を選ぶか、どのプランを選ぶかによって変わります。

参考として、損保ジャパン日本興亜のクイック試算で東京都、木造住宅、2010年築、建物価格2,000万円、地震特約なしで計算すると保険費用は38,620円となります。

住宅ローン手数料

銀行、ローン、契約

住宅ローン手数料はどの金融機関で住宅ローンを利用するかによって金額が変わります。ここでは、住宅金融支援機構のフラット35をみずほ銀行で組むことを想定すると、手数料は「ローン額×1.836%」となります。

3,000万円借りる場合、3,000万円×1.836%=55.08万円となります。

登記費用

家(不動産)を購入する時には、所有権移転登記費用を負担する必要があります。 売買の所有権移転登記には税金として登録免許税を納める必要があり、以下の計算式で求めることができます。

  • 建物:固定資産税評価額×0.2%
  • 土地:固定資産税評価額×2%

今回の物件で計算すると、以下の通りです。

  • 建物:1,600万円×0.2%=3.2万円
  • 土地:800万円×2%=16万円

また、司法書士報酬を支払う必要がありますが、ここでは20万円を想定します。 つまり、登記費用の合計は3.2万円+16万円+20万円=39.2万円となります。

不動産取得税

家(不動産)を購入すると税金として不動産取得税を納める必要があります。家を購入する場合の不動産取得税の税率は以下のようになっています。

不動産取得税=固定資産税評価額×3%

また、建物に関しては最大で1,200万円の控除を受けられます。さらに、土地に関しては固定資産税評価額を1/2にできる他、以下の計算式で控除を受けられます。

控除額(下記AかBの多い金額)
  • A=45,000円
  • B=(土地1m2当たりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積×2(200m2限度))×3%

※ここでは、建物について最大額の軽減を受けられると共に、土地の控除についてはAの適用を受けることを想定します。

  • 建物の不動産取得税:1,600万円-1,200万円×3%=12万円
  • 土地の不動産取得税:800万円×1/2×3%-4.5万円=7.5万円
  • 合計額:19.5万円

家を購入した時にかかる費用の合計額

ここまでの金額を合計すると以下の通りです。

約104万円(仲介手数料)+3万円(印紙代)+約4万円(火災保険費用)+約55万円(住宅ローン手数料)+約39万円(登記費用)+約20万円(不動産取得税)=225万円

引越しにかかる費用

なお、上記費用以外に忘れてはいけないのが、

  • 建て替えする際には仮住まい費用(賃貸アパート等)
  • 引っ越し費用
  • 退去する場合のごみ処理代等
  • リフォーム費用
  • カーテンなど家財を揃える費用

条件次第で費用がかかることもあります。

この辺りはどのぐらいかかるのか、条件によってまちまち。転勤による住み替えであれば新居も遠いため引越し代は高額かもしれませんが、会社から手当が出る場合もあるでしょう。

住み替えの諸費用は400~500万円

資金不足にならないように

家の住み替えに必要な費用のシミュレーションを行いました。 今回想定した住み替えでは、家の売却費用として264万円、購入費用として225万円、合計489万円程かかるという計算になりました。

住み替えされる際は、これだけの費用がかかることを想定して資金の用意をしておく必要があるでしょう。 

ただし、3,000万円特別控除を活用するなど、費用を安くする方法はあるので不動産会社の担当者や専門家と相談しながら一番お得になる方法や時期・タイミングを選ぶとよいでしょう。