どうやって不動産売却すればよいかわからない人のために、不動産の査定依頼から売却までの流れについて解説しています。

最近はネット上で不動産査定を依頼できますので、一体自分の不動産がいくらで売却できるのか、ある程度の想定が可能です。

これから売却する方のために、不動産の査定から売却までの大まかな手順を書きました。

不動産の売却価格を知るためには?

疑問 女性

不動産の査定を依頼する

不動産の売却を考えている方から以下のような悩みや不安を聞きます。

  • 「不動産を売却したいけれど、何から始めていいか分からない」
  • 「不動産の査定をどのように依頼したらよいか分からない」
  • 「あまり安い価格で売却したくない」

今回はこのような不安を払拭するための解決方法について解説しています。

ネットでの査定と直接依頼する査定では何が違うのか、宅建の資格を持つ私がわかりやすく、不動産の査定方法と売却までの流れについて紹介しています。

不動産の査定を依頼してから売却までの流れを確認

不動産の価格を調べる

不動産の売却を考えるとき、その不動産がどのくらいの価値があるのか事前に知っておく必要があります。

不動産価格は、公示価格をはじめ固定資産税評価額など複数の種類がありますが、実際の取引では、需要と供給の関係や一時的な地域情勢など、さまざまな条件によって変動します。

そこで不動産の価格の調べ方について解説していきます。

公示価格を調べる

「標準地・基準地検索システム」トップページ

公示価格は、毎年1月1日時点の標準地(国土交通省が定めた調査地点)の価格です。

国土交通省が指示して調べる客観性の高い価格ですので、参考になります。しかもインターネットで調べることができますのでお勧めです。

公示価格は国土交通省の「標準地・基準地検索システム」で検索することができます。

監修者から

路線価は相続税を計算するための指標価格ですので、不動産売却のマーケット相場を完全に表せていません。あくまで知りたいのは「いくらで売れるか?」という点だと思いますので、実際の取引にかんしてのデータが拾えるサイトを参照するのが良いでしょう。

下記サイトには、公的価格から取引価格及び災害リスクの点も調べられるページを集めて表示しております。自分である程度調べたのちに査定サイトへお願いするのがベストです。

不動産価格相場・災害リスクを自分で調べるサイト一覧!査定前に参照!(https://fudousan.click/real-estate-price/

無料で不動産査定を行う

住宅内でリラックスしている女性

公示価格の調べ方について解説しましたが、売却を考えている場合には実際の取引価格を調べておく必要があります。

不動産査定と言えば不動産鑑定士による査定を思い浮かべるかもしれませんが、最近はネット上で複数の不動産会社に一括で査定の依頼をすることができます。

不動産会社によって査定結果は異なりますので、対象物件の値幅を知ることができます。

おすすめの一括査定サービス

幾つかの一括査定サービスがありますが、例えば大手不動産6社が運営している「すまいvalue」が知名度No.1です。集客力が高く、すでに獲得している購入希望者の「顧客名簿」が豊富にあります。保有する顧客の中からも候補者を探してくれるので、早期売却につながります。

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ただ、この無料査定はいわゆる机上査定なので、より具体的に知りたい場合は次のステップに行きましょう。

訪問査定を依頼する

先ほどの机上査定に加え、現地訪問し、建物や室内の管理状況や周辺環境を実際に見て査定する方法が訪問査定です。

ほとんどの場合、無料査定で査定額を提案した不動産会社が、訪問したい旨を申し出てくるので、訪問後に査定金額を調整してもらいましょう。

ネット経由での複数一括査定は便利ですが、実際の取引額に近いのは訪問査定です。

ネット上の査定の場合、依頼先によって査定結果にばらつきが見られるかもしれませんが、訪問査定によりどの点が考慮され、どの点を改善すれば査定結果がさらに良くなるのかより詳しく見えてきます。

監修者から

訪問査定は是非行いましょう。査定してくる不動産会社の担当は、部屋の中の状況から売却の作戦を考えてくれます。また、実際のお部屋からの眺望や陽当たりを確認し、プラス要素を探してくれるでしょう。

ただし、やみくもにたくさんの業者に訪問査定を依頼するのはおすすめできません。査定書の内容の理論構成(見た目のインパクトではなく)や、金額の根拠を確認して、理路整然としている会社に依頼すると良いです。

資料だけがきれいで理論がしっかりしていない会社は、後の電話攻勢などで力技の取引をしようとしてくるので注意が必要です。

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不動産の査定から売却までの流れ

売却 不動産
  1. 査定を依頼する
    -机上査定や訪問査定で不動産価値を調べます。

     

    ※売却費用を確認する
    なるべく早めに不動産の売却で必要な費用について確認する。
    売却費用は、仲介手数料や印紙税、所得税や住民税、事務手数料や司法書士報酬などが必要です。

  2. 売却を依頼する
    -売却を不動産会社に依頼します。

  3. 売却条件を見直す
    -買主が見つからない場合、条件を見直します。

  4. 不動産売買契約を結ぶ
    -買主が見つかれば、契約を結びます。

  5. 不動産の引き渡し
    -抵当権の抹消や所有権の移転を行います。

監修者から

不動産売却時、売主は物件がいくらで売れるかをもちろん気にします。しかし、それ以上に重要なのは「手元にお金がいくら残る?」のほうです。

この重要事項を把握するために、売却経費はなるべく早い段階で確認しておきましょう。思わぬ経費がかかってしまうと、手取りのお金が少なくなってしまい「こんなはずではなかった」と感じてしまいます。

不動産の買主を探してもらうための契約

税金

ここで、不動産の売却を依頼する不動産会社との契約について解説しておきます。

不動産の買主を探してもらう契約をしますが、契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類あります。これらの媒介契約の違いについて確認しておきましょう。

 専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
有効期限3ヶ月以内3ヶ月以内法令上の制限なし
レインズ登録契約から5日以内契約から7日以内法令上の制限なし
業務報告1週間に1回以上2週間に1回以上法令上の制限なし
他社への重複依頼できないできないできる
自ら探して契約できないできるできる

レインズとは

レインズ(指定流通機構)では宅建業者が閲覧できる不動産の取引情報を集約しており、他の不動産会社も当該不動産が売りに出ていることを確認できます。

このレインズへの登録は、専属専任媒介契約と専任媒介契約で義務付けられています。

どの契約方法がベスト?

一般媒介契約は、他社への重複依頼や自ら探して契約することが可能で、比較的自由な契約となっています。

ただ、契約が成立しないと仲介手数料が入らない仕組みですので、専属専任媒介契約か専任媒介契約でなければ積極的な媒介は難しいのが一般的です。

どの契約が相応しいか、不動産会社と相談しながら決めていきましょう。ただし、一般的には不動産会社は専属専任媒介契約や専任媒介契約をおすすめしてくるので、積極的に物件を売却してくれそうか、具体的な告知方法などについて確認すると良いでしょう。

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不動産の査定を複数会社に依頼しよう

パソコンで調べ物をする女性

まずは査定価格を比較することから始まります

この記事では以下の内容を紹介しました。

不動産の査定には机上査定と訪問査定があることを紹介しました。不動産の買主を探す過程で価格が変動する可能性があります。

最初に複数の会社に査定を依頼することで、価格の幅を知ることができ、価格の設定をしやすくなります。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士鈴木が監修した他の記事はこちら

また、買主探しを積極的に行ってくれる不動産会社の選定が不可欠です。窓口での案内、広告による宣伝など具体的にどのように売主を探すのか確認しておきましょう。