資産価値があるうちにマンションを売却したい!……そう考える人も多いですよね。しかし、一般的にマンションの資産価値は築年数と共にどんどん下がってしまうものです。

マンション売却を検討しているのなら、マンションの資産価値がマクロ的な動きをしていることを理解すると良いでしょう。そうすれば、後悔の少ないマンション売却になります。

この記事では、不動産鑑定士がわかりやすくマンションの築年数と資産価値の関係を解説していくので、マンション売却の際に参考にしてください。

マンションを売りたい人の疑問に答えます!

不動産鑑定士が解説!マンションの売り時はいつ?

マンション

東京オリンピック開催前の開発ラッシュを背景に、東京都23区の都心部ではハイグレードなマンションが売れています。しかし、そのハイグレードマンションには、オリンピック後も資産価値があるのでしょうか?

時事的な大イベントの要素を含んで資産価値を考えてしまうと、投機的な発想も生まれやすいものですが、まずは冷静にマンションそのものの資産価値だけを考えてみましょう。

昭和62年から平成2年、3年前後……いわゆるバブル期に建設されたハイグレードマンションは、既に築25年超。マンションも戸建も結局は建造物ですから、立地という要素を排除して考えれば経年減価で古くなればなるほど資産価値は落ちます。

多くの方が知りたい問題は、資産価値の落ち方でしょう。

  • 「マンションは築何年頃までに売却すれば満足な価格で売れるのか?」
  • 「マンションの築年数と資産価値の関係はどうなっているのか?」
  • 「いつまでにマンションは売り切った方が得なんだろう?」

このような疑問が浮かぶ方も多いと思います。

マンションは鉄筋コンクリート造(RC造)か鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)で作られていることが多く、一般的には木造家屋より丈夫で長持ち。寿命が長いからこそ、価格の変動に注目する価値があります。

間取りや規模、階数、立地条件などによってマンションの資産価値は変わりますが、それら以上にマンションの資産価値に影響を与えるのは築年数です

マンションの築年数と資産価値の関係を解説

マンションの資産価値には2つの側面がある

マンションの資産価値を「売却価格」=「いくらで売れるか?」と考える人は多いです。

ところが、マンションの「資産価値」は単純に「売却価値=リセールバリュー」だけではなく、「資産」として運用する場合の「収益価値=賃貸にして貸し出して入ってくる家賃収入」という2つめの側面もあります。そのため、この2つの側面は別々に考えていく必要があります。

マンションをこれから買う方は「売りやすい」観点だけでなく「貸しやすい」「借り手がある」……そんな観点からも物件を検討するべきです。

資産価値を考えながらマンションを購入するのなら、当該マンションと同じ場所で同じ間取りの賃貸物件の相場を調べてみてください。「〇〇駅 賃貸 3LDK 徒歩〇分」などで検索すれば、そのエリアの相場がわかります。

すると、「貸すとすればいくらで貸せるか?」と想定することもできます。賃料料金が比較的高いエリアなら、売るより貸す方が、長い目で見るとより大きな利益になることも多いです。

立地もマンションの資産価値に影響を与える

六本木

周辺環境や立地はリノベーションできないため、マンションの本源的な価値は立地に大きく左右されます。

たとえば、人気の港区では1970年代に建てられたマンションがいまだに1億円で売却されるケースもあります。一方、地方では売る側が解体費を渡して引き取ってもらうような、マイナスの価値しかない物件も……。

鉄道網が発達し自動車が無くても十分便利に生活できる東京や大阪ですが、都会ではメインの通期手段が自動車ではなく電車なので、駅から離れた駐車場付きの家よりも駐車場のない駅近物件が人気。一方、地方では駅からの距離よりも駐車場の有無のほうが重要でしょう。

中古マンションの耐用年数は何年?

続いては、マンションの耐用年数について説明します。一般的に分譲マンションは鉄筋コンクリート造(RC造)と鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)で作られているので、一戸建て住宅よりも耐久性が高いことのほうが多いです。

また、マンション耐用年数は「法定耐用年数」と「物理的耐用年数」の2つの側面から判断するべきと考えられています。

「法定耐用年数」とは

「法定耐用年数」は税金の減価償却計算などで使われる耐用年数。法定耐用年数も建物の「躯体」と「設備」とで耐用年数が分かれていますが、設備などの詳細は省略します。

国税庁HPの通りマンションはSRC造・RC造なので、躯体の耐用年数は「居住用」が47年です。

 (参考)国税庁HP

ただし47年でマンションが壊れると言っているわけではありません。あくまで「税金計算上では47年で償却」とされているだけであり、築47年以内のマンションにはそれぞれ資産価値があると考えることもできます。

