成年後見人としての不動産売却:流れを詳細解説

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高齢の親が認知症になるなどして介護が必要になった場合、親が住んでいる家を売却して介護費用に充てようとしても、自分が相続していなければ売却することはできません。この記事では、そのような場合に成年後見人という制度を用いて不動産売却する方法を紹介しています。

大前提! 意思能力がない状態での契約は無効

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いくら親が所有する不動産で、介護費用に充てるつもりであっても、子どもが所有していない親の物件を勝手に売却することはできません。かといって、認知症のような正常な意思能力がない状態で無理矢理不動産の売買契約を結んでもらったとしても、その契約に効力はなく、無効になってしまいます。

認知症といっても症状はさまざまですが、少なくとも「不動産を売却したら所有権が買主に移り、その代わりとして代金を受け取ること」が理解できていないと意思能力がないことになります。意思能力がない人を、周りの人間がサポートするために役に立つのが「成年後見人制度」です。

意思能力があるなら代理人が立てられる

親にしっかりとした判断能力はあるのに、ケガで入院中で不動産会社まで売買契約を結びに行けないといった場合には、委任状を用意することで子を代理人として立てられます。しかし、認知症のような意思能力がない状態だと、代理人も立てられません。

成年後見人制度とは

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成年後見人制度とは、認知症や知的障害といった理由から判断能力が十分でない人の代わりに成年後見人となった人が契約を結んだり、財産の管理を行ったりといった支援ができる制度です。不動産売買に限らず、保険の手続きなども可能です。

成年後見人は本人の代わりに契約するだけでなく、判断能力が不十分な状態で行ってしまった本人にとって不利益な契約の解除申請も可能です。

2種類の成年後見人制度

成年後見人制度には、「法定後見制度」と「任意後見制度」の2種類があります。この2つの大きな違いは、誰が後見人を選ぶかです。法定後見制度は、本人の判断能力がなくなってから使う制度で、家庭裁判所が後見人を選ぶのに対し、任意後見制度は本人が元気なうちにゆくゆくのことを考えてあらかじめ後見人を本人が選ぶ制度です。

ポイント

法定後見制度の場合は、本人の判断能力レベルに応じて「後見」「補佐」「補助」の3段階あり、後見人に与えられる権限が異なります。

任意後見制度での後見人の選び方・なり方

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任意後見制度は本人に判断能力があるうちに、将来に備えて後見人をあらかじめ選任しておき、看護や財産について代理で管理する権限を与えるものです。これは本人が後見人を選ぶところに大きな特徴があります。後見人を決めるためには本人と後見人になる方の間で任意後見契約を結ぶ必要があります。

任意後見契約は公証役場という場所で書類を作成してもらいます。公証役場は元裁判官などが公証人という立場で職務を行っているところで、一般の市役所や区役所とは別に設けられています。任意後見人になるための条件は成人であることです。身内だけでなく友人や弁護士などを任意後見人にすることもできます。

また、判断能力があるうちにあらかじめ結ぶ契約であることから、契約の内容も本人と後見人の同意によって決められます。任意後見人に選んだからといってすべての財産管理をしてもらわなくてはならないわけではありません。

任意後見制度が効力を発揮するのは、本人の判断能力がなくなってからです。年齢などで決まるわけではありません。本人に判断能力がなくなった段階で任意後見人になることを引き受けた人や親族が家庭裁判所に対して申し立てをし、認められてから任意後見人としての仕事が始まります。

法定後見制度での後見人の選び方・なり方

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法定後見制度を使うのは、既に本人に判断能力が失われつつあるときです。そのため本人が任意で後見人を指定することはできません。法定後見制度では、家庭裁判所によって後見人が選定されます。法定後見制度の特徴は本人に代わって法律行為を行うだけでなく、既に本人が行った法律行為の取消権や本人がこれから行う法律行為についての同意権がある点です。本人に判断能力の程度は、認知症などの進行具合によりますので、取消権や同意権を行使する場面も場合によって生じます。

法定後見制度では、後見人を指定することはできず家庭裁判所の判断に委ねられます。親族を候補にすることはできますが、家庭裁判所が選ぶとは限りません。また、親族が選定される可能性は、これまでのデータ上あまり多くないのが現実でもあります。判断は本人をはじめ、候補者や親族との面談などをもとにして行われ、3か月ほどかかります。

ポイント

たとえ希望した候補者が選ばれずに納得がいかないとしても申し立てを取り下げることはできないので注意してください。弁護士や司法書士が法定後見人に選ばれた場合は報酬の支払いが必要になります。申請にかかる費用や報酬については市区町村で助成制度を設けていることが多いので利用するとよいでしょう。

後見人が本人に代わって不動産を売却するための流れ

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判断能力のない本人に代わってさまざまな法律行為を行える後見人といっても、あらゆることができるわけではありません。基本的にできることは「本人のためになること」だけです。

本人の不動産を売却して介護費用に充てるといった正当な理由のために売買契約を結ぶことは可能です。しかし、本人が住んでいる物件を勝手に売却することはできず、あらかじめ家庭裁判所の許可が必要になります。許可なく契約を結んだ場合は無効になるので注意してください。

一方で本人の居住用の物件でなければ家庭裁判所を通さずに売却ができます。しかしこれも介護費や医療費の捻出といった「本人のため」である必要があります。後見人や親族のために売却することはできません。また相場よりも明らかに安い価格で売却することも「本人のため」にはならないため不可となります。

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トラブルを防ぐためには可能な限り任意後見制度の活用がおすすめ

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この記事では以下の内容を紹介しました。

法定後見制度では、必ずしも親族が選ばれるわけではありません。また「本人のため」という制約があることで、たとえば本人が入院中、配偶者が本人の年金を使えずに困ってしまうといったこともありえます。任意後見制度では内容を自由に決められますので、親族間でのトラブルをなくすためにも、任意後見制度を利用することを検討しておくとよいでしょう。

監修者:鈴木 良紀

監修 鈴木

経歴:東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格:宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動:投資僧