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マンションの売却を進める際、まずは不動産会社に査定の依頼をします。このとき、不動産会社がどのように値段を決めているか知っていますか？本記事では、マンション査定においての、プロが値段を決めるポイントをお伝えします。
マンション査定のポイントとは？
マンションの査定を不動産会社に依頼してしばらくすると、査定額を提示されます。しかし、どのような方法で不動産会社が査定額を決めているのか、よくわかりませんよね。実は、マンションの査定には3つの大きなポイントがあります。
- 立地条件
- 建物
- 管理状態
マンション査定ポイント①：立地条件
マンションの査定額の中で、もっとも重要なのが立地条件です。とくに都心の場合は駅からの距離が非常に重視されます。
不動産会社がマンションの査定をする際には、公益財産法人不動産流通センターの「価格査定マニュアル」を利用することが多いのですが、このマニュアルでも駅から駅からの徒歩距離に応じて評価が増減することが記載されています。
最寄り駅までの徒歩分数が7～8分以内かどうか、また最寄り駅の利便性も重要なポイントです。なお、立地条件には駅からの距離以外にも公園までの距離や学校までの距離、日々の買い物ができるお店までの距離なども含まれます。
マンション査定ポイント②：建物
次にマンションの査定に影響を与えるのは、どんな建物なのかという点です。具体的には、以下の3つが重要視されます。
- 築年数
- 各種設備
- 広さや間取り
築年数
日本国内ではまだまだ新築の建物に住みたい方が多く、築年数の浅い建物が人気のある傾向にあります。基本的には築年数が浅ければ浅いほど査定金額も高くなると考えると良いでしょう。
また、築年数の問題は建物の耐震性にも影響があります。1981年に建築基準法が改正されて、現在の耐震基準の元となる基準が作られているのですが、この改正後に建てられた建物は新耐震基準の建物として、震度7の地震が来ても倒壊しないとされています。
最近は災害による被害も多く、建物の耐震性を重視される方も多いです。また、新耐震基準であることを条件に税制の優遇を受けられるメリットもあります。
各種設備
お風呂やキッチン、トイレなどの型式や劣化状況などが見られます。当然、新しく劣化していないもののほうが高く評価されやすいです。
もしも大規模なリフォームを実施しているマンションなら、リフォームの履歴も準備しておくと査定がスムーズです。
広さや間取り
広さや間取りに関しては、エリアやターゲットによって適したものが異なります。たとえば、郊外であれば2LDK～3LDKのファミリー向けのマンションが好まれますし、都心であればシングル向けの1Rマンションに人気が集まります。
部屋の広さは広ければ広いほど良いというわけでもありません。広ければ当然それだけ価格が高くなってしまうため、適切な広さであることが重要です。
立地によって地価が変わるため、一般的には地価が高いエリアほど建物の広さは小さくなりやすく、逆に地価の低いエリアだと広々としたマンションが好まれる傾向にあります。
マンション査定ポイント3：管理状態
マンションは管理を買えといわれるほど、管理状態は重要なポイントとなります。とくに中古マンションの場合、新築とは違い実際に過去にどのように管理されてきたかを見られる点がメリットでもあります。
また、管理費や修繕積立金も重要です。マンションの購入を検討する方は、住宅ローンの毎月返済額と一緒に修繕積立金や管理費を支払う必要があり、それらの合計額で他のマンションと比較検討します。毎月の支払額が大きいとそれだけマイナスになってしまうでしょう。
不動産会社のマンション査定の流れ
不動産会社はマンション査定の際、以下のような流れで手続きを進めていきます。
- マンション査定の依頼
- 業者による調査
- マンション査定額の決定
マンション査定の依頼
まずは売主から査定依頼を受けます。査定依頼には机上査定と訪問査定の2種類があります。
机上査定とは資料だけを使って行う査定、訪問査定とは机上査定に加えて実際に現地を訪問して行う査定です。机上査定は査定の精度が低くなるもののすぐに査定額を提示できるというメリットがあります。
とくに、マンションの売却査定においては近隣に条件の似たマンションの売買事例が見つけやすい傾向にあり、机上査定でも比較的高い制度で査定を受けやすいです。ただし、実際に売却を進める際には訪問査定を受ける必要があります。売却前提で査定を進めるのであれば、最初から訪問査定を選ぶことをおすすめします。