「物理的耐用年数」とは

中古マンション、相続、空き家、修繕

「物理的耐用年数」は文字通り「マンションが物理的に何年間使用できるのか」と考えていいでしょう。一般的にマンションは建築された年度にもよりますが、最新の耐震設計のマンションを前提とすれは、約100年前後は持つはずなのです。ヨーロッパのドイツやイギリスなど、石造りの古い街並みが100年以上残っていることを考えれば理解できると思います。

表参道ヒルズの横にある同潤館は1927年(大正12年)に立てられた青山同潤館アパートの一部で今も現役。東京空襲でも残った歴史的にも貴重な建造物です。

しかし、日本はもともと木造建築が中心でした。今のようなマンションが盛んに建築され始めたのは、前回の東京オリンピックが行われた昭和39年(1964年)以降からです。

1970年に時代の最先端だったマンションは今年2017年で建築後47年です。もし物理的耐用年数が100年とすればまだ寿命は半分残っていることになりますが、先のことは断定的にはわかりません。

1981年より古い?新しい?耐震設計基準と資産価値の関係

,地震

日本は世界でも有数の地震国です。大きな地震が起きるたびにちょこちょこと「耐震基準」が更新されてきました。

1978年の宮城県沖地震で耐震基準が大きく改正され、1981年(昭和56年)の「新耐震基準」を境に中古マンションの価値が大きく分かれます

1970年代に立てられたマンションだから地震に弱いということはありません。しかし、新耐震基準より前(1981年以前)に建てられたマンションは、現在の耐震基準と比べれば耐震性が弱いとして銀行の住宅ローンが利用しにくいケースが稀にあります。この場合は、資産流動性が低くなる傾向。

耐震基準は、これまでに大きな地震が起きるたびに何度も改正されてきましたが「耐震基準に満たない」という理由で耐震補強工事を行ったマンションもあります。

耐震偽装問題について

一時期「耐震偽装問題」が騒がれたことを覚えているでしょうか?

八王子市南大沢の旧・住宅整備公団(現UR=住宅都市整備機構)分譲のマンション「ベルコリーヌ南大沢」の一角が、突然建て替え工事を行いましたが、やはり耐震偽装問題から建て替えに至りました。

ほとんどが平成元年(1989年)の建築なのに、建築後10年目の検査で耐震設計上の欠陥が発見されたのです。結局、住民とURとの交渉を経て、なんと46棟中20棟が建て替えするという空前の大事件に発展しました。

一戸建のように自分一人で決めることはできませんし、マンションに住んでいる方の経済事情も異なりますから、建て替え決議を得ることも大変です。

適法に設計されれば物理的に100年は耐えられるはずのマンションが、耐震性能を偽装した設計という理由により、わずか築10数年で建て替えられました。

もちろん、築年数が古くても管理がしっかりしている現役のマンションもたくさんあるので、1981年より前のマンションだから資産価値がないというわけではありません。しかし、マンション購入の際に資産価値を気にするのであれば、1つの目安として当該マンションの築年数が1981年より前か後かは、チェックすると良いでしょう。

築年数を重ねれば設備の老朽化!大規模修繕工事の必要も

中古マンションを購入するときの注意点

代表的なマンションの劣化原因を列挙すると以下のとおりです。

  • 屋上防止加工の劣化
  • 外壁の汚れ・亀裂・タイル剥がれ等
  • 鉄部の腐食
  • 受水槽の汚れ
  • 水道・ガス・排水管の劣化

築30年前後の中古マンションで、水道から赤い錆びた味のする水が出たこともありました。水道の配管のメンテナンスを怠っていたのが原因。また、屋上の塗装がボロボロになったマンションは、最上階から雨漏りが発生することも多いです。

こうした劣化は、マンションの建築当時からある程度予見できますから、それらの修繕工事のために各専有部分の所有者達から「大規模修繕費」を徴収し、ストックします。

マンションの大規模修繕費は値上がりする?

大規模改修工事

一概には言えませんが、1015年ごろにマンションの大規模修繕工事が計画され、マンションの修繕積立金が値上がりするケースもあります。そのため、このあたりで売却するのも1つの手です。

大規模修繕工事は通常、マンションの管理組合が中心となって行います。マンションの劣化する箇所を、メンテナンスが必要なタイミングで行うのが基本です。計画的な大規模の修繕工事なので、部分的に破損した箇所をその都度「修繕」するのとは、まったく違います。

大規模修繕費用の滞納者がいると工事ができない

注意点

非常に稀ですが……大規模修繕工事は、そのマンションに複数の滞納者がいると工事ができないこともあります。滞納金額が工事に影響する位に大きいケースなどです。この場合、劣化部分のメンテナンスもできないので、そのまま腐食が進んでしまいます。

