不動産売却のノウハウ

実話！家の買い替えで失敗した人の末路と失敗しないコツ

著者：

中村昌弘

2021年10月21日

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失敗しないための家の買い替え。売却と購入、どちらが先？

購入先行と売却先行について

家の買い替えで失敗した人の体験談を解説する前に、買い替え方法である以下2種類について簡単に解説します。

購入先行
売却先行

購入先行とは、住み替え先である「新しい家」を先に購入することです。つまり、今住んでいる家を売却する前に、新しい家を購入するという流れになります。一方、売却先行は購入先行の逆で、今住んでいる家を先に売却してから新しい家を購入します。

家の買い替えの失敗！購入先行の3ケース

購入先行の家の買い替えで失敗したケース①：ダブルローンの期間が長くなった

まずは、購入先行で失敗した例である、「ダブルローンの期間が長くなった」という事例です。ダブルローンとは、今住んでいる家と新しく買う家の、両方のローンを組んでいる状態です。つまり、今住んでいる家が売れるまで、一時的に住宅ローンを2本組んでいることになります。

当然ながら、今住んでいる家のローンはその家を売却しないと完済できないので、家の売却が長引けばダブルローンの期間も長引きます。住宅ローンの返済は月10万円を超えるケースもあるため、ダブルローンの期間が長引くほど経済的な負担は大きくなるでしょう。

購入先行で家の買い替えをした人の中には、「家を売るのに苦戦してダブルローンで数十万円近く無駄な支払いをした…」という人もいます。このような状況にならないコツは、「検討者が出てくる」など売却の目途が立ってから新しい家を購入することです。

購入先行の家の買い替えで失敗したケース②：焦って安く売ってしまった

つづいても購入先行の失敗例です。この例は「焦って安く売ってしまった」という事例であり、前項のダブルローンと関係してきます。

心理的に早く売りたくなる

というのも、ダブルローンの期間が長引くほど支出が多くなるので、心理的に「さっさと売ってしまいたい」という状況になるからです。つまり、「ダブルローンが終わるのであれば良いか…」という気持ちで、多少安くても売却してしまうというわけです。

売却のコツ

このような状況にならないためのコツは、冷静に売却価格とダブルローンの支出を比較することです。たとえば、提示された価格で売却したことで、相場より60万円安く売却したとします。

このとき、今住んでいる家のローンが月々10万円であれば、「半年間ローンを支払い（合計60万円）つづける状態」と「相場より60万円安く売却した状態」は同じです。言い換えると、半年以内に相場価格通りで売れるのでれば、「相場より60万円安い価格」で売却しない方が良いといえます。このように、売却価格とローン支払い額をきちんと考え、安くても売るべきか判断しましょう。

購入先行の家の買い替えで失敗したケース③：契約が解除になった

次に購入先行のケースの失敗例である「買い替え特約で契約解除になった」という例です。買い替え特約とは、「○月〇日までに物件A（今住んでいる物件）を××万円までに売らなければ、物件B（新しい家）の売買契約を解除する」という特約です。

つまり、今住んでいる家が売れる前提で売買契約を結ぶので、売れなければ新しい家の売買契約も解除になるということです。この状態だと特約で契約解除になるリスクがあるため、コツとしては「できるだけ高望みしない現実的な価格」で特約を結ぶことになります。欲を出して高い売却金額で特約を結んでしまうと、売却できずに新しい家の売買契約も解除になってしまうリスクも高まります。

ダブルローンは危険？住宅ローンが残っているけど住み替えをお考えの方へ

家の買い替えの失敗！売却先行の2ケース

売却先行の家の買い替えで失敗したケース①：仮住まいが長引いた

ここからは、売却先行で買い替えした場合の失敗例です。売却先行の場合の失敗として多い事例は、「仮住まいが長引いた」という事例になります。売却先行の場合は、先に今住んでいる家を売却するので、一時的に住む家がなくなってしまいます。そのため、新しい家を購入するまで、「仮住まい（賃貸マンションなど）」に一時的に住むというわけです。

仮住まいが長引くデメリット

仮住まいが長引くデメリットは、仮住まいが快適でないケースが多い点です。というのも、売却先行とはいえ新しい家を購入する前提で家を売るので、仮住まいの期間は短期間のケースが多いです。そのため、初期費用を考えると、敷金・礼金ゼロのマンスリーマンションなどに住むこともあります。

しかし、マンスリーマンションは仕様・設備が一般賃貸よりも劣っているケースも多く、さらに家賃も高いです。また、そもそも物件数が少ないので、立地的にも理想の場所にあるとは限りません。そのため、新しい家が見つからずに仮住まいが長引くことで、あまり快適でない生活を強いられるケースがあります。

売買のコツ

このようなことにならないよう、売却先行のときは新しく購入する物件の目星は付けておきましょう。理想は、買付申込みを入れられる状態くらいまでにしておくことです。そうすれば、今の家の売却が決まり次第すぐに新しい家に申込みができ、仮住まい期間が極めて短期間になります。

売却先行の家の買い替えで失敗したケース②：希望物件がなくなった

売却先行のもう1つの失敗例は、売却が長引いて希望物件がなくなってしまうパターンです。新築物件の場合は抽選になる住戸もありますが、多くの物件は「先着順」です。要は、早い者勝ちなので、すぐに申込みを入れないと別の人が先に申込みをしてしまうかもしれません。

しかし、売却先行の買い替えは、今住んでいる家の売却が決まった後に新しい家の申込み・契約をします。そのため、別の人が先に申込みを入れてしまうリスクは低くないのです。このような事態にならないコツは、とにかく優良な不動産会社を見つけて、売却スピードを早めることです。そのためには、一括査定サイトを利用して、迅速に複数社へ査定依頼します。そして、その後は査定額の「根拠」を不動産会社にヒアリングし、信頼できる不動産会社に売却を依頼するという流れです。