マンションの築年数と資産価値の関係を解説。いつまでに売るべき？

資産価値があるうちにマンションを売却したい！……そう考える人も多いですよね。しかし、一般的にマンションの資産価値は築年数と共にどんどん下がってしまうものです。

マンション売却を検討しているのなら、マンションの資産価値がマクロ的な動きをしていることを理解すると良いでしょう。そうすれば、後悔の少ないマンション売却になります。

この記事では、不動産鑑定士がわかりやすくマンションの築年数と資産価値の関係を解説していくので、マンション売却の際に参考にしてください。

不動産鑑定士が解説！マンションの売り時はいつ？

昭和62年から平成2年、3年前後……いわゆるバブル期に建設されたハイグレードマンションは、既に築25年超。

マンションも戸建も結局は建造物ですから、立地という要素を排除して考えれば経年減価で古くなればなるほど資産価値は落ちます。そして、多くの方が知りたいのは、マンションの資産価値の落ち方でしょう。

このような疑問が浮かぶ方も多いと思います。

マンションは鉄筋コンクリート造（RC造）か鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）で作られていることが多く、一般的には木造家屋より丈夫で長持ち。寿命が長いからこそ、価格の変動に注目する価値があります。

①：マンションの資産価値には２つの側面がある

マンションの資産価値を「売却価格」＝「いくらで売れるか？」と考える人は多いです。

ところが、マンションの「資産価値」は単純に「売却価値＝リセールバリュー」だけではなく、「資産」として運用する場合の「収益価値＝賃貸にして貸し出して入ってくる家賃収入」という2つめの側面もあります。そのため、この2つの側面は別々に考えていく必要があります。

マンションをこれから買う方は「売りやすい」観点だけでなく「貸しやすい」「借り手がある」……そんな観点からも物件を検討するべきです。

資産価値を考えながらの購入

資産価値を考えながらマンションを購入するのなら、当該マンションと同じ場所で同じ間取りの賃貸物件の相場を調べてみてください。

「〇〇駅　賃貸　３LDK　徒歩〇分」などで検索すれば、そのエリアの相場がわかります。

すると、「貸すとすればいくらで貸せるか？」と想定できます。賃料料金が比較的高いエリアなら、売るより貸すほうがより大きな利益になることも多いです。

②：立地もマンションの資産価値に影響を与える

周辺環境や立地はリノベーションできないため、マンションの価値は立地に大きく左右されます。たとえば、人気の港区では1970年代に建てられたマンションがいまだに1億円で売却されるケースもあります。

一方、地方では売る側が解体費を渡して引き取ってもらうような、マイナスの価値しかない物件も……。

都会と地方では人気物件の特徴も変わる

鉄道網が発達し自動車が無くても十分便利に生活できる東京や大阪ですが、都会ではメインの通期手段が自動車ではなく電車なので、駅から離れた駐車場付きの家よりも駐車場のない駅近物件が人気。

一方、地方では駅からの距離よりも駐車場の有無のほうが重要でしょう。

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続いては、マンションの耐用年数について説明します。一般的に分譲マンションは鉄筋コンクリート造（RC造）と鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）で作られているので、一戸建て住宅よりも耐久性が高いことのほうが多いです。

また、マンション耐用年数は「法定耐用年数」と「物理的耐用年数」の２つの側面から判断するべきと考えられています。

マンションの「法定耐用年数」

ただし、47年でマンションが壊れると言っているわけではありません。あくまで「税金計算上では47年で償却」とされているだけであり、築47年以内のマンションにはそれぞれ資産価値があると考えることもできます。

マンションの「物理的耐用年数」

「物理的耐用年数」は文字通り「マンションが物理的に何年間使用できるのか」と考えていいでしょう。

一般的にマンションは建築された年度にもよりますが、最新の耐震設計のマンションを前提とすれは、100年前後は持つはずです。ヨーロッパのドイツやイギリスなど、石造りの古い街並みが100年以上残っていることを考えれば理解できると思います。

表参道ヒルズの横にある同潤館は1927年（大正12年）に立てられた青山同潤館アパートの一部で今も現役。東京空襲でも残った歴史的にも貴重な建造物です。

しかし、日本はもともと木造建築が中心でした。今のようなマンションが盛んに建築され始めたのは、東京オリンピックが行われた昭和39年（1964年）以降からです。もし、物理的耐用年数が100年とすれば、まだ寿命は半分残っていることになりますが、先のことはわかりません。

日本は世界でも有数の地震国です。大きな地震が起きるたびにちょこちょこと「耐震基準」が更新されてきました。1978年の宮城県沖地震で耐震基準が大きく改正され、1981年（昭和56年）の「新耐震基準」を境に中古マンションの価値が大きく分かれます。

1970年代に立てられたマンションだから地震に弱いということはありません。しかし、新耐震基準より前（1981年以前）に建てられたマンションは、現在の耐震基準と比べれば耐震性が弱いとして銀行の住宅ローンが利用しにくいケースが稀にあります。この場合は、資産流動性が低くなる傾向。

耐震基準は、これまでに大きな地震が起きるたびに何度も改正されてきましたが「耐震基準に満たない」という理由で耐震補強工事を行ったマンションもあります。

マンションの耐震偽装問題

一時期「耐震偽装問題」が騒がれたことを覚えているでしょうか？

一戸建のように自分一人で決めることはできませんし、マンションに住んでいる方の経済事情も異なりますから、建て替え決議を得ることも大変です。適法に設計されれば物理的に100年は耐えられるはずのマンションが、耐震性能を偽装した設計という理由により、わずか築10数年で建て替えられました。