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業者による調査
査定額に関する調査を行います。机上査定であれば、売主から受け取った各種書類や、近隣の類似物件について調査するといったことを行ないます。
マンションの価格査定においては「取引事例比較法」と呼ばれる、売却対象のマンションの近隣の取引事例を参照する査定法が取られます。
この査定法のポイントは、信憑性のある取引事例を集められるかという点です。どんな取引事例を選ぶかによって査定額も異なってきます。訪問査定では、上記に加えて実際に現地を訪問して査定を行います。物件周辺の状況や建物の劣化状況などが調査対象です。
マンション査定額の決定
調査したことをまとめて、査定額を決定します。査定額を売主に提示して売主が納得すれば媒介契約の締結となりますが、最終的に売り出し価格を決定するのは売主です。
査定額のまま売り出しても構いませんし、査定額を参考に独自に売り出し価格を決定することもできます。原則として相場と同程度か相場以上だど売れづらくなるため、想定する売却期間を考慮しながら売り出し価格を決めると良いでしょう。
一括査定なら手間は最小限
不動産業者ごとに査定をお願いするのは正直、手間です。だから、複数の不動産業者に査定をお願いできる一括査定サービスの利用をオススメします。
まず1つめのおすすめはすまいValueです。大手不動産6社からの査定を一括で申し込めます。もちろん査定は無料です。
2つめは、LIFULL HOME’Sが運営しているHOME’Sです。こちらは約2,800社の不動産会社が登録しておりどんな会社なのか説明も具体的です。
補修の必要なマンションは買取がおすすめ
上記は不動産会社に仲介による方法でマンション売却を依頼する流れを解説していますが、買取という方法もあります。買取とは不動産会社に直接買い取ってもらう方法で、すぐ売却できる点などいくつかのメリットがあります。
きれいな物件は相場より安くなってしまうのでおススメしませんが、補修の必要な古いマンションの場合、買取の方がおすすめです。その理由について以下で解説していきたいと思います。
マンションの補修費用は査定額に含まれない
マンションの売却時に古い設備を補修するようなケースでも、その補修分については査定額に含みません。
たとえば、1,000万円の査定額が出たとしても補修に100万円の費用がかかるとすると、実質的な売却額は900万円だといえるでしょう。とくに古いマンションの場合、仮に査定額で売却できたとしても丸々受け取ることができないという点に注意が必要です。
マンション買取なら補修費用の負担なし
一方、買取の場合、不動産会社がマンションを買い取った後に補修するため、売主が補修費用を負担する必要がありません。
たとえば、きれいな物件で何も手を入れなくても済むそのマンションの完全な状態の売却相場が1,000万円だとすると、買取の場合その状態にするための費用分は買取価格から差し引かれた売却を想定する必要があります。
しかし、完全な状態にするための費用がかかってしまう場合、仲介手数料などその他の経費も含めると買取のほうがお得になるケースも考えられます。
古いマンションを売れる状態にするに必要な経費として、手直し・リフォーム費用がありますが、これらを売主が負担せずに買主である不動産会社が負担するのが「買取」です。よって売主は先にリフォーム費用を払ってマンションを売れる状態にしなくてもよく、瑕疵担保も負わずに売却出来ます。売却価格自体は適正な経費が引かれるだけなので（当然不動産会社の物件加工に対するフィも経費）買取で価格が安くなることはありません。
マンション買取は契約不適合責任免責が一般的
また、売主には契約不適合責任が課されますが、買取の場合一般的に契約不適合責任が免責となる点も大きなポイントです。
契約不適合責任では、売却後に売主も想定していなかった不具合が生じて、買主から補修を求められるようなケースも考えられます。とくに、設備の古いマンションを売却するようなケースでは、大きなメリットとなりやすいといえます。
まとめ：買取のほうが得することも……
マンション査定においてプロが値段を決めるポイントについてお伝えしました。
また、本記事でお伝えした通り、とくに設備の古いマンションなど補修が必要なケースでは仲介より買取のほうがお得となるケースもあります。本記事の内容を参考に、査定のポイントを押さえながら買取と仲介について売却するマンションに適した方を選択できるようになるとよいでしょう。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