中古マンションの購入を検討している人は、自分が希望するマンションを少しでも安く買いたいものです。そのためには、中古マンションの買い時を見極める必要があります。とはいえ、どうやって買い時を見極めれば良いか分からない人も多いでしょう。

実は、現在売り出されている物件をチェックすれば、中古マンションの買い時が分かります

そこで、この記事では中古マンションの買い時を調べる方法について解説します。筆者は、元々中古マンションの仲介担当者なので、実体験を元にした解説です。中古マンションの購入を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

売り出し物件をチェックすべき理由

中古マンションの買い時を調べるために売り出し物件をチェックすべき理由は、マンション価格が需要と供給で決まるからです。この章では、売り出し物件をチェックすべき理由について詳しく解説します。

マンション価格は需要と供給で決まる

マンション価格が需要と供給で決まるということは、周辺物件の需要と供給が分かればマンション価格が安い時期……つまり、「買い時」を見極めることができます。需要は、マンションを買いたい人数。一方、供給は売り出しているマンションの数です。

仮に、マンションを買いたい人(需要)が少なく、売り出し中のマンション(供給数)が多いとします。つまり、売主からすると競合物件が多い状況です。さらに、マンションを買いたいと思っている人は少ないので、マンションは中々売れないでしょう。

このような状況であればマンション価格を安くしないと売りにくいので、マンションの売り出し価格を安く設定する傾向です。また、マンションが中々売れない状況は、買主が値引き交渉しやすい状況でもあります。

そのため、マンション価格で需要と供給を見極めれば、自ずとマンション価格が安い時期(買い時)が分かるというわけです。

供給数の状況をチェックすべき

需給供給のバランスを調べるといっても、需要(マンションを買いたい人)は把握しにくいです。そのため、基本的には供給数をチェックしましょう。

売り出し物件(供給数)を調べて周辺の売り出し物件が多ければ、前項のようにマンション価格が安くなる可能性は極めて高いです。

実際、中古マンションの売り出し価格を決める時は、同時期に売り出している物件価格をチェックします。売り出し物件が多いタイミングで高い価格を設定すると集客できないため、売り出し価格を安く設定する傾向にあるのです。

このように、売り出し物件を調べることで供給数が分かり、供給数が多ければ中古マンションを安く買えます。だからこそ、売り出し物件を調べることで、中古マンションの買い時が分かるというわけです。

家電販売に例えると……

分かりやすい例でいえば家電と似ています。同じマンションで同じ広さの部屋が売り出されていたとします。洗濯機がヤマダ電機とビックカメラで売り出されヤマダは10万、ビックカメラは12万で販売していたら、ビックカメラは洗濯機を10万円にしてくれるでしょう。同じようにマンションも安い方の価格に寄ります。

とくに、マンションには洗濯機ほどの需要がありません。お客様を逃したくない気持ちから、更に安くなる可能性があるのです。

中古マンションの供給数はネットで確認できる

次は、中古マンションの供給数はネットで確認できる点について、以下を解説します。

  • ポータルサイトをチェックする
  • 中古マンションは値引き交渉するのが普通

ポータルサイトをチェックする

中古マンションの供給数はポータルサイトで確認できます。ポータルサイトとは、SUUMO・HOME’S・オウチーノのように、売り出し物件が集まっているサイトのことです。

このポータルサイトで、自分のマンションと同じエリアに売り出されている物件を調べると、売り出し物件数(供給数)が分かります。

ポータルサイトをチェックするときは、上記した主要サイトSUUMO・HOME’S・オウチーノを複数チェックしましょう。なぜなら、SUUMOには掲載しているけど、HOME’Sには掲載していないこともあるからです。

また、供給数が多いかどうかは推移を見ないと分かりません。そのため「中古マンションを買いたい」と思ったら、すぐにポータルサイトをチェックして推移を見ておくと良いです。推移を見ておけば、供給数が多くなったタイミングも分かりやすくなります。

中古マンションは値引き交渉するのが普通

中古マンションは値引き交渉するのが普通。これが、ポータルサイトをチェックするときの注意点です。たとえば、売り出し価格が3,000万円の物件は、値引き交渉によって2,900万円で成約する可能性があります。

もちろん売り出し価格通りに成約することもありますが、中古マンションの売買時は値引き交渉することが多いと覚えておきましょう。

というのも、売り出し物件を調べるときは、供給数だけでなく価格もチェックした方が良いからです。価格をチェックしておけば、何となく相場が分かってきます

しかし、実際の相場は売り出し価格ではなく成約価格になるため、売り出し物件より少し低い価格が相場と思って問題ありません。もしも自分がマンションを購入する時、同じマンションに同等の売り出し物件があれば、必ず引き合いに出して交渉してみてください。値引き交渉に応じてくれる可能性は高いです。

最終的な買い時は不動産会社へ相談する

中古マンションの買い時は、最終的不動産会社へ相談することで分かります。なぜなら、不動産会社は以下を確認できるからです。

  • レインズに登録されている売り出し物件
  • エリアの需要

レインズに登録されている売り出し物件

まず、不動産会社はレインズに登録されている物件を確認できます。レインズとは、不動産会社しか閲覧できないサイトで、現在売り出している物件と過去の成約事例を確認できます。

上述したポータルサイトには、そもそもポータルサイトに登録している物件しか掲載されていません。一方、レインズはほぼ全ての売り出し物件を調べることができます

つまり、不動産会社へ相談することで正確な供給数が分かるということです。また、不動産会社は常にレインズをチェックしているので、現在供給数が多いかどうかの判断もできるでしょう。

エリアの需要

不動産会社は供給数以外に需要もある程度分かります。各不動産会社には「マンションを買いたい」と思っている人からの問い合わせがあるからです。

問い合わせしてきた数や、問い合わせ者が購入を希望するエリアを把握すると、そのエリアでの中古マンションの需要が分かります。

このように、不動産会社に相談すれば、より正確な供給数と需要が分かるでしょう。中古マンションの買い時を見極めるためには、最終的に不動産会社へ相談する必要があると考えてください。

中古マンションの買い時を逃さないために

中古マンションの買い時を調べるために、周辺の売り出し物件を調べましょう。売り出し物件が多い時は、中古マンションを安く買えるチャンスです。

ただし、自分の力だけでは限界があるので、早めに不動産会社に相談することも重要です。そうすれば、プロの目を交えて中古マンションの買い時を判断できます。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。

HP:https://www.willgi.co.jp/


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