年収によって『購入できるマンションの金額』は変わります。その金額をこの記事では具体的に紹介しましょう。「そろそろマンションを購入したい」と考えている方は、自分の年収から『無理なく購入できるマンションの金額』を知ってください。そうすれば、より良い形で不動産を選べるようになります。

マンション購入額：住宅ローン借入可能額＋頭金で計算

マンションの購入は「この物件が欲しい」という気持ちだけで決めるのではなく、年収から無理のない返済計画の基に決定すべきです。

住宅ローンをいくら借りることができるのかということは年収に比例しますので、まずは年収別にいくらの住宅ローンを借りることができるのか考えていきましょう。

年収別の借入可能額

住宅ローンの年間返済額は年収の35％まで審査では許容されていますが、生活に無理なく返済できる返済額は年収の20％程度と言われています。25年ローンと30年ローンでは、金利1％で年間いくら借りることができるのか、詳しく見ていきましょう。

25年ローンの場合

年収	返済負担率20％の借入可能額	返済負担率30％の借入可能額
300万円	約1,326万円	約1,990万円
400万円	約1,777万円	約2,653万円
500万円	約2,202万円	約3,316万円
600万円	約2,653万円	約3,980万円
700万円	約3,378万円	約4,643万円
800万円	約3,529万円	約5,306万円
900万円	約3,980万円	約5,970万円
1,000万円	約4,404万円	約6,633万円

30年ローンの場合

年収	返済負担率20％の借入可能額	返済負担率30％の借入可能額
300万円	約1,554万円	約2,331万円
400万円	約2,052万円	約3,109万円
500万円	約2,580万円	約3,886万円
600万円	約3,109万円	約4,663万円
700万円	約3,606万円	約5,440万円
800万円	約4,125万円	約6,218万円
900万円	約4,663万円	約6,995万円
1,000万円	約5,161万円	約7,772万円

住宅ローンは最長35年ローンまで組むことができますが、できる限り25年〜30年程度の期間でローンを組んだほうがよいでしょう。完済時年齢が60歳の定年退職時に収まるようにするためです。自分の年収から、まずはいくら借りることができるのかを上記の表から参照してください。

なお、シミュレーションでは返済負担率30％もケースも試算していますが、できれば返済負担率20％程度の範囲で無理なく返済できるような返済計画にした方がよいでしょう。

夫婦共働きの場合は年収も合算した金額に

夫婦共働きの場合には年収は夫婦の年収を合算して問題ありません。最近の住宅ローンは夫婦の年収を合算して審査をしてくれるためです。例えば、夫の年収が400万円、妻の年収が200万円の場合には、年収600万円の欄を見ましょう。25年返済では、返済負担率20％で約2,600万円の住宅ローンであれば余裕を持って返済できることになります。

また、年齢が30歳以下であれば30年ローンを組むという選択肢もあります。この場合には返済負担率20％で約3,100万円の住宅ローンを組むことができます。

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頭金と借入可能額を合算する

次に手元にある頭金の金額と、年収から算出した借入可能額を足しましょう。例えば、30歳の夫婦合わせて年収600万円の世帯が30年ローンを組む場合の住宅ローン借入可能額は約3,100万円です。

この時手元に500万円ある場合には、住宅ローン借入可能額3,100万円＋500万円＝3,600万円が適正なマンション購入価格ということになります。この夫婦が無理なく返済できる程度に住宅ローンを組むためには3,600万円以下の物件を探す必要があるのです。

無理なく、住宅を手に入れるためには、まず「自分の年収からいくらの住宅ローンを組むことができるのか」を算出し、そこから頭金との合計で自分が購入することができる物件価格を算定しましょう。

無理なく住宅を購入するということは、年収によって住宅ローンを借りることができる金額が限られてしまうということです。上記の年収別シミュレーションと頭金では、欲しい物件を購入することができない場合には、希望する住宅購入を諦めるしか方法がないのでしょうか？

そのようなことはありません。以下の3つのいずれかの方法で、欲しい物件を購入することができる可能性があります。それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

欲しいマンションを購入する方法①：年収が上がるのを待つ

年収が上がれば借入可能額は増えていきます。来年とか再来年に昇級の予定がある人は年収が上がるのを待ちましょう。また、奥さんが専業主婦の場合には、子供が小学校に上がって奥さんが働きに出ることができるようになるのを待つだけでも世帯年収は上がるので借入可能額も大きくなります。

欲しいマンションを購入する方法②：頭金を貯める

おすすめの方法は、住宅を購入する5年程度前から5年後の年収を予測し、5年後の予測年収から算出できる借入可能額に満たない金額の貯蓄を始めるという方法です。

例えば、5年後の予測年収が500万円の場合、25年返済の借入可能額は約2,200万円です。手元に300万円の預金があり、希望する住宅価格が3,000万円の場合にはまだ500万円足りないことになります。

そこで、5年間かけて不足分の貯蓄を始めましょう。年間100万円ずつの貯金を行うためには、ボーナスで年間50万円、毎月4万円程度貯蓄を行なっていけば可能です。ボーナスが少ない勤務先では難しいかもしれませんが、ボーナスが大きな大企業であればそれほど難しいことではありません。いずれにせよ、できるだけ早い段階から予測の年収で借入可能額を算出し、不足分を貯蓄するという目標を立てるようにしましょう。

欲しいマンションを購入する方法③：35年ローンを組み退職金で一括返済

公務員や上場企業会社員などの退職金が大きく、確実に入ってくる職業の人は35年ローンを組んでおき、退職時に退職金で一括返済するという方法があります。35年返済とすることによって借入可能額が増えるため、希望する物件を購入することができる可能性が大きく上がります。

ただし、退職金は貴重な老後資金ですので、住宅ローン完済後の2,000万円程度の貯蓄が残るような返済計画にしましょう。

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この記事では以下の内容を紹介しました。

住宅ローンの借入可能額は年収から逆算できます。住宅ローンの年間返済額は20％〜30％の間とし、返済期間は定年退職までとするのがベストです。借入可能額と頭金の金額が、適正なマンション価格です。この価格の範囲内の物件を探すとよいでしょう。また、早い段階から予測の年収と借入可能額を求めておくことで、計画的に住宅ローンの頭金のために貯蓄を行うことができます。頭金は多ければ多いに越したことはないので計画的に貯蓄を行なっていきましょう。