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この記事は中古マンションを購入する際に、なるべく仲介手数料を浮かせたい……そう考える人に向けたものです。仲介手数料が受けば、引っ越し後に新たに揃える家具などに資金が当てられるでしょう。中古マンションの賢い購入方法を紹介します。
中古マンション購入時の必要経費 仲介手数料の計算方法と金額
マンションを購入するには、物件代金以外にも購入諸経費を現金で準備しておかなければいけません。銀行諸経費、登記費用、各種清算金など多くの項目があり、諸経費の合計金額は物件代金の7%前後とも言われています。中でも高額なのが仲介手数料。仲介手数料は、物件を仲介してくれる不動産仲介会社へ支払います。
具体的な金額を紹介しましょう。仲介手数料は、宅建業法にて計算方法および上限金額が定められています。計算方法を確認していきましょう。
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成約金額 |
速算式 |
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200万円以下 |
成約本体価格 × 5% |
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200万円超～400万円以下 |
成約本体価格 × 4% ＋2万円 |
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400万円超 |
成約本体価格 × 3% ＋6万円 |
※1 税別の仲介手数料金額です
※2 本体価格が税込みの場合は税抜き価格で仲介手数料を計算します。
仲介手数料の計算式を確認できたところで、実際に計算をしてみましょう。
EX）3,000万円（非課税）の中古マンションを購入する場合
『3,000万円 × 3% ＋ 6万円 ×10%（消費税） ＝1,056,000円』
上記仲介手数料が中古マンション購入時に必要となり、宅建業法で定められている上限金額です。
購入諸経費を物件価格の7%と仮定した場合、210万円が諸経費金額となるので、その内の約105万円が仲介手数料。諸経費の約50％もの割合を占めているのですから、けっして安いとは言えない金額です。
ちなみに、購入諸経費は金融機関のローンを利用することもできます。しかし、住宅ローンと合わせて諸経費ローンも利用する場合は金融機関の審査が厳しくなりやすい傾向にあるので、基本的には現金で対応することが望ましいです。
また、毎月々の支払い金額も高くなりますから、諸経費は現金で支払うことが最善と言えるでしょう。
仲介手数料を安くすることはできないのか？
購入諸経費の約50%もの割合を占める仲介手数料。安くすることは出来ないのでしょうか？
現在、仲介手数料に関しては各不動産会社にて対応が異なります。先述した『成約本体価格×3%＋6万円』の仲介手数料は上限金額なので、安くする分には問題ありません。
実際、『仲介手数料半額』や『仲介手数料無料』など、マンション購入時の諸経費を圧縮できるようサービスを提供している不動産仲介会社もあります。いくつかの不動産仲介会社を比較する価値は十分にあるでしょう。
ただ、ここで、
・どこの不動産会社が仲介手数料を割引してくれるのか分からない
・信用できる不動産会社なのかどうか分からない
のような問題が持ち上がります。
マンションは何千万円もする高額な商品。不動産仲介会社からは物件紹介以外にも、契約関係書類の作成や住宅ローン手続きのサポート、引渡しまでの諸手続き、スケジュール管理など、多くの作業をサポートしてもらわなければいけません。
言わずもがな、仲介手数料は不動産会社の利益となりますので、安かろう悪かろうというサービスを提供されてしまっては、買主であるあなたに大きなリスクとなります。不動産トラブルを未然に防ぐためにも「仲介手数料が安いから」の理由だけで選ぶのは避けなければいけません。
仲介手数料を支払わずにマンションを購入する方法
ここまで、『マンションを購入するには絶対に仲介手数料を支払わなければいけない』ということを前提に話をしてきました。しかし、市場に流通しているマンションであっても仲介手数料が必要ない物件もあります。
仲介手数料は、マンションを売却したい売主と、マンションを購入したい買主が不動産仲介会社を介して売買契約を締結した時のみに生じる経費です。つまり、売主から直接マンションを購入できれば、仲介手数料を支払う必要性がありません。
新築マンションの場合
この代表例が新築マンションです。新築マンションは不動産仲介会社を介することなく、売主であるデヴェロッパーと買主が、マンション購入に関してのやり取りを直接行えます。そのため、購入諸経費に仲介手数料が発生することがありません。
中古マンションの場合
一方、中古マンションはどうでしょうか？中古マンションの購入を検討している方は、仲介手数料を支払うしかないのでしょうか？
実は、そんなことはありません。中古マンションにも、売主が直接取引を行っているマンションは多数流通しています。そのような物件ならば、仲介手数料を支払わずに物件を購入することが出来ます。
また、売主も直接取引をすることにより、仲介手数料を仲介会社に支払わずに売却できるため、交渉次第では仲介手数料分の値引きも受けられるかもしれません。
リノベーション済み、またはリフォーム済みの物件
中古マンションを検索していると、リノベーション済み、またはリフォーム済みの物件を見たことがあるでしょう。全ての物件に当てはまるわけではありませんが、上記のような物件の多くは、不動産買取会社が販売している物件です。そのため、リノベーション済み、またはリフォーム済みの物件の中には、直接売主に問い合わせができる物件も存在しています。
仲介物件と比較すると物件数は大幅に少なくなりますが、仲介手数料は約100万円。この金額を節約できるのですから、売主物件を探す価値は充分にあります。
仲介手数料以外にもある 売主物件を購入するメリットは？
売主物件を購入するメリットは、仲介手数料のカットだけではありません。ここからは、仲介手数料以外の3つのメリットを確認していきます。
1．確実な資金計算ができる
個人間売買のマンションでは、室内のコンディションによって『リフォーム工事』や『室内クリーニング』などを検討しなければならず、検討段階ではリフォーム費用などを含めた売買代金の総額を正確に把握することができません。
リノベーション済み・リフォーム済みのマンションは、既に室内が新築同様の状態に仕上がっていますので、購入前に正確な資金計算をすることができます。
2．契約不適合責任の期間が2年になる
契約不適合責任とは、マンション引渡し後に契約の内容に適合しないものがあった時、契約不適合期間内であれば売主に対して売主の負担で修繕をしたり、購入代金の減額や損害賠償請求・契約解除の請求ができるというものです。
売主が個人の場合は一般的には期間が3ヶ月、売主が宅建業者の場合は期間が2年。売主物件を購入したほうが契約不適合期間は長くなり、購入後の安心感が高くなります。
不動産買取業者は当然ながら宅建業者に該当しますから、リノベーション済み・リフォーム済みの物件を購入する場合、契約不適合期間は2年です。
3．入居時期が明確
リフォーム工事は引渡後から着工するのが一般的です。そのため、製品の納品、混雑状況など、外的な要因によって入居時期が大きく前後する可能性があります。さらに、マンションの場合はリフォーム工事着工前に申請手続きも必要です。正確な入居時期を想定するのは、正直難しいでしょう。
賃貸住宅の解約もしなければいけません。売主物件ならば入居時期を明確に定められるので、この点が大きなメリットです。
理想の物件を見つけることがあなたにとって最大のメリット
売主物件のメリットを3つお伝えしましたが、あなたにとっての最大のメリットは理想のマンションを購入することです。先述していますが、売主物件は仲介物件と比較すると物件自体の数が少ないので、あなたの希望を満たす物件が販売されていない可能性もあります。売主物件に固執して物件検索をすることは禁物です。
どんなマンションに住みたいのか？エリア・広さ・駅距離などの希望条件をしっかりとまとめること。それが、マンション購入における必須作業です。希望条件を踏まえた上で、売主物件・仲介物件、どちらもくまなく検索すると、より理想に近いマンションに出会えるでしょう。
