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資産価値の落ちにくいマンションには3つの条件があります。マンションの購入や住み替えを検討している方、または資産価値に興味のある方は是非この「マンションの価値が落ちにくい3つの条件」を知っておいてください。
資産価値が落ちないマンション3つの条件
マンションの資産価値を落とさない条件は、たった３つ。その３つの条件をご説明しましょう。
資産価値が落ちないマンションの条件①：立地
マンションは、そもそも利便性を求めて購入する資産です。そして、マンションの利便性は交通と生活の２つに大別されます。
ターミナル駅の周辺のマンションは今後も人気
代表的なものは、通勤・通学の便。そして、買物・教育・医療などの便です。最近では防災面も大きく考慮されるようになりました。これらの利便性の多くは、都市部の大規模なターミナル駅の近くであれば満たされることが多いです。そのため、大規模なターミナル駅近くのマンションを求める人は、常に大勢います。結果的に、購入したマンションが大幅に資産価値を落とすことは稀です。
都市部から程良い距離にあるマンションも狙い目
他には、都市部から程良い距離に位置する住宅地。必要に応じて都市部へ移動することが可能なら、都市部のマンションと同じような利便性を得られます。都市部のマンションと異なるのは、都市部特有の喧騒から離れられるため、静かに過ごせることです。落ち着いた環境で子育てをしたいと考える世帯には、とくに人気のある立地。また、このような地域は公園や緑地などが整備されていることが多く、より良好な住環境になっていることも少なくありません。
街のイメージが良ければ、マンションの資産価値も落ちにくい
高級住宅街やお洒落な街というステータス的な立地も、資産価値が落ちにくいでしょう。他には、有名な山や海や夜景、あるいは有名なお祭りや花火大会などを一望できる立地も対象になります。こういった立地のマンションは、古くなってもなかなか安くなりません。
地方では、近隣に大型商業施設があることも有効です。それだけで「利便性が高い」となり、資産価値を確保しやすくなります。しかし、1つの商業施設だけが売りである場合、その商業施設が閉鎖されると、資産価値が暴落してしまうかもしれません。そのようなケースは、現実にいくつも起こっています。立地から資産価値を構成するのなら、複合的な要素があるほうが望ましいでしょうね。
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資産価値が落ちないマンションの条件②：ブランド力
大手か中堅かで迷う場合は……
マンションの資産価値を決める上では、ブランド力も大きな要素。いわゆる大手不動産会社のブランド力です。これは単に会社の規模や知名度という意味ではありません。仮に中古マンションを購入するとして、2つの物件で悩んでいるとしましょう。価格も築年数も広さも同じで施工した建設会社まで同じ。違うのは分譲会社。
大手と中堅という差があった場合、多くの人は大手のマンションを選ぶでしょう。つまり、売りやすいということです。これはそのまま資産価値に直結すると考えて差し支えありません。
大手ではブランド力を常に磨くため、そして業界をけん引して行くために、工法や設計や設備機器などに多額の研究開発費を投じ、先進の技術や製品を分譲マンションに編み込んでいます。このようにして分譲された最新のマンションは年数が経過して中古として売り出した際にも陳腐化や見劣りはあまり気になりません。これは資産価値としては重要なことです。
その時代独特のデザインマンションには注意
デザインやコンセプトについては一考の余地ありです。こちらは流行によって大きく左右されることがあるからです。バブル期に流行した一部のデザイナーズマンションは、購入するにはいささか抵抗感を伴う外観をしています。これから新築マンションを購入する際には、デザインやコンセプトがあまり前衛的であれば、いかにブランド力があるとしても冷静に検討したほうが良いかと思います。
大手のマンション販売業社には信頼感も寄せやすい
また、大手に対する信頼感も見逃せません。2005年の耐震偽装問題では、分譲会社には補償する資力が不足していました。2015年の横浜傾斜マンション問題では、大手分譲会社により補償がされました。
