今は新築マンションの建設ラッシュ

売れ残り値下げされたマンションはお得?と思う方へ

東京オリンピック開催や低金利政策の影響を受け、今は「不動産バブル」ともいわれる時期。とくに顕著なのが、新築マンションの人気と価格の高騰です。

2013年以降、オリンピックが開催される東京湾岸エリアを中心に、新築マンションは建設ラッシュに。

ただここに来て、新築マンションの「売れ残り」が見られるようになっています。 では、売れ残りの新築マンションがどうなってしまうかご存じですか?今回は売れ残り新築マンションが最終的にどうなるのか、売れ残り新築マンションは買い手からすればお得なのかを解説していきます。

日本人のみならず、海外投資家の「爆買い」も相まって、全国的に見ても新築マンションが飛ぶように売れているのはやや過去の話になりつつあります。 

新築マンションの売れ残りが続出

東京オリンピック開催の決定と、住宅ローン金利が著しい低下が始まったのは、2013年のこと。このころから、新築マンションの建設ラッシュと価格の高騰が顕著になっています。 (出典:国土交通省) 

上記グラフは、不動産の価格水準の推移を表したものです。青のラインは一戸建てですが大きな差はありません。黄緑のラインがマンション価格なのですが、2013年ころからの高騰が著しいですよね。

2019年上半期、首都圏の新築マンションの価格は、6,137万円と昭和期のバブル並の水準にまで達しています。ただ価格の高騰は引き続き見られるものの、「売れ行き」については陰りが見えているようです。

数字で見る新築マンションの契約率

日経新聞によれば、2019年上半期の首都圏の販売個数は前年比13%減の13,436戸。バブル崩壊後の1992年以来の低水準になっています。発売月に売れた割合を示す契約率は66.5%と、売れ行き不好調の目安となる70%を4期連続下回っている状況です。(引用:2019/7/18日経新聞)

「完売」の文字に注意 

新築マンションは完成して一度に全部売り出すことはせず、「1期」「2期」…と小出しに販売していくのが基本です。

その理由の1つは、契約率を上げたいから。例えば「1期即日完売!」と告知されている場合にも、1期の販売戸数が著しく少なかった可能性もあります。このような場合、「完売」の敷居は下がりますよね。 

そのため「即日完売なんてすごい!人気があるマンションなんだなぁ!」などと、安易に思わない方がいいでしょう。

新築のマンションの売れ残りはどうなる?

さて、近年、売れ残りが目立つ新築マンションですが、売れ残ったらどうなるのでしょうか?

価格が下がる 

売れない期間が続けば、当然ながら価格が見直されます。これは新築マンションだけではなく、中古マンションでも建売住宅でもいえることですね。分譲会社が目指すのは完売。売れない場合には、「売れる金額」まで値下げします。

強気の値引き交渉も応じてくれやすくなるでしょう。 販売を「1期」「2期」…と分けるのは、市場の感触をつかむためでもあります。

1期で感触が悪いと判断されれば2期の売り出しのタイミングでは値下げされますし、その逆もあるでしょう。そういった意味では、著しく人気が高いと思われるマンション以外は、1期販売で飛びつくのではなく「様子見」するのも1つの戦略となります。 

ただし「様子見」後には、南向きや角部屋など人気が高い部屋が売り切れてしまう可能性もあります。「絶対このマンションの〇階の角部屋がいい!」など具体的な意向があるのなら、売り出しと同時に購入を申し込んだ方がいいですよ。

