目次
まずは自分のマンションに適した売却方法を探す
主なマンション売却方法は３つ
マンション売却といっても、一つではなく様々なやり方があります。マンションを売却する方法には主に以下のような３つの方法があります。
- 【A】仲介による売却
- 【B】自分で買主を見つけて売却
- 【C】不動産会社に売却（買取り）
本記事では、それぞれの流れについて解説していきます。
【A】仲介による売却の流れ
マンションの売却でほとんどが仲介による方法で売却されます。
仲介による売却は、以下のような流れで進みます。
- 価格査定を受ける
- 媒介契約を締結する
- 売却価格を決める
- 広告活動を始める
- 内見する
- 売買契約を締結する
- 残金受領～マンションを引き渡す
それぞれの行程について解説したいと思います。
①価格査定を受ける
最初に仲介会社にマンションの売却価格の査定をしてもらい、査定価格の提示を受けます。
価格査定は無料なので、複数の仲介会社から価格査定を受けてその中から契約する会社を決めることができます。
なお、ここで提示を受けた査定価格は必ずしもその価格で売却開始する必要はありません。一括査定サービスがあるので、そういったサイトを使って複数の会社に見積もりを出すのが便利です。一括査定サイトは、全国各地の不動産会社が登録してあるHOME’S等が有名です。
②媒介契約を締結する
査定価格の提示を受けて気にいった会社と媒介契約を締結します。
なお、媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約があり、一般媒介契約は同時に複数の仲介会社と媒介契約を締結することができますが、他の2つの媒介契約は1社としか契約できません。
信用して任せられる担当者がいれば、1社と契約でも問題はないでしょう。
- 一般媒介契約…複数の会社と締結できるが、売却活動報告義務もレインズ掲載義務もないため積極的に売却活動しない可能性も。複数の会社が競って売るため早く値下げせずに売れる可能性もあり。
- 専任媒介契約・専属専任媒介契約…1社との独占契約。売却活動報告義務、レインズ掲載義務があるが、不動産会社主導になりがち。「問い合わせ内から値下げしましょう」などあとから言われる場合も。
③売却価格を決める
媒介契約を締結したら、仲介会社と打合せして売却価格を決めます。
売却価格は先に受けた査定価格通りでもよいですし、そうでなくても構いません。
また、ここで決めた価格が必ずしも契約金額になるとは限りません。内覧に来た方から「100万円安かったら買うよ」など値引き交渉をされる可能性があるからです。
④広告活動を始める
売却価格を決めたら、仲介会社が広告活動を始めます。
こうした活動は基本的に仲介会社がやってくれますし、例えば仲介会社がチラシを配布したとしても、基本的にはあなたがその費用を負担する必要はありません。
⑤内見する
広告を見て気に入った人から連絡を受け、内見(見学)を受け付けます。内見に立ち会うこともできますが、基本的には仲介会社に任せてしまったほうがよいでしょう。
マンションの内見時に元の所有者がいると生活感を感じてしまい、敬遠されることがあります(もちろん、そうでない方もいらっしゃいます)。
⑥売買契約を締結する
買主が決まったら価格交渉を受け、価格についてまとまったら売買契約を締結します。売買契約締結前には、仲介会社によりマンションに関する重要事項の説明があります。
重要事項の説明では、例えば雨漏りが起こる箇所があるのに告知しないでおくと後でトラブルになったりすることもあるので、不具合について知っていることは全て(仲介会社に)話しておくようにしましょう。
なお、不動産会社に支払う仲介手数料は成功報酬なのですが、売買契約の契約が成立した段階で支払う場合と、決済の段階で支払う場合があります。契約時に半分、決済時に半分などのケースもあるので、仲介手数料の支払い時期について事前によく打合せしておきましょう。仲介手数料の目安はこちらの記事をご覧ください。
⑦残金受領～マンションを引き渡す
