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マンションの寿命とともに、建て替えの流れや費用についても詳しく解説します。 マンションの寿命は一概に言えるものではありませんが、築30年ほどで建て替えを実施しているマンションもあります。現在マンションにお住まいの方や、これからマンションを購入しようとされている全ての方に知っておいていただきたい内容です。
マンションの寿命：建て替えの基準６箇条
建物は、構造別に「耐用年数」が決まっています。鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は、47年。ただし耐用年数は税法上に限ってのことですから、47年がマンションの寿命というわけではありません。
マンションの寿命①：まだ建て替えの事例は少ない
日本でマンションが建てられるようになったのは、50年ほど前の1970年代ぐらいの時期からです。そのため寿命を迎えて建て替えられたマンションは、まだ多くありません。数少ない実施例を見てみると、建て替えが実施されているマンションの多くは築30～40年です。ではマンションは40年で寿命を迎えるのか、というとそうとも限りません。
実は、コンクリート自体の寿命は100年とも200年とも言われています。耐久性では問題がないのに、ではなぜ40年も経たずに建て替えが実施されるのかというと、当時のマンションの構造によるものです。
現在、築40年を迎えているマンションは、旧耐震基準で建てられたマンション。細かく言えば、1981年5月末までに建築確認されたものは旧耐震基準で建てられた建造物で、今の基準と比べると地震に弱い構造です。それに加え、当時は今のような修繕計画が立てられたマンションは多くなく、適正な管理がされてこなかったことも推察されます。
マンションの寿命は、建築年や構造、修繕状況などに大きく影響を受けるものなので、一概に○年とはいえません。ただ傾向として、古いマンションほど寿命は短く、近年建てられたマンションほど、法改正や建築技術の発達の恩恵を受けて、寿命は長くなると判断できます。
マンションの寿命②：建て替えが増える見込みは？
（出典：国土交通省）
上記のグラフは、築30年以上のマンション数の推移を予測したものです。築40年を超えるマンションは、2018年末時点で81.4万戸。マンション総数の1割程度です。それが10年後には、約2.4倍の197.8万戸。20年後には、約4.5倍の366.8万戸になると推測されています。
これからマンションを購入される方は、10年や20年は継続して住む可能性は十分にありますよね。だからこそ、買う前の今の段階でマンションの寿命や建て替えのことをよく認識しておく必要があるのです。
マンションの寿命③：建て替えの費用と流れ
ここからは、マンションの建て替えにはどれくらいの費用がかかるのか、建て替えまでにはどのような過程を踏むのかをみていきます。
マンションの建て替え費用の相場
マンションの建て替えは、当然ながら無料ではありません。建て替えには数億円単位のお金がかかりますから、それを持分で割った金額が請求されます。ただし総戸数が増えるような建て替えでは、建て替え費用の全てを現住人に請求されることはないでしょう。
とはいえマンション建て替えにかかる費用の相場は、平均すると１戸あたり1,000～2,000万円ほど。建て替え後は新築マンションに住めるとはいえ、とくに永住を考えていた人や高齢の方にはすぐに払える額ではありません。
マンションの寿命④：取り壊しや建て替えには住人の4/5以上の賛成が必要
マンションの建て替えを決めるのは住人です。まず管理組合で建て替えの必要性が審議され、決議が取られます。ここで総戸数の4/5以上の賛成が得られれば、マンションの建て替えの実施が決定。ただし、マンション建て替えの審議や決議では、次のようなことを決定しなければならないのでとても時間がかかります。
- 本当に建て替えが必要なのかの診断
- 解体業者や建築会社の決定
- 建て替え中の準備
- 負担金の決定
- 権利変換計画（抵当権や賃借権などの移行）
マンションの建て替えは、基本的に国土交通省が定めた「マンション建替え実務マニュアル」に沿っておこなわれます。それに加え、マンション管理士などの専門家の見解も聞き入れながら、住人が最終的に意思を決定します。マンションの建て替えの検討を始めてから実施まで10年以上かかることも、決して珍しいことではありません。