新築から中古に

突然ですが、不動産でいう「中古」の定義をご存じですか?実は、「中古」は「誰かが住んだ家」だけではありません。

誰も住んでいないマンションだとしても、「中古」にはなりえます。

それは、建設完了から1年以上経過した場合。つまり、誰も買ったことも住んだこともない新築マンションでも、築1年で中古になってしまうのです。

中古になると、分譲会社のみならず不動産仲介業者が販売することもあります。その場合は「新築中古」なんて言葉を使うこともありますが、中古物件には変わりありません。

 中古になってしまうと、それまで新築マンション価格に加味されていた次のような費用を上乗せすることが難しくなります。

  • 「新築」というプレミア感
  • 分譲会社や建設会社の儲け分
  • 資材や人件費の高騰分 

中古マンションの市場相場で価格が考えられますから、一気に価格が落ちてしまうんですね。買い手からすれば値ごろ感はでますが、少しでも高く売りたい分譲会社はなんとしても建設から1年を経過する前に売り切ってしまおうと考えるものなのです。

売れ残っている新築マンションはお買い得なのか

マンションのパンフレットと申込書

築1年を目前としている新築マンションは、売り切るために価格を著しく下げる可能性もあります。しかし売れ残り対策として安い価格で売られている新築マンションは、果たしてお買い得なのでしょうか?

売れ残っている部屋や戸数を見て原因を考える

築1年を間近に控えていても、1階部分やエレベーター前など人気の低い部屋はいくら安くても売れ残ってしまう傾向はあります。

しかし次のような状況であれば、売れない原因について考えてみるべきです。

  • 南向きの部屋や角部屋が残っている
  • 総戸数の2割以上が売れ残っている
  • 初期より値下がりしているのに全然売れていない 

「マンションの中でも人気のある部屋が売れない」「価格を下げても多くの部屋が売れ残っている」という場合は、マンション自体の立地の需要が低かったり、その土地に不釣り合いのマンションだったりすることが考えられます。

このようなマンションは、中古になったとしても需要が上がることはありません。つまり、資産価値は今後ますます下がり続けてしまうことが懸念されるのです。

中古マンションも併せて検討する

売れ残り物件だから割引されても、やはり中古よりは高額です。中古マンション以下の価格にすれば、それこそ分譲会社は元を取れませんからね。

新築時に需要が低いマンションを買うくらいなら、長期的に資産価値を維持できる立地や需要があって、価格も安い中古マンションを購入した方がよほど賢明な判断だといえるでしょう。 

新築マンションは中古マンションになったときにガクンと価値が下がりますが、中古マンションは経年につれて徐々に価値を落としていくのが基本です。資産価値の維持を考えても、新築より中古の方が賢い選択なんですね。

新築にこだわらなければ、マンションの選択肢はぐんと広がるものです。新築なら手が出ない都内の人気エリアでも購入できる可能性があります。リノベーションすることを前提に考えれば、中古マンションの立地や価値も魅力的に映るかもしれませんよ。

特に都心で駅から徒歩5分圏内なら暴落する心配はないでしょう。生活スタイルが変わり、遠い未来に売るとか賃貸にする場合でも、立地がよければ需要が見込めます。セキュリティ面や建物の耐震設計に問題がないのなら中古マンションも検討される方が賢明でしょう。

新築マンションは家具が配置され豪華なモデルルームを見て購入を検討しますが、中古マンションならば実際に本物の室内を見ることができるので、日当たりや景観を確認したうえで購入を検討できるのです。

新築へのこだわりを手放して選びましょう

資産価値を維持できるかどうかを考えてマンション選びをしましょう

売れ残っている新築マンションが最終的にどうなるのかというと、中古になります。新築から中古になる前に、分譲会社は売り切ってしまうことを考えます。そのため、築1年を間近に控えた中古マンションは、分譲開始価格より著しく値引きすることもあるでしょう。 

ただ値下げされた新築マンションが買い時かどうかは、慎重に判断しなければなりません。買える値段だからと、安易に購入すれば失敗になりかねません。

売れ残りが多いマンションは、需要が低いということ。需要の低いマンションが中古になれば、さらに資産価値は落ち続ける可能性は高いといえます。新築は確かに気分的にいいものではありますが、長期的な需要や資産価値をしっかり考えてマンション選びすることが大切です。


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マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条