売買契約が済んだら買主が住宅ローンの本審査を受け、承認を受けたら決済し、マンションの引渡しとなります。
金融機関や司法書士など関係者も多くなり、必要書類を忘れたりすると関係者全員に迷惑をかけることになります。事前にしっかり用意しておくようにしましょう。
マンション引き渡し時の関係者
- 売主(あなた)
- 仲介不動産会社（あなたが媒介契約を締結した会社)
- 仲介不動産会社（買主側）
- 買主（あなたの家を購入する方）
- 銀行（買主の住宅ローン担当）
- 司法書士（所有者名義変更などの専門家）
注意点は関係者が多くなるためミスのないよう段取りする
【B】自分で買主を見つけて売却
次は、自分で買主を見つけて売却する方法です。あまり一般的ではありませんが、知り合いやご近所に興味を持っている人がいたら話を持ち掛けてみてもよいでしょう。同じマンションの中には、遠くの親を呼び寄せて住ませたいと思っている方がいる場合もあります。
自分で買主を見つけて売却する場合の流れは以下の通りです。
- 買主に連絡する
- 売買契約を締結する
- 残金を受領し引き渡す
簡単ですね。一応、それぞれの流れを説明します。
①買主に連絡する
買主、もしくは買主となってくれそうな人に連絡し、価格面などについて交渉しましょう。
なお、仲介会社を利用しない場合には売買契約書なども自分で用意する必要があります。
後々のトラブルを避けたいのであれば、仲介手数料はかかるものの仲介会社に連絡して仲介してもらってもよいでしょう。
②売買契約を締結する
価格面など条件が折り合えば売買契約を締結します。引渡しの時期はいつにするのか、また建物の状況はどんな状態なのかなどしっかり話し合っておきましょう。
③残金を受領し引き渡す
ローンを利用する場合は住宅ローンの審査を受け、承認を受けたら残金を受領してマンションを引き渡します。
仲介会社を利用しない場合は金融機関や司法書士への連絡も自分でしないといけないため、念入りに準備を行いましょう。
関係者は売主(あなた)、買主、銀行、司法書士です。
注意点は後々のトラブルとならないよう慎重に進めましょう
【C】不動産会社に売却（買い取り）
最後に不動産会社に売却する方法をお伝えします。
不動産会社に売却する（＝買い取ってもらう）時の流れは以下の通りです。
- 価格査定を受ける
- 売買契約を締結する
- マンションを引き渡す
3つの方法の中で一番簡単に進めることができます。それぞれの行程について解説しましょう。
①価格査定を受ける
不動産会社に買取価格の査定を受けます。仲介の場合、査定価格=売買価格ではありませんが、買取の場合は査定価格=売買価格となります。
また、仲介による方法と比べると3～7割程度の価格での売却となります。つまり仲介で3000万円で売れる物件の場合、900～2100万円程度で買い取ってもらうことになります。
買取のメリットは、売却成立までの時間が早いこと。仲介の場合は査定価格は出てもその金額で売れるのか、いつ売れるのかも分からないため今後の計画を立てにくいのですが、買取の場合は不動産業者に買い取ってもらって、即、お金が入ります。
②売買契約を締結する
価格についてまとまったら売買契約を締結します。買主が不動産会社のため、売却後のトラブルについても心配がありません。
仲介の場合は、次に住んだ方から「住んですぐに水漏れした」といわれたらあなたの方に修理代の請求が行くというケースもありますが、不動産会社に売却しているためその後のトラブルの心配はありません。
なぜかといえば、その後リノベーションをしてリノベーション代を加算して売りに出すためです。少々古かろうが汚かろうが大丈夫。
③マンションを引き渡す
売買契約締結後、登記の準備が整ったら残金を受け取って引渡します。ここまで2～3日で済む場合もあります。
まとめ
マンション売却の流れについて、仲介による方法と個人間売買、買取による方法それぞれ開設しました。
これらの流れについて、本記事を参考に頭に入れておき、必要書類などについて事前にしっかり用意しておくようにしましょう。
