資産価値の落ちにくいマンションの3つの条件を説明致しました。
条件をクリアすることで、資産価値の落ちにくいマンションを選ぶことができます。
マンションの購入や住み替えを検討している方や資産価値に興味のある方はぜひお読みください。

資産価値の落ちないマンションの条件

たった3つの条件だけで資産価値は落ちない

マンション購入時に資産価値の落ちない物件を必死に探している人がいます。自分のマンションの資産価値が落ちていないか常に気にしている人もいます。

資産価値は気になるが何をどうすればいいのか分からないという人もいます。

お気持ちは分かるのですが、それらの行動は恐らく資産価値には影響しません。
資産価値を落とさない条件はたった3つです。
その3つだけ押さえておけば、まず資産価値に関してまず確実です。
3つの条件をご説明致します。

資産価値が落ちないマンションは「立地」「ブランド力」「管理」

(1)「立地」

これは鉄板の鉄則です。マンションとはそもそも利便性を求めて購入する資産です。

マンションの利便性とは概ね交通と生活の2つに大別されます。

代表的なものは通勤・通学の便や、買物・教育・医療などの便です。最近では防災面も大きく考慮されるようになりました。

これらの多くは都市部の大規模なターミナル駅などの近くであれば満たされることが多いでしょう。
そういう立地を求める人は常に多いため、資産価値を落とすことはまずありません。

それ以外の立地にあるマンションでも資産価値が落ちていくとは限りません。
例えば、都市部から程良い距離に位置する住宅地。必要に応じて都市部へ移動することが可能で、これにより都市部のマンションと同じような利便性を得られるというわけです。

喧騒の中にある都市や大規模駅周辺のマンションとは異なり、マイホームでは静かに過ごしたいという人や、落ち着いた環境で子育てをしたいと考える世帯に高いは人気のある立地です。
公園や緑地なども整備され、良好な住環境であることも資産価値を高めています。

他にもマンションの価値を落とさない条件としての立地には様々な要素があります。

高級住宅街やお洒落な街というステータス的な立地もあります。
有名な山や海や夜景、あるいは有名なお祭りや花火大会などを一望できる立地も人気です。こういった立地のマンションは古くなってもなかなか安くなりません。

地方では、近隣に大型商業施設があることで利便性という資産価値を確保しているマンションもあります。立地としての要素が商業施設の1つだけという点は難点と言え、例えば商業施設が閉鎖されることになって愕然となるケースも現実に起こっています。

立地という資産価値を構成する要素は複合的である方が望ましいと言えます。

(2)「ブランド力」

 

マンションの資産価値を決める上でブランド力も大きな要素です。いわゆる大手不動産会社のブランド力です。

これは単に会社の規模や知名度という意味ではありません。

仮に中古マンションを購入するとして、2つの物件で悩んでいるとしましょう。
価格も築年数も広さも同じで施工した建設会社まで同じ。
違うのは分譲会社。

大手と中堅という差があった場合、多くの人は大手のマンションを選ぶでしょう。つまり売りやすいということです。これはそのまま資産価値に直結すると考えて差し支えありません。

大手ではブランド力を常に磨くため、そして業界をけん引して行くために、工法や設計や設備機器などに多額の研究開発費を投じ、先進の技術や製品を分譲マンションに編み込んでいます。
このようにして分譲された最新のマンションは年数が経過して中古として売り出した際にも陳腐化や見劣りはあまり気になりません。これは資産価値としては重要なことです。

その反面、デザインやコンセプトについては一考の余地ありです。こちらは流行によって大きく左右されることがあるからです。

バブル期に流行した一部のデザイナーズマンションは、購入するにはいささか抵抗感を伴う外観をしています。これから新築マンションを購入する際には、デザインやコンセプトがあまり前衛的であれば、いかにブランド力があるとしても冷静に検討した方がよろしいかと思います。