もちろんこれらの事案は諸説ありますし解釈もさまざまです。しかし、語弊を恐れずに言うのならば、大手分譲会社であれば万が一の際にアフターケアが期待できるという信頼感があります。大手だから不良品はなく過ちも犯さないという意味の信頼感ではありません。皮肉な見解ではありますが、これもブランド力という資産価値と言えるでしょう。
マンションの規模も資産価値に影響を与えます。100世帯を超える居住者がいる大規模マンションの方が資産価値は落ちにくいです。小さいマンションは近くにビルができて日当たりが悪くなる。そんな他の環境の変化を受けやすいからです。
資産価値が落ちないマンションの条件③：管理
前述の「立地」「ブランド力」というマンションの資産価値は、購入者が選択するものであり、自ら作り出すことはありません。しかし、「管理」という資産価値は、購入者が自ら維持あるいは育成していくものと言えるでしょう。また、「立地」「ブランド力」の資産価値は外的要因で決まり、所有者が何かをしたからといって上がりはしませんし、何もしなくても下がりません。ところが「管理」に関しては、何もしなければどんどん下がっていきます。
マンション管理は基本的にプロに任せること
そこで所有者全員で管理組合を構成し、資産価値の増加や維持のために管理能力はしっかりと機能させなければなりません。所有者自らが、マンションの定期点検や清掃を行う必要はありませんが、マンション管理業者やマンション管理士を有効に活用する必要はあるでしょう。また、自主管理という形態もありますが、素人の集まりである管理組合が自ら管理したところで、プロである管理業者には敵いません。
餅は餅屋。管理委託料を惜しまずに、プロに任せることをおすすめします。ただし、信頼して任せられる優良なマンション管理業者であったとしても監督は必要です。また、管理組合の一員として労力や時間を投じる必要もあります。
マンションの管理組合の活動
具体的には管理組合の活動ですが、内容は理事会の役員活動を始め、清掃管理や会計や大規模修繕などの部会の活動、管理組合の定期総会や臨時総会などの開催と参加……意外とたくさんあるものです。
「仕事が忙しい」「興味がない」と活動に消極的な人も少なくありませんが、本来は自分たちの資産価値を守ろうとする意識を区分所有者全員で共有するべきでしょう。
自分のマンションの資産価値を知る方法
もし、今住んでいる住まいの資産価値はどれくらいなのか調べたいのであれば、不動産の見積もり査定を出してもらうのが一番簡単でしょう。実際に今すぐ売却とお考えではなくても、査定してもらうことはでき、査定は無料です。見積もり額を出してもらうことで「このエリアは開発が進んでいるので高く売れる」と情報を得ることもできます。
試しに査定したい場合、一括査定サイトを使うのが簡単です。おすすめの査定サイトは2つあります。一つは大手不動産会社6社が登録している一括査定サイトすまいvalueです。
ソニー不動産とYahooJAPANが共同で運営しているおうちダイレクトもおすすめ。仲介手数料0円のセルフ売却というやり方で家を売ることもできます。
マンションの資産価値を落とさないために
この記事では以下の内容を紹介しました。
更にマンションに資産価値を求めるなら部屋の位置に注目！
購入時には「立地」「ブランド力」をしっかりと吟味しましょう。将来売却する時のことまで視野に入れて選択することが大切です。そして、購入後は「管理」を人任せにせず、自ら尽力しましょう。とくに管理は継続的な努力も大切です。管理組合の一員として日頃から管理に興味を持つこと。それがマンションの資産価値を落とさない秘訣と言えるでしょう。
また、さらに条件を1つプラスするのであれば「部屋の位置」です。たとえば、「陽があたらない」や「窓から嫌悪施設が見える」のような悪条件の部屋は、「立地」「ブランド」「管理」が良くても価値が下がりやすい傾向があります。一方、角部屋眺望有りなどの好条件の部屋なら、更なる高い資産価値を狙うことも可能です。
もしも、全ての条件を満たすのが難しいのであれば、最初に削るべき条件は「ブランド」でしょう。2005年の耐震偽装問題や2015年の横浜傾斜マンション問題などのような大きな問題は滅多に起きません。そう考えると、ブランド以外の条件を優先するのが資産価値の維持には効果的と考えます。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧
