買う・売るの順番や流れをプロが解説します

家を買い替えるときに後悔しないためのポイント

家の買い替え(住み替え)時には、どのように手続きを進めるかによって引越し費用や仮住まい費用の有無があったり、売り急ぎや買い急ぎとなってしまう可能性があったりと、費用に違いが出てしまいます。

本記事では、そうした家の買い替え費用の違いが元で後悔や失敗してしまわないよう、手続きの進め方ごとに分けて解説していきます。

買換えの3つのパターンを理解しておこう

マンションの部屋の間取り図

家の買い替えには、新築・中古やマンション・一軒家・土地購入などの違いに関係なく、

  • 売り先行
  • 買い先行
  • 同時決済

の3つのパターンがあります。

以下で、それぞれのパターンの特徴やメリット・デメリットなどお伝えしていきます。

売り先行の特徴とメリット・デメリット

売り先行とは、家の買い換えにおいて先に家を売却し、賃貸住宅など仮住まいに引っ越すなどしてから新居を購入する方法です。 

売り先行のメリットは買い替え元の家の売却について売り急ぎの心配なく不動産売却を進められることです。 新居の購入についても、仮住まいの賃料がかかってしまいますが、じっくり購入を進めることが可能です。 

一方、デメリットは仮住まいの費用がかかってしまうことと、買い替え元の住宅から仮住まいへの引越し、仮住まいから新居への引越しと2回引越しする必要があることです。 

仮住まいの費用については、長期間になってしまうとその分の賃料を支払う必要がありますし、短期間の入居であっても敷金や礼金、仲介手数料などかかります。 

また、引越し費用についても家族世帯での引越しとなると荷物の量も多く、手間も費用も大きなものとなりやすいです。

売り先行の流れ

売り先行の流れを簡単に表すと、以下のようになります。

  1. 買い替え元の住宅を売却する
  2. 仮住まいに引っ越しする
  3. 新居を買う
  4. 新居に引っ越す

買い先行の特徴とメリット・デメリット

リビング、マンション1階

買い先行とは、家の買い替えにおいて先に家を購入し、新居に引っ越してから、買い替え元の住宅を売ることです。 

買い先行のメリットは引越しを1回で済ませられることと、新居をじっくり探すことができることが挙げられます。 

一方、買い先行のデメリットは買い替え元のローンと新居のローンとの二重払いになってしまうことです。 住宅の売却は査定後、いつ売買が決まるか分からず、場合によっては数カ月にわたって住宅ローンの二重払いが生じてしまいます。 

売却価格の値下げをすれば売れやすくなりますが、相場より安い価格となって損をしてしまう可能性があります。 

買い先行の流れ 

買い先行の手順を簡単に表すと以下のようになります。

  1. 新居を買う
  2. 新居に引っ越す
  3. 買い替え元の住宅を販売する

同時決済の特徴とメリット・デメリット

同時決済とは、家の買い替えにおいて、家を売却と家の購入を同時に進める方法です。

家は売却、購入共に決済までにいくつかの手続きを踏む必要がありますが、決済の手続きを同じタイミングで行うために、段取りよく進めていかなければなりません。 

同時決済のメリットは、売り先行のデメリットである仮住まい費用や引越し費用が2回になる問題、買い先行のデメリットである住宅ローンの二重払い問題を解消できることが挙げられます。 

一方、デメリットとしては決済タイミングの調整が難しく、売り急ぎや買い急ぎとなってしまうと相場より安い売却、相場より高い購入となるリスクがあります。 

また、同時決済の場合、買い替えローンを利用できるというメリットがある点も見逃せません。 

買い替えローンとは

買い替えローンとは、住み替えローンとも呼ばれるもので、住宅を売却して住宅ローンの残債を完済できない場合に、不足分を新居のローンから補えるというものです。通常、住宅を売却するには住宅ローンを完済できなければなりません。 

例えば、3,000万円の住宅ローン残債のある物件を2,500万円で売却する場合、差額の500万円について自己資金から補填できなければそもそも売却することができません。つまり、上記のようなケースで現金を用意できなければそもそも買い先行も売り先行もできないのです。 