大手に対する信頼感もあります。

2005年の耐震偽装問題では分譲会社には補償する資力が不足していました。
2015年の横浜傾斜マンション問題では大手分譲会社により補償がされました。

これらの事案は諸説ありますし解釈も様々ですので難しいところですが、語弊を恐れず言うならば、大手分譲会社であれば万が一の際にアフターケアが期待できるという信頼感があります。

大手だから不良品はなく過ちも犯さないという意味の信頼感ではありません。皮肉な見解ではありますが、これもブランド力という資産価値と言えるでしょう。

マンションの規模も資産価値に影響を与えます。100世帯を超える居住者がいる大規模マンションの方が資産価値は落ちにくいです。

とはいえ、東京市部の大規模マンションと千代田区の3階建てマンションを比較したら千代田区のマンションの方が価値は落ちにくいかもしれません。

小さいマンションは近くにビルがができて日当たりが悪くなるなど環境の変化を受けやすいのです。

(3)「管理」

 

前述の「立地」「ブランド力」というマンションの資産価値は購入者が『選択』するものであり、自ら作り出すということはありません。

「管理」という資産価値は、購入者が自ら『維持』あるいは『育成』していくものと言えるでしょう。
また、「立地」「ブランド力」の資産価値は外的要因で決まり、所有者が何かをしたからといって上がりはしませんし、何もしなくても下がりません。ところが「管理」に関しては、何もしなければどんどん下がっていきます。

そこで所有者全員で管理組合を構成し、資産価値の増加や維持のために管理能力はしっかりと機能させなければなりません。

実際に所有者自らマンションの定期点検や清掃を行わなければならないということはありません。
そういった実務面での管理の技術やノウハウに関してはマンション管理業者やマンション管理士を有効に活用します。

自主管理という形態もありますが、素人の集まりである管理組合が自ら管理したところで、プロである管理業者には敵いません。

餅は餅屋です。

管理委託料を惜しんでばかりおらずにプロへ任せることを勧めします。

もちろん、管理会社に丸投げではいけません。しっかり監督しておくことで管理会社の担当者の業務怠慢や、そこから損害が生じるようなリスクを未然に防ぐことも可能です。

信頼して任せられる優良なマンション管理業者であったとしても監督は必要です。なぜなら必ずしも管理組合が望むサービスを提供するとは限らないからです。

例えば、敷地の空きスペースの有効活用方法。マンション管理業者が駐輪場を増設して利便性の増加を図ろうと計画した場合。管理組合としては、住環境の良好化や居住者の憩いの場として植栽やパティオ(中庭)といった造作を希望している場合もあります。

どちらも資産価値の増加にはつながりますが方向性は異なります。こういった話し合いや意思の疎通がスムーズに行われるように日頃からコミュニケーションをとれるような環境を維持しておくと良いでしょう。

また、管理組合の一員として労力や時間を投じる必要もあります。

具体的には管理組合の活動です。理事会の役員活動を始め、清掃管理や会計や大規模修繕などの部会の活動、管理組合の定期総会や臨時総会などの開催と参加。

仕事が忙しいという理由や興味がないからなどの理由で活動に消極的な人も少なくありません。
カネ(管理費や修繕積立金)を払っているのだからと、自分の住まいのことなのにまるでお客様感覚で考えている人も珍しくはありません。

そうではなく、自分たちの住まいの資産価値を守ろうという意識を区分所有者全員で共有しるべきです。

資産価値を落とさないために

3つの条件を確実にクリアすること

購入時には「立地」「ブランド力」をしっかりと吟味しましょう。
将来売却する時のことまで視野に入れて選択することが大切です。

そして購入後は「管理」を人任せにせず、自ら尽力しましょう。特に管理は継続的な努力も大切です。

管理組合の一員として日頃から管理に興味を持っておくことが、マンションの資産価値を落とさない秘訣と言えるでしょう。

 

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
鈴木 志安
宅建取引士。不動産会社取締役。業歴20年余。他社の業務支援や助言、一般人の賃貸・売買・相続等の不動産相談を引き受ける。法務や税務の知識に加え、人の気持ちも踏まえたアドバイスには定評がある。ライターとしては主に不動産関連のコラム等を執筆。