どんなに設備が古く感じても、1世帯の意向で決まらないのは集合住宅のデメリットともいえるでしょう。購入する際は必ず建て替えができるわけではないことも覚えておいてください。一方、一軒家なら家族の同意だけで短期間で建て替えや売却を決定できます。
マンションの寿命⑤：取り壊しと建て替えの違い
「マンションが寿命を迎えた」と判断された場合の結末は、マンションの建て替えだけではありません。建て替え以外にも、次の2つの選択肢が考えられます。
マンションを取り壊さずに売却
住人たちが同意すれば、建物を取り壊さずにそのまま売却することもできます。買い手がいる保証はありませんが、近年ではリノベーションマンションなども人気なので、建設会社やディべロッパーが買主となる可能性があります。 この場合、住人に解体費用の負担はありません。そして持分に応じた売却金額を受領することもできます。
マンションを取り壊して土地として売却
住人たちが希望すれば、建物を解体した上で土地を売却することも可能です。ただこの場合は、住人に建物の解体費用の負担金が発生します。とはいえ寿命を迎えたマンションが残っているよりは買い手もつきやすく、購入者も絞られないので中古不動産より土地は売れやすいメリットがあります。
マンションの寿命⑥：放置されるマンションの増加が懸念される
今後「建て替えが必要」と判断されるマンションの増加が予想されます。ただし、その全てのマンションが建て替えを検討されたり、実施されたりするわけではありません。そのまま「放置」される可能性も大いにあるのです。
マンションだけではなく住人の「老い」も進む
超高齢化社会を迎えている日本。マンションが築年数を重ねるにつれ、住人も着実に年を重ねていきます。マンションの住人が高齢化すると、管理組合が機能しにくくなるのが大きな問題となるでしょう。
お金をかけたマンションの修繕に価値を感じなくなるでしょうし、引越しや負担金が必要になるマンションの建て替えに賛成する住人が少なくなることは、容易に想像がつきます。前述通り、建て替えには住人の4/5以上の賛成が必要。マンションの住人が高齢化するにつれ、まず住人の同意を取ることが難しくなります。
さらに相続によってマンションの所有者が不明になったり、連絡がつかなくなったりする状況が多発すれば、建て替えどころかマンションの運営や管理にまで影響を及ぼすトラブルが予想されます。
空き家問題もマンションの管理不全に大きく影響する
先日、最新の空き家率が公表されましたが、5年前と比較してさらに空き家率は上昇。都内でも空家率は11％もあり、空き家問題は深刻さを増しています。とくに都市部で大きな問題となっているのは、マンションの空き家が多いことです。空き家でも不動産サイトに売り出し物件として掲載されていないものはたくさんあります。例えば住人が高齢になり施設に入居していたり長期入院している事例もあります。
マンションが空き家になってしまう原因は、先述通り相続によるものや、「売りたくても売れない」「貸したくても貸せない」という状況によるものです。居住者不在だと多くなるのが、管理費や修繕積立金の滞納問題。立地や築年数等の条件が悪いマンションではすでにこの問題が明るみに出て、マンションの管理組合自体が存在しない、あるいは存続できないケースもみられます。配管が古くなり水道水が飲めないマンションを誰も買わないでしょう。
管理組合が存続できないとなると、修繕計画を立てたり、実施したりすることはまず不可能。ただただマンションが老いていくのを黙って見守るしかないのです。管理不全のマンションはとくに「老い」が早く、さらに空き家が増えるという悪循環にも陥りかねません。
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マンション購入時には管理状況も必ずチェック
マンションは築年数以上に管理が重要
この記事では以下の内容を紹介しました。
これから中古マンションを購入される方は、価格や立地、間取りだけでなく、必ず管理状況を確認するようにしてください。査定ではそこまではなかなかわかりません。すべてが狙い通りに行くわけではありませんが、最後まで住むとは限りません。築40年前後の物件だとしても、適正に管理されていて、適正な修繕や耐震工事がおこなわれてきたマンションは、すぐに寿命を迎えることはないでしょう。築年数は、1つの目安にすぎません。しっかりとマンションの本質を見極めることが、なにより重要な対策になりえます。
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