一方、同時決済の場合、買い替えローンを利用すると上記の問題を解決できます。 例えば、3,000万円の住宅ローン残債があり、2,500万円で売却する場合し、新しく4,000万円の住宅を購入するような場合、新居を担保に4,500万円のローンを組み、4,000万円を新居分、500万円を買い替え元のローン完済資金とすることが可能です。

買い替えローンは、本来の住宅の価値より多額の借入をすることになるため、通常の住宅ローンより厳しい審査がなされるのが一般的ですが、住宅ローンを完済できない場合には利用を検討してみるとよいでしょう。 

同時決済の流れ 

買い替えにおける同時決済の流れは以下の通りです。

  1. 買い替え元の住宅売却と並行して新居の売買契約を進める
  2. 買い替え元の住宅売却の決済日と新居購入の決済日を同日に設定する
  3. 買い替え元の住宅から新居に引っ越す

通常、住宅の売買では決済してから引越しとなりますが、同時決済の場合でローンが絡む場合には双方を同じタイミングで決済するため、決済前、もしくは決済後の引越しが必要となり、買い替え元住宅の買主、もしくは購入する新居の売主の協力が必要となります。 

どうしても条件が整わない場合には、一時的に仮住まいやトランクルームを借りる必要がある点には注意が必要です。

家の買い替えでは「売り急ぎ」や「買い急ぎ」にならないように注意しよう

電卓と見積もり

売り先行の場合での、新居購入や買い先行の場合での買い替え元住宅の売却、また同時決済の場合には売り急ぎや買い急ぎになってしまう可能性があります。 

売り急ぎとは、住宅の売却に期限があるために、期間中に売れない場合に住宅価格を値引きすることで相場より安い価格での売却となってしまうことです。 

住宅の売却では売買条件の交渉時に値引きされることがありますが、あまり急いで売却しようとしていることを見せてしまうと、購入希望者から足元を見られて多額の値下げを条件とされてしまうこともあります。 

また、買い急ぎは購入に期限があるために、相場より割高で売りに出されている物件を、十分な値引き交渉をすることなく購入してしまうことです。売り先行の場合の新居購入では、新居購入が長引くと仮住まいの費用がかさんでしまうこと、買い先行の場合の買い替え元住宅売却では、売却が長引くと住宅ローンの二重払いが長引いてしまうことから、買い急ぎや売り急ぎにつながってしまいます。 

実際にできるだけ早く売買した方がよいため、難しい面でもあるのですが、あまり相手側に急いでいることを見せないなど上手に交渉することが大切でしょう。

なお、家の売却において、一般の個人を探すのではなく、業者に買い取って貰う買取の利用を検討してみてもよいでしょう。

家の買い替えでは「仮住まい費用」や「引越し費用」をできるだけ安くしよう
売り先行の場合、仮住まい費用が必要になることや、引越し費用が2回になってしまうことをお伝えしました。 

引越し料金は、引越しに要する距離や荷物の量、時期によって金額が変わります。 とくに引越しの時期による料金の違いは大きなものがあるため、2月~3月など繁忙期を避けて手続きを進められないか調整してみましょう。 

また、仮住まい費用については、一時的な住まいに過ぎないため、荷物の一部をトランクルームに預け、できるだけ小さな部屋に引っ越すなどして費用削減を目指すとよいでしょう。 

実家が近くにあれば一時的に実家に引っ越すというのも一つの方法です。

まとめ

家の買い替え時に後悔や失敗しないためのポイントをお伝えしました。 家の買い替えにはいくつかのパターンがあり、パターンごとにメリット・デメリットや注意点があります。そもそも住宅ローンの残債を完済できないのであれば、住み替えローンを利用するしかありませんし、仮住まいでの生活を満喫してから新居を購入したいという方は売り先行で全く問題ないはずです。

また、場合によっては買い替えではなく一戸建てなら建て替え、マンションならリフォームなど今の住宅を活用することも検討できます。

ご年齢や体力や家族構成、年収などそれぞれの状況に応じてお得なパターンを選ぶのが成功と言えるのではないでしょうか。

なお、本記事では触れていませんが、住宅を売却して利益が生じると、その利益額に応じて税金を納める必要があります。

売却する住宅が自宅(マイホーム)の場合には3,000万円特別控除の特例等、適用を受けることができるため、業者や専門家に相談しながら税金の計算を済ませておくようにしましょう。


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マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条