もちろん、築年数が古くても管理がしっかりしている現役のマンションもたくさんあるので、1981年より前のマンションだから資産価値がないというわけではありません。

しかし、マンション購入の際に資産価値を気にするのであれば、1つの目安として当該マンションの築年数が1981年より前か後かは、チェックすると良いでしょう。

築年数を重ねれば設備の老朽化！マンションの資産価値は下がる

代表的なマンションの劣化原因を列挙すると以下のとおりです。

築30年前後の中古マンションで、水道から赤い錆びた味のする水が出たこともありました。水道の配管のメンテナンスを怠っていたのが原因。

また、屋上の塗装がボロボロになったマンションは、最上階から雨漏りが発生することも多いです。こうした劣化は、マンションの建築当時からある程度予見できますから、それらの修繕工事のために各専有部分の所有者達から「大規模修繕費」を徴収し、ストックします。

マンションの大規模修繕費は値上がりする？

一概には言えませんが、築10～15年ごろにマンションの大規模修繕工事が計画され、マンションの修繕積立金が値上がりするケースもあります。

そのため、このあたりで売却するのも1つの手です。大規模修繕工事は通常、マンションの管理組合が中心となって行います。マンションの劣化する箇所を、メンテナンスが必要なタイミングで行うのが基本です。計画的な大規模の修繕工事なので、部分的に破損した箇所をその都度「修繕」するのとは、まったく違います。

大規模修繕費用の滞納者がいると工事ができない

非常に稀ですが……大規模修繕工事は、そのマンションに複数の滞納者がいると工事ができないこともあります。滞納金額が工事に影響する位に大きいケースなどです。この場合、劣化部分のメンテナンスもできないので、そのまま腐食が進んでしまいます。

築15年以上の中古マンションの資産価値を左右するのは、修繕積立金が長期修繕計画に照らして十分かどうか。ただし、古いだけで手直しされていないマンションの売却は難しいでしょう。築30年築40年でも資産価値があるマンションは、修繕積立金が長期修繕計画に照らして十分です。

時代遅れのデザインだと資産価値が下がる可能性も

2000年代は80㎡を超える新築マンションも多かったのですが、現在はそこまで広いマンションはあまりありません。

家が広いと掃除するポイントも増えるので、広い家を好まない方も多いからでしょう。今は広い家が高く売れる時代ではないのです。家の間取りにもトレンドがあります。たとえば、30年前のマンションは自然光が入らないキッチンもありました。キッチンとリビングが分かれている物件も多かったです。

今はリビングダイニングをつなげて広くし、自然光が入る明るいリビングダイニングが中心です。時代遅れのキッチンの場合、売却のためにリノベーションが必要になるかもしれません。このように、マンションが時代遅れのデザインだと資産価値を押し下げる原因になることもあります。

資産価値を考えた時に、いつまでにマンションを売却するべきかを市場目線でまとめてみました。

①：築5年以内のマンションの資産価値

ほぼ新築マンションと時代的乖離もほとんどなく、価格が新築マンションと拮抗するか、あるいは上回ってしまう物件が都内港区の一部などにあります。さすがに、新築価格を上回るのは一部ですが、立地やグレードが良ければかなり新築マンションと近い資産価値のまま売却することが可能。

しかし、自動車と同様、購入から１年の期間が値下がり幅の最大値になるマンションも珍しくありません。エリア相場に比して「新築プレミアム」分の価格も資産価値が下落するからです。

②：築10年前後のマンションの資産価値

この「10年」が中古マンション市場で最もHOTになる築年数です。ただし、新築マンションと比較した場合の割安感が求められ、資産価値も下落します。暮らし方のトレンドもそこまで大きく変わっておらず、新築と比べてそれほど遜色ない設備と間取りの中古マンションが多いでしょう。

資産価値は落ちるけれど売却はしやすい……それが築10年前後のマンションです。

③：築15年前後のマンションの資産価値

10年を過ぎると大規模修繕工事を必ず一回やっているはずです。

外壁が元通りの色ではなく、居住者と管理組合が話し合って別の色に塗り直されている物件もあるでしょう。15年前後になると、大規模修繕工事の有無によってマンションの資産価値は大きく変わります。

④：築20年前後のマンションの資産価値

築年数が20年前後となると大規模な修繕工事は2回、その他のメンテナンスも数回行われているはずです。マンションそのものはまだピンピンしていますが、経過年数が20年ですので、このあたりで資産価値は新築時に比べて相応に目減りするでしょう。

なお、築年数20年目以降は、大規模修繕や管理状態等によって買主も物件を厳しく選別するので、資産価値は「管理の良否」や「立地条件」などで大きく差が出ます。また、家だけではなく、街の人気も重要です。

⑤：築30年以降のマンションの資産価値

築年数30年以降のマンションで最も大きなポイントは、1981年以降の「新耐震基準」に適合したマンションか否かで扱いがまったく違ってきます。「新耐震基準」以前に建てられたマンションは、現在の耐震基準で建築されていませんので、稀に融資がつかない場合も。

ただし、新耐震基準以前のマンションでも空室がなかなか出ない人気マンションもあります。このように「いつまでに」という期限はありませんが、新耐震基準を満たしている建物なのかどうかで、資産価値に差が出るケースもあります。

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この記事では以下の内容を紹介しました。

中古マンションを高く売るなら15年前後がベスト

マンションの価値は、建物価値と土地価値で構成されているので、築15年前後まではどんどん下がっていきます。土地の劣化がなくても建物は必ず劣化するからです。建物の劣化の影響で、自動車と同様な資産価格の動きをすると考えてください。

高く売りたければ時期を見極めて売却するべきです。マンションは住む人がいてこそ価値がありますが、日本の人口も減っています。住む人が少ないのであれば、売れずに余ってしまう家が増えるのも仕方のないことです。

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