各社に査定を依頼し、最終的に２，３社に仲介依頼し、どうやって販売していくのか戦略を立案する必要があります。仲介依頼した不動産業者からの提案もありますが、売却を成功させるために、これからお伝えする方法を予備知識として知っておきましょう。

相場価格を参考にした売り出し価格がポイント

相場調査も事前に念入りに調査し、多くの不動産仲介業者に査定依頼し、最終的には、仲介依頼した業者の営業担当者と相談し、売出し価格を決定しましょう。

また、部屋の見学者に対する内覧方法として、オープンハウス開催を検討する。築年数が経過していれば、部屋のリフォーム、掃除はもちろんのこと、水回りを中心にしたハウスクリーニングも検討してみましょう。

それでは、住宅を売る流れに沿って解説していきます。

（１）売却予定のマンション固有の販売時期を見定める

築年数がある程度経過すると、そのエリア、そのマンション固有の売却時期が推測できます。そのエリアに人気の小中学校がある文教地区であれば、子供の入学の時期に合わせて購入希望者が多くなります。

また、多くの従業員を抱える大手企業がそのエリアにあり、その企業の転勤時期に合わせて購入希望者が多くなるとか、固有の売却時期が存在する可能性があります。その場合はその時期にあわせて売却時期を設定する方が高く売却できます。このようにタイミングはとても重要です。査定をお願いしたときに、不動産仲介業者にかならず 上記の内容を質問しましょう。

査定は一括査定が便利

査定に出すのなら一度に複数の不動産会社から査定してもらえる一括査定が便利。おすすめはすまいValueです。大手不動産6社からの査定を一括で申し込めます。もちろん査定は無料です。

（２）人気物件と判断すれば、「一般媒介契約」を選択

不動産仲介業者と媒介契約を締結する時、業者側は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」を進めてきますが、人気物件と判断できるならば、「一般媒介契約」を選択するのが得策です。

重複契約がOKなので、５、６社でもOKですので、各社に広告掲載してもらえれば、より多くの購入希望者の目に触れることになり、より多くの人に検索してもらう確率が高くなります。多くの希望者がいれば、売り手市場になり、価格交渉がなくなり、相場より高く売却できる確率は高くなります。

一度の面談で最大6社と一般媒介契約締結が可能なHowMaスマート売却というサービスは、6社が競って販売活動をするため高く早く売れる可能性が高まります。

（３）100万円単位ではなく、10万円単位の売り出し価格

売り出し価格については、あくまでも、購入者の目線が基本です。高く設定しすぎて、見学者が一人も訪れない価格であれば売却のスタートができません。また、マンション価格は高額なため、ついつい、1000万単位、100万円単位で考えがちですが、10万単位で売り出し価格を決定すべきです。

数字のマジックで、3500万円より、3480万円。3400万円の予算の購入者が、3480万円であれば、価格交渉して購入可能金額として検索しますが、3500万円となると検索対象から外します。また売却する立場からみると、自分自身で3400万円を相場価格と判断すれば、強気の価格設定をして良い状況であれば、3480万円に設定してみましょう。逆に、3500万円に設定すると検索対象から外れる可能性があります。

（４）マンション室内のリフォーム（浴室、トイレ、台所）

築年数が１０年、１５年以上、経過していると、現実的には、売却するのが困難な状況です。しかし、部屋の中を完全にリフォームすれば、部屋の中に関しては新築同様になります。現状のままでは売却が困難な場合、リフォーム代金のコストはかかりますが、売却を可能にする方法として検討する価値があります。

築年数は古いが、リフォーム済み物件として売り出しをかければ、購入するユーザーが出てくる可能性があります。またパナソニックのリフォーム付きの売却プランをお客様に提案してくれるリアリエというサービスもあるので、築年数の古い物件であればこうしたサービスを活用するのもおすすめです。

リアリエ公式ページ

費用をかけてマンションをハウスクリーニング

内覧に訪れる見込み客は、後、部屋の中の条件さえ整えば購入に結びつけられます。第一印象を良くするために、最低限水回り部分（台所、トイレ、浴室等）、台所のガスレンジ、換気扇等のハウスクリーニングは必要です。後水回り特有の臭い、特にトイレの臭いを消去するためにもハウスクリーニングは必要です。

長年にわたって住み慣れた場合、臭いに慣れてしまっている可能性がありますので、臭いに関しては印象を悪くしないために、特に重要なポイントです。部屋全体のイメージももちろん大切な部分です。毎日日常的に使用する上記の部分は主婦の目線で厳しく判断されるので特に購入に至るかどうかの大切な部分です

（５）オープンハウスを開催して販売する

あらかじめ、チラシ等で日にち（通常は土、日）を設定し、予約なしで見学できるので多くの人が来場してくれる可能性があります。

また看板等で告知すれば、マンション内の住民も見学にきてくれます。オープンハウスのメリットは、来場者が多ければ、来場者の心理として、人気物件と感じてしまうので価格交渉が出来ない雰囲気になることです。多くの希望購入者の中から高い金額で売却すれば良いので、価格交渉に応じることなく、結果として、高くマンションをできます。

オープンハウスの心得、演出方法

オープンハウスに見学に来るお客様は、新築マンションのモデルルームを見学した後に比較検討対象に見学に来る可能性が高いので、モデルルームに近い状況を整えておく必要があります。

不動産仲介業者と締結する媒介契約もポイント

この記事では以下の内容を紹介しました。

購入者の気持ちを考えた売り出し価格の設定と内覧時の演出が、相場より高くマンションを売るコツなので、参考にしてみてください。

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