家を購入する時点で将来の離婚について考えている人はほとんどいないでしょう。しかし、人生は何があるか分からないもの。何らかの理由で住宅ローンの残債を残したまま離婚という形になってしまう方もいらっしゃいます。

本記事では、住宅ローンの残債を残したまま離婚という形を取られた方に向けて、住宅ローンを完済する方法などの具体的な解決策をお伝えします。

住宅ローンを残したまま離婚した場合、家や住宅ローンの名義はどうなる?

何らかの理由で、住宅ローンを残したまま離婚してしまった場合、家や住宅ローンの名義はどうなるのでしょうか。

基本的に、家の名義や住宅ローンの名義自体は、離婚前の名義のまま残ることになります。

家の名義は購入時に所有権移転・保存登記をした方が名義人となり、住宅ローンの名義は金融機関との間で金銭貸借契約を結んだ方が名義人です。

一方で、離婚の結果、登記簿や契約書上の名義人と違う方が家に住む形になることもあるでしょう。

離婚時の財産分与

まず、離婚時には夫婦間で財産分与を行います。この財産分与についてですが、基本的には夫婦それぞれの年収に関わらず婚姻期間中に築いた財産を夫婦で均等に分けることになっています。

仮に夫の年収が600万円。妻が専業主婦といったケースでも、夫が仕事で年収を得ているのは妻の助けがあってとのこと、と判断されるからです。

また、上記のようなケースでお子様がいらっしゃる場合には、学校などの都合から妻と子供たちが家に残る選択をすることも少なくないでしょう。このケースでは、妻には年収がないことから、基本的には夫が単独で住宅ローンを組み、単独で家を所有していることが多いはずです。

住宅ローンの残債があると勝手に所有権を移転できない

上記のようなケースで、住宅ローンの残債のある家を所有している場合、勝手に家の所有権を移転することはできません。住宅ローンを組んでいるということは、その住宅に抵当権を設定しているからです。

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った時などに、抵当権者が家を差し押さえることのできる権利。このことから、所有権を移転するには抵当権者である金融機関の承諾が必要であり、基本的には住宅ローンを完済する方法以外に、所有権を移転することはできないのです。

元夫が所有権を持ったまま、元妻が家に住むことはできる?

それでは、住宅ローンと家の名義人を元夫としたまま、元妻が家に住み続けることはできるのでしょうか。

住宅ローンは、「家に住むことを目的にローンを組むこと」であり、元夫が家を出ていくのであれば、そのまま住宅ローンを借りることは原則としてできません。そのため、離婚して別居していることが金融機関に知られてしまえば、その段階で完済を求められる可能性があります。

また、そうでなくとも、無関係となった元夫が名義人であり続けるのに不安を感じるでしょう。先述の通り、住宅ローンは返済が滞ると、抵当権により、家を差し押さえられてしまいます。

つまり、元夫が所有権を持ったまま元妻が家に住み続けるのは、いつ家を追い出されるか分からない不安を持ちながら家に住むことになります。原則として、離婚後に家の名義を変えるためには住宅ローンを完済する必要があると考えると良いでしょう。

住宅ローンを完済するために取るべき行動

それでは、住宅ローンを完済するにはどのような方法を取るとよいのでしょうか。

具体的には以下の2つの方法が考えられます。

  • 新しく住宅ローンを組む
  • 家を売却する

それぞれ見ていきましょう。

新しく住宅ローンを組む

新しく住宅ローンを組んで、前の住宅ローンの残債分を完済する方法です。

この方法を選択するには、新しく家の名義人となる方が、住宅ローンを組むだけの十分な年収がある必要があります。

借入可能額は金融機関によって大きく異なる

「年収に対していくらまで借りられるか」は借入可能額と呼び、金融機関毎に設定された返済負担率と審査金利により計算できます。

たとえば、住宅金融支援機構のフラット35では返済負担率が比較的高く、また審査金利も実勢金利と低く設定されているため、他の金融機関と比べて借入可能額は高めです。

年収400万円の方が借入期間35年、金利1.2%で借りる場合、借入可能額は3,999万円で、年収のおよそ10倍となります。

ただし、上記は借入期間35年の時の計算であり、借り換えの場合は基本的に残期間分しか借りられないため、上記より借入額は少なくなる点に注意が必要です。

気になる方は、住宅金融支援機構の以下のページで、年収と金利、借入期間を入力して調べてみてください。

参考:住宅金融支援機構 年収から借入可能額を計算https://www.flat35.com/simulation/simu_03_2.html

家を売却する

元夫が離婚後に家を出て、妻に住宅ローンを借り換えるだけの十分な年収がないケースもあります。この場合、家を売却して住宅ローンを完済することも考える必要があるでしょう。

家が売れれば、ローンを全額返済して更にお金が残ることも。その場合は、残ったお金を夫婦で分けます。

家を売却することを想定して価格を知っておくことが大切

将来的に離婚を想定しているケースや、すでに離婚している場合は、まず家の売却価格を把握しておくことが大切です。

仮に家の名義を変えない場合も、財産分与で家を受け取った方は、受け取っていない相手方に対して、家の財産価値に見合う程度の財産を分与する必要があります。

また、離婚時に家を売却するケースでは、手元にお金が残らないこともあるのでその点には注意です。

オーバーローンとアンダーローン

アンダーローンとは住宅ローンの残債より家の売却価格が高いケースのことです。

たとえば、住宅ローンの残債が2,000万円に対して、家が2,200万円で売却できた場合をアンダーローンと呼び、差額の200万円は手元に残すことができます。

一方、オーバーローンは、家の売却価格に対して住宅ローンの残債が多いケースです。

たとえば、住宅ローンの残債が2,000万円で、家が1,800万円で売れたらオーバーローン。差額の200万円は手持ちの現金から拡充する必要があります。

オーバーローンかつ不足分のお金を用意できない場合は、そもそも家を売却できません。この問題があるので、離婚した場合や離婚が想定される時は、住宅ローンの残債と家がいくらで売れるのかを把握しておくことが大切です。

まとめ

離婚時の家の取扱いについて、家や住宅ローンの名義をどのようにしていくかを主に以下の3つの点から解説しました。

住宅ローンを残したまま離婚した場合、家や住宅ローンの名義はどうなる?

住宅ローンを完済するために取るべき行動

家を売却することを想定して価格を知っておくことが大切

家は家庭において非常に大きな資産価値を持つものであり、離婚時も持ち家の扱いが問題となることが少なくありません。

離婚後に妻と夫のどちらが家に住み続けるのか、オーバーローンなのかアンダーローンなのか、オーバーローンの場合は差額を拡充できるのか……これらの問題をきちんと把握しておくようにしましょう。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士

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