不動産を売買するときに必要な仲介手数料をプロが解説

不動産の取引には様々な費用がかかります。どのような費用がかかるのか、事前に知っておくと納得できる取引になるでしょう。ここでは様々ある費用のうち、仲介手数料はどのような時にかかるのか、どのくらいの額になるのか、宅建士が解説します。

・仲介手数料の仕組みや計算方法についてわかりやすく解説

不動産取引で仲介手数料を支払う必要があるのをご存知でしょうか？

仲介手数料は不動産会社によって自由に決めることができると思われている方もいらっしゃるかもしれません。仲介手数料だけでも数十万円かかるのが一般的ですので、どのような仕組みになっているか気になる方もいらっしゃるでしょう。宅建士の資格を持つ私が、この仲介手数料について解説していきます。

不動産売買に仲介する会社に支払う仲介手数料

不動産の売買や賃貸を、不動産会社を通して行う場合は不動産仲介業者に仲介手数料を支払う必要があります。不動産会社が所有している不動産を購入する場合や不動産会社に直接売却する場合には、仲介者は存在しませんので仲介手数料はかかりません。

また買主や売主を探してもらったが取引が成立しなかった場合も仲介手数料は不要です。あくまで契約が成立したときに必要なのが仲介手数料です。

仲介手数料はいくらかかるのか？

仲介手数料は不動産会社が自由に決められるわけではなく、法令で上限が定められています。仲介手数料のベースとなっているのは売買金額や賃料です。売買金額が大きくなるほど受け取れる仲介手数料も増える仕組みになっています。

＜仲介手数料＞

不動産の売買価格	手数料の上限
200万円以下	売買価格×５％
200万円超400万円以下	売買価格×４％
400万円超	売買価格×３％

例えば、売買価格が1000万円（税抜）のマンションを売却した場合、200万円以下の部分が５％、200万円超400万円以下の部分が４％、400万円超の部分が３％となっていますので、以下のように金額の範囲ごとに割合をかけた合計が仲介手数料の最大金額となります。

（200万円×５％）＋（200万円×４％）＋（600万円×３％） ＝10万円＋８万円＋18万円＝36万円

仲介手数料は消費税がかかりますので、36万円×1.08＝38.88万円が税込の仲介手数料になります。ただこの計算は少し面倒ですので、一般的には次の速算表を使用します。

＜仲介手数料の速算表＞

不動産の売買価格	手数料の上限
200万円以下	売買価格×５％
200万円超400万円以下	売買価格×４％＋２万円
400万円超	売買価格×３％＋６万円

上の速算表を基に計算すると、売買価格が1,000万円（税抜）のマンションを売却した場合、1,000万円×３％＋６万円＝36万円、消費税を含めると、36万円×1.08＝38.88万円となり、先ほどと同じ結果になります。

仲介手数料の計算方法について解説してきましたが、計算するのは大変ですので、確認できるよう一覧表にしました。

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＜仲介手数料一覧＞

物件価格	仲介手数料（上限）
税抜	税込
5,000,000円	210,000円	226,800円
10,000,000円	360,000円	388,800円
15,000,000円	510,000円	550,800円
20,000,000円	660,000円	712,800円
25,000,000円	810,000円	874,800円
30,000,000円	960,000円	1,036,800円
35,000,000円	1,110,000円	1,198,800円
40,000,000円	1,260,000円	1,360,800円
45,000,000円	1,410,000円	1,522,800円
50,000,000円	1,560,000円	1,684,800円
60,000,000円	1,860,000円	2,008,800円
70,000,000円	2,160,000円	2,332,800円
80,000,000円	2,460,000円	2,656,800円
90,000,000円	2,760,000円	2,980,800円
100,000,000円	3,060,000円	3,304,800円

※仲介手数料は上限ですので、この金額より低く設定することもできます。

土地建物一体価格の場合の仲介手数料

例えば、3,620万円（土地2,000万円）の物件の場合の仲介手数料について考えてみましょう。建物は消費税の対象ですが、土地は非課税です。3,620万円－2,000万円＝1,620万円が建物の価格となります。仲介手数料は税抜き価格に対してかかりますので、1,620万円÷1.08＝1,500万円が税抜きの建物価格となります。

よって、仲介手数料は以下のとおりです。

価格の表示方法によっては仲介手数料の計算方法が少し複雑になります。本当に法令の上限以内に仲介手数料が収まっているか、確認する場合には税抜きか税込かに注意しましょう。

不動産会社が受け取れる仲介手数料の額

不動産の売買において、例えば、不動産会社Ａが買主と売主の間に立って取引を成立させれば、買主と売主から仲介手数料を受け取ることができます。ただ別のケースも考えられます。それは不動産会社Ａが買主の仲介業者、不動産会社Ｂが売主の仲介業者になる場合です。この場合、不動産会社Ａは買主からしか仲介手数料を受け取ることができません。前者を「両手」、後者を「片手」といいます。

不動産会社としては「両手」の方が利益は大きいので、「両手」になるように話が進む場合があります。仲介手数料は不動産会社の収入です。この点を踏まえ、不動産会社とお付き合いするのがコツです。

仲介手数料はどの会社にも共通の上限がある

この記事では以下の内容を紹介しました。

仲介手数料は法令で上限が決められています。この上限を超える仲介手数料を提示してくればそれは法令違反となります。また不動産会社の中には仲介手数料を上限ではなく、割引して提示するかもしれません。3,000万円の物件でおよそ100万円の仲介手数料が必要ですので、事前にどのくらいの額になるか問い合わせ、計算しておくと安心でしょう。

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