仮に審査が通っても……住み替えローンの利用が危ない4つの理由

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女性 引越し

「住み替えローン」の利用を検討している方に向けて、注意点の解説です。転勤や移住などを理由に、住み替えを行う方は多いでしょう。その際に利用を検討するのが住み替えローンですが……そのローンは危ないかもしれません。

住み替えローンは審査が通っても心配!

住み替え

住み替えを行う際には、現在の自宅を売却して新しい物件を購入するのが一般的です。住まなくなる家をあえて所有しておく理由がない限りは現在の自宅を売却してローンを完済し、新居用に新たに住宅ローンを組むことになります。

しかし、不動産物件の価値は築年数とともに減少していくものです。そのため土地の価格が高くなるといったことがない限り、現在の自宅を売却してもローンが残るのが通常です。残債を貯蓄で補填して完済できれば問題ないのですが、それが難しい場合に利用するのが住み替えローンです。

監修者から

マンションの大まかな価値と残債の関係を示した記事はコチラ。概ね購入から20年を超えたくらいから残債の方が売却価格を下回るようになります。

不動産を売却するために必要な条件

不動産物件の売却はローン完済が条件になっています。そのため、現在の家を売却しても住宅ローンが返済しきれない場合は、残ってしまう現在の家の住宅ローンを完済するための資金と、住み替え先の新居の購入代金をまとめて金融機関から借り入れる必要があります。

残ってしまう住宅ローンと、これから住む家を購入するための住宅ローンをまとめたものが住み替えローンです。住み替えローンは自宅を売却し、さらに自己資金を充てても住宅ローンが完済できないこと、現在の家の売却と新居の購入を同時に行うことの主に2つが利用条件となっています。

住み替えローン:4つの大きなデメリット

住宅

住み替えローンはいわば、住宅ローンの残債のためのローンと新居購入のためのローンの2つを同時に行うものです。そのため通常の住宅ローンとは異なる注意点があります。

住み替えローンのデメリット①:金融機関の審査が厳しくなる

新たに購入する物件の価格にもよりますが、金融機関からすると大きなお金を貸すのはリスクが大きくなります。そのため、住み替えローンは通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなります。現在の家の住宅ローンを組めたからといって、同じ金額を住み替えローンで借りられないことも多いです。

住み替えローンの審査では、過去の住宅ローンの返済で滞納がないかをはじめ、クレジットカードや車のローンの支払い状況に問題がないかといった、いわゆる「個人信用情報」までチェックされます。そのような点で問題があれば、住み替えローンを組むことは難しいでしょう。

監修者から

監修者から:住宅を購入された方はご存じのように「返済比率」の問題もありますので、借入金が大きすぎる場合はこのハードルをクリアできないこともあります。

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住み替えローンのデメリット②:金利が高い

住み替えローンは通常の住宅ローンと比べ金利が高くなる傾向にあります。金利とはいわば利子のことで、金利が高くなればなるほど総合的な返済額も大きくなります。通常の住宅ローンの金利が景気によって率が変わる変動金利で0.5%程度であるのに対し、住み替えローンの変動金利は2.5%程度です。

住み替えローンのデメリット③:月々の返済金額が大きくなる

現在の住宅ローンの残債と、新たな住宅の購入資金をまとめて借り入れるわけなので、借入金額は大きくなります。また、金利の高さも月々の返済金額に影響します。

また、住み替えローンを組む時期にも注意が必要です。住み替えローンは何歳までに完済するといった規定があります。完済までの期間が短くなれば、それだけ毎回の返済金額も大きくなるわけです。なるべく購入する物件の価格を抑えるなどして借り入れる金額を少なくし、無理のない返済プランを作成するように注意してください。

住み替えローンのデメリット④:住み替えのスケジュール調整が難しい

住み替えローンの利用条件には「今の家の売却と新しい家の購入・引き渡しを同日に行わなければならない」というものがあります。売却と購入を同時並行ですすめなくてはならないので、スケジュール調整は非常に厳しくなります。

特に仲介で今の自宅を売却しようとすると難易度はさらに高くなるでしょう。比較的新しい物件、立地の良い物件であれば買い手が見つかりやすいですが、そうでない場合いつまで経っても買い手が見つからず、なかなか住み替えができない問題が起こります。

先に購入する家を決めておくにしても目星をつけた物件をずっとキープできるわけではありません。売却と購入のどちらから始めるにしても、短い期間で売却と新居探しを行う必要があることは、頭に入れておくとよいでしょう。

ポイント

今住んでいる物件が古くてすぐに買い手が見つかる見込みがない場合は仲介で買い手を探すのではなく、不動産買取を業者に依頼するのがおすすめです。

不動産買取は仲介を通して一般個人の方に売りに出すのではなく不動産を買い取ってくれる業者に直接売却する方法です。仲介を通さない分、スピーディに手元にお金を残せるというメリットがあります。また、買取業者は買い取った物件をそのまま一般に売りにだすのではなく、リフォームを行って買い手がつきやすくしてから売りに出すのが特徴となります。

監修者から

買取は業者がリフォーム目的で購入するので、スケジュールをフレキシブルに対応してくれます。例えば今回のコロナなどで住み替え先の引っ越しが遅れる場合、買主が個人ですと仮住まいを探して今住んでいる家を期日に引き渡さなければなりませんが、買取の場合業者住むわけではないので少し猶予をくれることが多いです。

この辺も住み替えの場合業者買取がおすすめの理由です。つまり、物件の現状を問わず買い取ってもらえるので、築年数や設備が古くなっていることなどを考慮する必要がありません。そのまま売りに出しても買い手がつかず、リフォームをした方がよい物件に関しては不動産仲介より不動産買取がおすすめの売却方法になります。

不動産買取を希望する方へ

買取博士

買取を考えるのなら、買取専門の業者に一度相談してみましょう。おすすめは買取博士です。査定や手数料は無料ですし、買取してもらった後の物件への責任はなし。なるべく早く物件を現金化したい方にもおすすめです。

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室内

この記事では以下の内容を紹介しました。

住み替えローンは、借り入れる金額が大きくなる、金利が高いといったデメリットがあるものです。また、仮に住み替えローンが組めたとしても、自分が高齢になっても無理なく返済できるかといったところまで考えなくてはなりません。住み替えを考える事情は人それぞれではありますが、一概にはおすすめできないものであると言えるでしょう。

監修者:鈴木 良紀

監修 鈴木

経歴:東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格:宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動:投資僧