住宅ローンを抱えている状態での離婚。こんな時に、どのような対応をすれば良いのか紹介します。住宅ローンの形態は、夫のみで組んでいるケース、夫婦連帯のケースなどさまざま。ケース別に、離婚時の住宅ローンとの向き合い方をお伝えしましょう。

離婚ではさまざまな問題を整理する必要があります。中でも住宅に関する問題は大きく、避けられないものです。とくに住宅ローンがある場合は、問題が複雑になります。家族で暮らすための家が、離婚時にはローンも含め足かせとなることは少なくありません。住宅ローンの形態も夫のみで組んでいるケース、夫婦連帯のケースなどさまざま。ここでは、住宅ローンの種類に応じて離婚時の対応の仕方を紹介します。

夫婦の住宅ローンのタイプを知ろう

夫婦が家を購入する時に「将来的に離婚するかも……」とは想像しません。そのため、ほとんどの夫婦が少しでも良い家を購入しようと張り切るもの。両親から資金の贈与を受けたり、夫婦共働きで二人合わせた年収でローンを組んだりする人も多いでしょう。夫婦で住宅ローンを組むと借入額を増やせるのはもちろん、夫婦それぞれで住宅ローン控除を受けられるなどのメリットがあるからです。

ところが、離婚するとなると購入した家および住宅ローンの存在が大きな問題となります。購入した住宅は、離婚時には財産分与の対象。財産分与の対象となるのは、住宅ローンというマイナスの財産であっても同様です。そのため、住宅ローンを整理し、家をどうするのかをきちんと決めないと、離婚後の生活に大きな影響を与えてしまうかもしれません。

住宅への考え方は2つ!

離婚する際に住宅ローンが残っている場合、取るべき選択肢は大きく分けて2つ。「売却する」か「どちらかが引き続き住む」かです。

しかし、その前に住宅ローンのタイプを確認する必要があります。住宅ローンをどのように組んでいるか、名義は誰になっているか、連帯保証人は誰なのか、ローンはいくら残っているかなどを確認しましょう。こうした情報は、住宅ローンの契約書や償還予定表などの書類に書かれています。合わせて法務局で登記簿謄本を取得するなどし、家の名義がどうなっているのかも要確認です。

住宅ローンを組む際に、誰の名義で組むのかは大きなポイント。

  1. 夫婦どちらかが債務者となる住宅ローン
  2. 夫婦二人で1つの住宅ローンを組む「夫婦連帯債務」
  3. 夫婦それぞれ1つずつのローンを組み、互いに連帯保証人になる「ペアローン」

上記のような住宅ローンの組み方が考えられますが、一般的には、①のケースかつ年収が多いほうの名義……つまり、夫単独での名義で住宅ローンを組むのが現状は大多数です。

夫婦連帯債務やペアローンのように夫婦でローンを組んでいる場合は、土地や建物が共有名義となっていることがほとんどでしょう。これらのケースでは、相手の同意がないと売却もローンの借り換えもできないことに注意が必要です。

たとえば、3,000万円の住宅を購入した場合は下記の表のようになります。ペアローンは、夫婦均等での想定です。

住宅ローンの残債の確認と、売却想定金額を知ろう

住宅ローンの残債をどうするかが、離婚時の財産分与における大きなポイントです。この問題を最もシンプルに解決できるのが、家の売却でしょう。

家を売却し、得た金額からローン残高を引いた残りを財産分与するのがもっともシンプルな解決方法です。

売却に関しての重要なポイントは、売却想定金額と残債。残債よりも売却金額が上回れば、住宅ローンを完済した上に、現金も手元に残るでしょう。これをアンダーローンと言い、手元に残った現金を夫婦で等分するだけで、住宅ローンに関する問題は解決します。

一方、売却金額が残債を下回る場合はより複雑になります。売却しても住宅ローンが残ってしまうことをオーバーローンと言いますが、オーバーローンの場合でも債権者の同意があれば売却は可能です。この場合の債権者は、住宅ローン貸し出し金融機関の銀行などになるでしょう。

ただし、債権者の同意があっても住宅を売るのは同じこと。残債は残ります。オーバーローン部分の残った負債は、債務者が返済を続けることになります。

夫が住む、妻が住む、売却など、それぞれの対応に関するメリット・デメリット

家を売却せずに住み続ける場合、誰が住み続け、誰が住宅ローンの返済義務を負うかによっていくつかのパターンに分かれます。

まずは、②連帯債務や③ペアローンのように夫婦でローンを組んでいた場合から考えてみましょう。夫婦でローンを組んでいた場合、取れる手段は3つあります。

離婚をした後、片方が住み続けるケース

1つめは、これまで同様夫婦それぞれがローンを払い続け、名義もそのままで、夫婦の一方が住み、一方が家を出るケースです。この場合、家を出て行ったほうは住んでもいない住宅の支払いを続けるため、返済が滞るリスクがあります。

返済が滞ると連帯債務者、連帯保証人である相手に滞った分の返済義務が生じ、延滞が続くと家を差し押さえられる可能性もあるでしょう。

離婚をした後、一方がもう片方の名義を買い取るケース

2つめの手段は、夫婦一方の住み続ける方が、相手の名義分を買い取るケースです。現金での購入は厳しい状況が多いでしょうから、ほとんどがローンでの買い取りになります。

ただし、今まで二人で返済してきた分を一人で返済していくのは、やはり厳しいことが多いようです。収入によっては返済額の負担割合を超えてしまうため、借入ができない場合もあるでしょう。