築15年以上の中古マンションの資産価値を左右するのは、修繕積立金が長期修繕計画に照らして十分かどうか。ただ古いだけで手直しされていないマンションの売却は難しいでしょう。築30年築40年でも資産価値があるマンションは、修繕積立金が長期修繕計画に照らして十分です。

時代遅れのデザインだと資産価値が下がる可能性も

2000年代は80㎡を超える新築マンションも多かったのですが、現在はそこまで広いマンションはあまりありません。家が広いと掃除するポイントも増えるので、広い家を好まない方も多いからでしょう。今は広い家が高く売れる時代ではないのです。

家の間取りにもトレンドがあります。たとえば、30年前のマンションは自然光が入らないキッチンもありました。キッチンとリビングが分かれている物件も多かったです。今はリビングダイニングをつなげて広くし、自然光が入る明るいリビングダイニングが中心です。時代遅れのキッチンの場合、売却のためにリノベーションが必要になるかもしれません。

このように、マンションが時代遅れのデザインだと資産価値を押し下げる原因になることもあります。

中古マンションは築年数何年目で売却するのが正しいの?

それでは一体、資産価値を考えた時に、いつまでにマンションを売却するべきかを市場目線でまとめてみました。

築5年以内

ほぼ新築マンションと時代的乖離もほとんどなく、価格が新築マンションと拮抗するか、あるいは上回ってしまう物件が都内港区の一部などにあります。

さすがに、新築価格を上回るのは一部ですが、立地やグレードが良ければかなり新築マンションと近い資産価値のまま売却することが可能。しかし、自動車と同様、購入から1年の期間が値下がり幅の最大値になるマンションも珍しくありません。エリア相場に比して「新築プレミアム」分の価格も資産価値が下落するからです。

築10年前後

この「10年」が中古マンション市場で最もHOTになる築年数です。ただし新築マンションと比較した場合の割安感が求められ、資産価値も下落します。暮らし方のトレンドもそこまで大きく変わっておらず新築と比べてそれほど遜色ない設備と間取りの中古マンションが多いでしょう。資産価値は落ちるけれど売却はしやすい……それが築10年前後のマンションです。

築15年前後

10年を過ぎると大規模修繕工事を必ず一回やっているはずですから、外壁が元通りの色ではなく、居住者と管理組合が話し合って別の色に塗り直されている物件もあります。15年前後になると、大規模修繕工事の有無によってマンションの資産価値は大きく変わります。

築20年前後

築年数が20年前後となると、大規模な修繕工事は2回、その他のメンテナンスも数回行われているはずです。マンションそのものはまだピンピンしていますが、経過年数が20年ですので、このあたりで資産価値は新築時に比べて相応に目減りするでしょう。

なお、築年数20年目以降は大規模修繕や管理状態等によって買主も物件を厳しく選別するので、資産価値は「管理の良否」や「立地条件」などで大きく差が出ます。

また、家だけではなく街の人気も重要。20年前は人気がなかった北千住や赤羽は「通勤の便がいい」と今では人気。そのため、かつてよりも資産価値が上がっている物件もあります。

築30年以降

築年数30年以降のマンションで最も大きなポイントは、1981年以降の「新耐震基準」に適合したマンションか否かで扱いがまったく違ってきます。「新耐震基準」以前に建てられたマンションは、現在の耐震基準で建築されていませんので、稀に融資がつかない場合も。

ただし、新耐震基準以前のマンションでも空室がなかなか出ない人気マンションもあります。

このように「いつまでに」という「期限」はありませんが、新耐震基準を満たしている建物なのかどうかで、資産価値に差が出るケースもあります。

マンション、いつ売るか?と考えるならば「今でしょ!」

中古マンションを高く売るなら15年前後がベスト

「いつまでにマンションを売却するべきか?」と問われれば、林修先生の決めゼリフ「今でしょ!」と真面目に答えます。

マンションの資産価値は、概ね築15年前後まではどんどん下がっていきます。建物価値と土地価値で構成されているマンションの価値は、土地の劣化がなくても建物は必ず劣化がするでしょう。建物の劣化の影響で、自動車と同様な資産価格の動きをします。

高く売りたければ時期を見極めて売却するべきです。マンションは住む人がいてこそ価値がありますが、日本の人口も減っています。住む人が少ないのであれば、売れずに余ってしまう家が増えるのも仕方のないことです。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。

HP:https://www.willgi.co.jp/

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マンション売却の査定をする前に

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マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
神林 勝利
不動産鑑定士・宅建取引士。1966年生まれ。早稲田大学社会科学部卒業。野村不動産(株)流通営業部(現・野村不動産アーバンネット株式会社)のリテール向け売買仲介営業マンから不動産鑑定士に転身。独立後約10年間法人経営者として宅建業・鑑定業を営む。法人の営業譲渡後「神林不動産鑑定士事務所」代表として執筆活動や不動産コンサルタントを行っている。