専任媒介契約とは？契約する前に読んでおきたい注意点

住宅を売却する時には、大抵不動産仲介会社に依頼をして売却をしてもらいます。住宅の査定額を算出し、媒介契約を締結し、売却活動をするという流れです。今回はその中でもマンションを売却する時の媒介契約の注意点についてお話します。

媒介契約には種類がある

土地や住宅といった不動産物件を売却する際に、普通は不動産業者に買い手探しを依頼します。その際に不動産会社と結ぶ契約が「媒介契約」です。読み方は（ばいかいけいやく）と読みます。専任媒介契約は3つの種類がある媒介契約の１つです。その3つとは以下になります。

それぞれ契約内容に違いがありますので、それぞれのメリット、デメリットを理解した上で媒介契約を締結することが大切になってきます。

そもそも媒介契約とは？

まず、「そもそも媒介契約とは？」からお答えしていきます。簡単に言うと「あなたの会社に私のマンションの売却の代理を依頼します」という意味です。

良く「売買契約と何が違うのか？」という質問を受けますが、「売買契約」は、ご自宅を購入希望者に売却した時に締結する契約で、売主と買主が締結する契約になります。一方、「媒介契約」は売主と不動産仲介会社との契約になります。この2つは大きく違うので、しっかり理解しておきましょう。

更に、媒介契約の種類は3つあり、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」です。それぞれの特徴を掴んでいきましょう。

①：専任媒介契約

まずは専任媒介契約です。先述した通り「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」があります。専任媒介契約は「あなたの会社だけにこのマンションの売却を依頼します。但し、私が自分で購入者を発見した場合には、あなたの会社に仲介をお願いしないかもしれません。2週間に1回以上、売却活動を報告してください」という内容のものです。

②：専属専任媒介契約

②専属専任媒介契約は専任媒介契約と似ていますが、違う点は「自分で購入者を発見しても、仲介はあなたの会社に依頼します。1週間に1回以上、売却活動を報告してください」という内容です。

③：一般媒介契約

次に一般媒介契約です。一般媒介契約とは、「あなたの会社にもこのマンションの売却をお願いしますが、他の不動産会社にもお願いするかもしれません。」という契約です。つまり、売主は一社のみに売却をお願いせずに、どの会社にお願いしても良いという事です。

「一般媒介と専任媒介どちらが良いか？」と良く聞かれますが、よほどの人気物件（東京23区や駅近くのマンション等）でない限りは、答えは「専任媒介」です。

一般媒介は、不動産会社の立場からすると「仲介手数料を貰えるか分からない中で広告費を投下しにくいし、人員も割きにくい」となります。つまり、専任媒介の方が物件の売却活動に費用と人員をかけやすいので、より「早く、高く」売りやすいということです。

専任媒介契約の注意点①：契約期間はどちらの媒介契約も同じ

契約期間はどの媒介契約も3カ月です。3か月以内に売却に至らない場合は契約更新もできます。契約期間中は基本的にその不動産会社でお願いします。

何らかの事情があって契約期間中に契約を解除し他の不動産会社に仲介を依頼したという事例はあります。中途解除の場合、広告宣伝費として経費を請求される可能性はあります。

専任媒介契約の注意点②：査定価格と仲介手数料

媒介契約の書面で注意すべきは「査定価格」と「仲介手数料」です。媒介契約もあくまで「契約行為」なので締結後の変更は基本的には出来ません。

査定価格を算出し直すことや、仲介手数料を変更することも出来ないので、締結前に良く確認をした上で締結しましょう。また、不動産は値下げ交渉される場合も多く、査定額で売れる訳でないこともご注意ください。

媒介契約を締結する時はお金は発生しません。仲介手数料は成果報酬で売却が成立した場合に売却価格の3％+6万円が仲介手数料です（売却価格400万円以上の場合）。

専任媒介契約の注意点③：売却活動

もう一つのチェックするポイントは「売却活動」です。大体の仲介会社は「〇〇までに売れなければ○○万円に値段を下げます」のような売却計画を策定します。その金額について、不動産会社が言っている事をキチンと聞き、ご自身で判断をしましょう。

不動産会社も「高く」売りたい気持ちも勿論ありますが、それ以上に「早く」売りたい気持ちの方が強いので、下げる金額に関しては「早く」を優先しているケースもあります。その時には査定時に提出された「周辺成約事例」が参考になりますので、その資料と照らし合わせながら確認しましょう。

一般媒介契約はこの売却活動の報告義務がありません。不動産業者が見ることができる流通している不動産ポータルサイトレインズにも掲載義務がありません。

専任媒介契約の注意点④：広告活動

最後に広告活動についてです。先述した通り専任媒介なら、ある程度の広告費を投下できます。具体的にどの不動産情報サイトに掲載をして、チラシを何部作り、どこにポスティングをするのか、などのヒアリングはしておきましょう。どんなに良いマンションでも周辺に「売却中」という認知活動は必須になりますので、必ずチェックしておきましょう。

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専任媒介契約にはデメリットもある

専任媒介契約は一社にしか売却を依頼しません。それは、先述したような「広告投下」と「人員投下」のメリットがあります。ただし、基本的には「売れない」などの理由では、媒介契約の解除は出来なく、その会社に依頼するしかないというデメリットもあります。

従って、専任媒介契約を結ぶときは慎重に結びましょう。「査定額、売り出し価格はその金額で良いのか。」「販売スケジュール、広告投下はそれで良いのか」、などの判断はご自身で考え、不動産会社に伝えるようにしましょう。

安心して任せられる不動産会社を探すために

中には不動産会社はどこも同じだと思って家を買った時に不動産会社いそのまま任せてしまう方もおります。安心して任せることができる会社なら専任媒介契約でもいいのですが…。

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