どうやって不動産売却すればよいかわからない人のために、不動産の査定依頼から売却までの流れについて解説しています。最近はネット上で不動産査定を依頼できますので、一体自分の不動産がいくらで売却できるのか、ある程度の想定が可能です。これから売却する方のために、不動産の査定から売却までの大まかな手順を書きました。

不動産の査定を依頼する

不動産の売却を考えている方から以下のような悩みや不安を聞きます。

今回はこのような不安を払拭するための解決方法について解説しています。ネットでの査定と直接依頼する査定では何が違うのか、宅建の資格を持つ私がわかりやすく、不動産の査定方法と売却までの流れについて紹介しています。

不動産の価格を調べる

不動産の売却を考えるとき、その不動産がどのくらいの価値があるのか事前に知っておく必要があります。不動産価格は、公示価格をはじめ固定資産税評価額など複数の種類がありますが、実際の取引では、需要と供給の関係や一時的な地域情勢など、さまざまな条件によって変動します。そこで不動産の価格の調べ方について解説していきます。

公示価格を調べる

公示価格は、毎年１月１日時点の標準地（国土交通省が定めた調査地点）の価格です。国土交通省が指示して調べる客観性の高い価格ですので、参考になります。しかもインターネットで調べることができますのでお勧めです。公示価格は国土交通省の「標準地・基準地検索システム」で検索することができます。

無料で不動産査定を行う

公示価格の調べ方について解説しましたが、売却を考えている場合には実際の取引価格を調べておく必要があります。不動産査定と言えば不動産鑑定士による査定を思い浮かべるかもしれませんが、最近はネット上で複数の不動産会社に一括で査定の依頼をすることができます。不動産会社によって査定結果は異なりますので、対象物件の値幅を知ることができます。

おすすめの一括査定サービス

幾つかの一括査定サービスがありますが、例えば大手不動産６社が運営している「すまいvalue」が知名度No.1です。集客力が高く、すでに獲得している購入希望者の「顧客名簿」が豊富にあります。保有する顧客の中からも候補者を探してくれるので、早期売却につながります。

ただ、この無料査定はいわゆる机上査定なので、より具体的に知りたい場合は次のステップに行きましょう。

訪問査定を依頼する

先ほどの机上査定に加え、現地訪問し、建物や室内の管理状況や周辺環境を実際に見て査定する方法が訪問査定です。ほとんどの場合、無料査定で査定額を提案した不動産会社が、訪問したい旨を申し出てくるので、訪問後に査定金額を調整してもらいましょう。

ネット経由での複数一括査定は便利ですが、実際の取引額に近いのは訪問査定です。ネット上の査定の場合、依頼先によって査定結果にばらつきが見られるかもしれませんが、訪問査定によりどの点が考慮され、どの点を改善すれば査定結果がさらに良くなるのかより詳しく見えてきます。

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不動産の査定から売却までの流れ

不動産の買主を探してもらうための契約

ここで、不動産の売却を依頼する不動産会社との契約について解説しておきます。不動産の買主を探してもらう契約をしますが、契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の３種類あります。これらの媒介契約の違いについて確認しておきましょう。

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
有効期限	3ヶ月以内	3ヶ月以内	法令上の制限なし
レインズ登録	契約から5日以内	契約から7日以内	法令上の制限なし
業務報告	1週間に1回以上	2週間に1回以上	法令上の制限なし
他社への重複依頼	できない	できない	できる
自ら探して契約	できない	できる	できる

レインズとは

レインズ（指定流通機構）では宅建業者が閲覧できる不動産の取引情報を集約しており、他の不動産会社も当該不動産が売りに出ていることを確認できます。このレインズへの登録は、専属専任媒介契約と専任媒介契約で義務付けられています。

どの契約方法がベスト？

一般媒介契約は、他社への重複依頼や自ら探して契約することが可能で、比較的自由な契約となっています。ただ、契約が成立しないと仲介手数料が入らない仕組みですので、専属専任媒介契約か専任媒介契約でなければ積極的な媒介は難しいのが一般的です。

どの契約が相応しいか、不動産会社と相談しながら決めていきましょう。ただし、一般的には不動産会社は専属専任媒介契約や専任媒介契約をおすすめしてくるので、積極的に物件を売却してくれそうか、具体的な告知方法などについて確認すると良いでしょう。

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まずは査定価格を比較することから始まります

この記事では以下の内容を紹介しました。

不動産の査定には机上査定と訪問査定があることを紹介しました。不動産の買主を探す過程で価格が変動する可能性があります。最初に複数の会社に査定を依頼することで、価格の幅を知ることができ、価格の設定をしやすくなります。また、買主探しを積極的に行ってくれる不動産会社の選定が不可欠です。窓口での案内、広告による宣伝など具体的にどのように売主を探すのか確認しておきましょう。