離婚をした後、ローンの借り換えを行うケース

3つめは、住み続けるほうが相手のローン分もまとめて他の金融機関に借り換えをするケースです。住宅ローンを一度1つにまとめ、1人で新たにローンを組みます。こちらも2つ目の手段と同様、二人で支払っていたローンを一人で支払っていくので、厳しい支払計画になりがちです。年収や働き方によっては、借り換えのローン審査に応じてもらえない可能性もあります。


いずれの場合も「離婚した相手方がローンをしっかり支払う」か「二人分のローンをこれからは一人で支払っていく」という不確実な前提がベースです。そのため、夫婦でローンを組んでいた物件に、そのままどちらかが住み続けるのはリスクがあるでしょう。

単独名義の住宅ローンを組んでいた場合

次に紹介するのは、夫婦どちらか単独名義の住宅ローンにどちらかが住み続けるケースです。住み続ける人が家、住宅ローンどちらにおいても名義人であれば、問題はほとんどありません。

ただし、今はほとんど見られませんが、夫名義の住宅ローンのある家に夫が住み続ける場合、妻が連帯保証人となっていると、夫が延滞すると連帯保証人である妻に返済請求がきます。このようなローンの場合は、連帯保証人をどうするか事前に話し合っておく必要があるでしょう。

続いて、住宅ローンの名義と住み続ける人が異なる場合です。この場合には2つの方法が挙げられます。

名義人がそのまま住む

1つめは、住宅ローンはそのまま名義人が返済し続けるケースです。家の名義をどうするのかという問題が生じますが、住宅ローンは基本的に契約者が住むことを条件としているものが多く、契約者が家を出て家の名義を変えようとすると契約違反になり、残債を一括請求される恐れもあります。

家の名義を変更しても、最も重要なのは抵当権などの担保権です。たとえ名義を変更しても、夫の住宅ローンの抵当権がついていて夫からの返済が滞れば、担保権の実行によって住宅は取られてしまいます。

離婚時の住宅ローンの扱いにおいて最も多いケースが、家、住宅ローンどちらも夫名義で返済義務を負い、妻が住み続けるというもの。この場合、名義は夫なので、所有権も夫にあります。

名義人である夫は、住んでいる妻の承諾なしに家を処分することも可能。住んでいるという理由で、妻が所有権を主張することはできません。

離婚後夫の収入が減る、再婚して支出が増えることで、住宅ローンの返済が滞る可能性もあるでしょう。もしも、夫の返済が滞ったら、妻は自分で代位弁済してローンを支払っていくしかありません。

支払いが滞らない限り居住できるように、せめて離婚時に妻がその家に住む権利を証明するための公正証書など、法的に拘束力のある文書を作成しておきましょう。

名義を変更する

2つめは、名義を全て住み続ける人に変更する方法です。住宅ローンも名義を変更し、借り換えます。とくに子どもがいる家庭では、これまでの家に住み続けるメリットもあるでしょう。

ただし、住宅ローンの借り換えには審査があり、安定した収入がないと審査の通過は困難です。また、新たに自分名義でローンを組み、返済を行っていくのは避けられません。メリットとデメリットを比較すると、デメリットが大きいと思います。住宅購入時よりも収入が劇的に上がっているなどの理由がない限りお勧めしません。

最も無難な解決策は売却

住宅ローンを抱える離婚において最もシンプルな解決法が売却です。住宅ローンの問題は、名義や保証人などの問題が大きく、こじれやすいものです。そのため、新しいスタートを切る意味でも、売却して精算するのが最もシンプルな解決法でしょう。

住宅の売却は、残債を相殺できるのかが大きな焦点。現在の家にはどれくらいの価値があるのか、売却想定金額を知ることが重要です。無料で査定を行っている不動産会社もあるため、相談してみると良いでしょう。不動産無料サイト住まいバリューなら、一括査定も無料で行っています。

ローンが残る場合は長期的なリスクや不安が残る

家は生活の基盤となるものです。新しい生活を始めるためにも、どこで生活を続けていくのかは非常に重要です。これまで2人で生活を共にしてきた家に関して、どちらかが引き続き住むのか、それとも売却するのか……。住宅ローンが残るのか否かでの判断をお勧めします。

最も多くみられるケースは、夫が家を出て、妻が住むケースですが……

  • 夫単独のローンの場合は、離婚時に一括弁済して妻が住む
  • 連帯債務の場合、夫の分は一括返済して残債を妻の負担分に圧縮する
  • ペアローンの場合は、夫の分を一括返済する

上記のようなケースならば、安心です。ただし、夫の側に資力がないと難しいでしょう。そのため、離婚する夫婦の多くは、売却という選択肢しか選べないかもしれません。

この記事では、リスクを最小限の話をしました。しかし、夫婦にはそれぞれ事情があり、夫の資力や誠実さは異なります。大切なのは、住宅そのものはもちろん今後の住宅ローンをどうするのかを2人でよく話し合うことです。そして、お互いが許容できるリスクを把握してください。そうすれば、後々のトラブルも防げるでしょう。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。

HP:https://www.willgi.co.jp/


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マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条