この記事では引っ越しに伴ってマイホームを買い替える、まとまったお金が必要といった理由で住宅売却したいと考えている方に向けて、「期限があるのでなるべく早く売却したい」、「時間はかかってもなるべく高い値段で売りたい」といった2つのパターンについて詳しく解説しています。

もちろんどちらのパターンにおいても、高く売れるに越したことはありません。なるべく希望に近い形で住宅売却するコツについて紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

マイホームを売却することに慣れている人は少ないはずです。売るためのコツの前に、まずは住宅を売却する際につまずきやすい点について確認しておきます。

住宅ローンが残っていても住宅売却できる

やむをえない引っ越しなどで住宅ローンが残ったまま売却をしたい方も多いです。住宅ローンは残っていても売却は可能ですので安心してください。ただし、買い手に引き渡す時点で住宅ローンを完済することが条件。住宅を購入する際にお金を銀行に借りていますが、この時に抵当権が土地と住宅に設定されています。抵当権とは担保権のこと。お金を借りる際の担保として土地と住宅に設定されています。

買い手に引き渡す際には住宅ローンが完済されていないと、（完済して売り主の抵当権が抹消できないと）買い手が住宅ローンを組んで購入する際に、新たに第一順位の担保権を設定することができなくなります。そのため、売主は引き渡しの時点で住宅ローンを完済し、抵当権の抹消が必須です。

売却した金額がローンの完済に満たないことも

売主が組んだ住宅ローンの返済は、住宅売却で得た収入を充てることで完済するのが通常です。とはいえ、住宅の価値が下がっているなどの理由で、売却した金額がローンの完済に満たないこともあります。その場合は手持ちの貯金などから補填しなくてはなりません。もちろん資金に余裕がある場合は、売却で得た収入を充てずに先に完済しても構いません。

住宅ローンが残ったまま売却ができると述べましたが、実際には「買主の住宅ローン借り入れ」、「買主の購入代金支払い」、「売主の住宅ローン完済」が同時に行われることになります。また、売主側は住宅ローンの完済とともに、「抵当権の抹消」という手続きが必要になります。これは司法書士などに依頼して行ってもらうのが一般的です。

住宅を高く売りたいからといって高い値段で売り出せばよいわけではありません。いくつかコツあるので確認していきましょう。

不動産の状況を客観的に贔屓目なしに見直してみる

住宅の買主は「新居」に夢をもって探しています。その目線に立った時にご自分の物件をひいき目なしに客観的にその買主に気に入ってもらえるか考えてみましょう。

もしキッチンなどの設備が古かったり汚いとか、壁紙が汚れていたり、床が経年劣化しているようでしたら、そのままの状態で販売しても「新居」に夢をもった買主の心に響きません。この場合は不動産業者への買取依頼が最良の販売方法です。逆に室内がきれいでそのままの状態でも夢見る買主の心に響くと感じれば仲介会社に依頼するのが最良の販売方法です。

住宅売却は信頼できる不動産業者に依頼する

不動産業者に住宅を売却を依頼する上で最も重要なのは、信頼できる不動産業者に依頼することです。これは実績や経験があるという意味だけでなく、得意なエリアや分野が合致しているかも重要になってきます。賃貸専門の不動産業者や、たとえ実績があっても住宅の売却を考えているエリアと離れた場所でのものならば最高のパートナーにはなれないでしょう。

住宅売却のための査定は複数業者に依頼する

住宅売却する時には不動産業者に査定をしてもらいます。その際に出される金額を査定価格と言います。査定価格をもとに売り出す価格を決めていくのですが、査定は必ず複数の業者に依頼しましょう。

複数の業者に査定を依頼するのは、低い査定をされるのを防ぐためではなく、どの業者が相場に沿ったものを出してくるかを見極めるためです。住宅を不動産業者の仲介で売却すると、当然仲介してくれた不動産業者には仲介手数料を支払うことになります。不動産業者のなかには、自社と仲介契約をする流れをつくるために、あえて相場より高めの価格で査定をすることがあるのです。

相場より高い価格或いは手直しが必要な物件を手直し無しで住める物件の価格で市場に出しても買い手がつかずに結局は値下げすることになりますので、査定価格の高さだけで仲介業者を判断しないようにしてください。

売却直前まで住む場合は掃除と片付けは必須

マイホームを売りに出す際、売主は直前までその家に住んでも問題ありません。その場合は買い手が決まるまでの仮住まいを決める必要がないので支出が少なくなるというメリットがあります。

注意点は、今住んでいる状態を購入検討者に内見されることです。賃貸の家を借りる時をイメージしてみると分かりますが、クリーニング前の物件はたとえ入居するまでに綺麗に掃除されると分かっていてもあまり魅力的には見えませんよね。入居中の部屋を見られるというのは、それと似たような状態です。

売却目的のリフォームはおすすめしない

また、清潔にしていても家具があるだけで想像以上に狭く感じます。可能な限り不用品は処分するなどして、家の本来の状態を分かりやすくする気遣いが必要でしょう。家を綺麗にすることに越したことはありませんが、お金をかけてリフォームまでするのはおすすめできません。リフォームにかかった費用分が最終的な売却価格に反映できるとは限らないからです。このようにリフォームが必要な物件の売却は買取業者へ相談するほうがいいでしょう。

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不動産を売却する方法には、不動産業者に仲介してもらって購入者を探してもらう「不動産仲介」と、買い取りを行っている不動産業者に直接買い取ってもらう「不動産買取」の2パターンがあります。

仲介に入ってもらえば、自身で売却価格を決められますが、引っ越しなどで売却までの期限が決まっている場合には、焦ってしまって大幅な値下げをせざるを得なくなることもあるでしょう。

売却の期限まであまり日がない場合は、きれいでそのまま住める物件であっても不動産買取を利用するのも1つの方法です。取得販売の経費分買取価格は相場よりも1～3割安くなってしまいますが、後々に住宅にシロアリ被害などの欠陥が見つかっても売主側に修繕義務がないメリットがあります。

経年劣化している住宅を売却する時は……

一方、経年劣化しそのまま住めない物件は、エンドのお客様への売却は困難です。スピード重視の住宅売却を望むのであれば、自然と不動産買取が現実的な手段となります。

また、不動産買取の場合は、仲介のときとは異なり査定価格＝売却価格となります。買取を考るのなら、買取専門の業者に一度相談してみましょう。おすすめは買取博士です。査定や手数料は無料ですし、買取してもらった後の物件への責任はなし。なるべく早く物件を現金化したい方にもおすすめです。

この記事では以下の内容を紹介しました。

住宅を高く売るためのコツを知ることで、適正な価格で売却をしやすくなります。仲介と買取には、どちらにもメリット・デメリットがあるのできちんと頭に入れた上で選択をするとよいでしょう。この判断基準は「不動産の状況を客観的に贔屓目なしに見直してみる」ことで「新居」に夢見る買主の心に響く状態か否かです。