ここ大事!家は一生モノではありません

将来、売ることも考えて家を選ぼう

長い人生において、1つの住まいに必ずしも永住するわけではありません。ライフスーテージの変化によって、住まいにもとめるものは移り変わっていくものだからです。

特に、これからお子さんをもうけようと思っているご夫婦や、逆にお子さんがある程度大きくなられているご家族、転勤が多い職種の方なんかは、近い将来、住まいにもとめる場所や広さが変わる可能性は高いです。このように「数年後にまた住み替えが必要かもしれない」という状況だと、マンションを買わずに賃貸住宅を選ぶ方も多いかもしれませんね。

でもあらかじめ「転売」や「住みかえ」を視野に入れてマンションを購入すれば、数年後に手放したとしてもローンを完済できる可能性は高いですし、さらに購入時より高く売れるケースも考えられます。賃貸住宅は、結局は家賃を掛け捨てるようなものです。

今回紹介する3つのコツを意識すれば、所有期間が数年のマンションでも損せずに転売できるはずです。

何も考えずにマンションを買うと損をする

転売や住みかえを視野にいれるのなら、「通勤・通学に便利」「広さもちょうどいい」などの条件だけでマンションを選ぶのは危険です。「転売する」ということは一種の「投資」だと思い、「資産価値の落ちにくさ」を見極め、損をしないマンション選びをする必要があります。

一般的にマンションは、1年で2%ずつ価値を落としていくといわれています。例えば5年の所有期間を経てマンションを売却するとしたら、5年×2%で10%価値が低下するのが一般的です。購入時5,000万円だったら5年後には4,500万円に、3,000万円だったら2,700万円になるのが相場ということですね。

一方、5年後のローン残高がどれくらいかというと、35年ローン、元利均等型、金利1.4%の固定金利で算出すると、購入金額5,000万円の場合は約4,420万円、購入金額3,000万円の場合は約2,650万円にまでなっています。つまり5年後の売却でも、相場通りの価値低下率であれば、売却金額でローンはギリギリですが完済できるということです。

しかし忘れてはいけないのが、仲介手数料など不動産の購入と売却にかかる諸費用。その金額は、購入時が物件価格の6%、売却時は物件価格の4%が目安です。相場通りの価値低下率の場合、5年後の売却金額とローン残高は「とんとん」でしたよね。となると、諸費用については大部分が持ち出しになってしまうわけです。

こうならないためには資産価値が落ちにくいマンションかを最初に見極め、選ぶ必要があるんです。

そのコツは、

  1. とにかく好立地なマンションを選ぶ
  2. 新築マンションより中古マンション
  3. マンションの管理状態を確認

の3つ。1つずつ具体的に見ていきましょう。

転売できる資産価値が落ちないマンション選びのコツ

(1)とにかく好立地なマンションを選ぶ

資産価値の落ちにくさは、「立地」が一番大きく影響します。

  • 「住みたい街ランキング」にランクインするような人気の街
  • 駅から徒歩5分圏内
  • 急行停車駅

この3つを満たす立地が一番ですが、優先させるべきは駅からの距離です。「駅から○分」と表すとき、不動産業界では80mの距離を徒歩1分として計算します。つまり駅から徒歩5分圏内ということは、駅の周り400m圏内ということです。非常に限られたエリアのため、需要が高く、資産価値の低下率は最低限に抑えられます。

その他の条件としては、商業施設や医療機関、学校、役所関係などが近くにあると利便性が高いと判断でき、資産価値が保たれる傾向があります。

(2)新築マンションより中古マンション

マンションの売り時

新築か中古だったら、築年数などを考えると新築の方がよさそうな気がしますよね。確かに「資産価値の高さ」は新築の方が高いのですが、「資産価値の下がりにくさ」を見ると中古の方が有利なんです。

先ほど、「マンション価値は1年で2%ずつ低下していくのが一般的」といいましたよね。ただしこれは「中古物件」になってからいえること。新築マンションは、新築ではなくなった(誰かが住んだ)時点でまずガクンと価値が下がるものなんです。

その低下率はおよそ10%。なぜこれほどまでに価値が下がってしまうのかというと、新築物件は、分譲会社などの利益が上乗せされている価格に設定されているからです。また新築って、買い手にとっては中古にはない魅力というか「プレミア感」がありますよね。そのため一度でも誰かが住んでしまえばその「プレミア」がなくなり、一定の価値が低下すると考えられます。

5年間で10%価値が低下するのに、さらに新築から中古になったことで10%価値が下がるとなれば、転売時に損をしないことはかなり難しくなります。タワーマンションやブランドマンションなど、新築後も価値の上昇が見られるマンションもありますが、それはほんのひと握り。数年後の転売を視野に入れる場合は、基本的にはすでに「新築プレミア」がなくなった状態で購入できる中古マンションの方が断然有利です。

(3)マンションの管理状態を確認

ホームインスペクション

「マンションは管理を買え」ともいわれるくらい、マンションの管理は重要です。管理の状態次第では、同じ築年数でも劣化状況には雲泥の差がありますし、清掃状態など見た目にも差が出ます。短期間の所有だと管理状態はそこまで「住みやすさ」に影響しないでしょうが、「売りやすさ」には大きく影響する部分ですから必ず購入時に確認するようにしてください。

まず避けるべきなのは、「自主管理」のマンション。住人が自ら管理をしているマンションですね。自主管理のマンションは管理費が安いので、一見するとお得にも思えます。しかしマンション全体の築年数が底上げされていき、管理状態を気にする買い手がこれからどんどん増えることが予想される中、管理会社が入っていないマンションを選ぶのは賢明ではありません。管理会社が入っていても、マンションの管理は管理組合が主体となっておこなうべきものですが、やはり管理のプロの目が行き届いていないマンションは将来的に不安があり、資産価値にも影響すると考えられるからです。

また修繕積立金が著しく安いマンションにも、注意が必要です。こちらも毎月徴収される費用ですから安い方がいい気もしますが、そもそも修繕積立金とはマンションの大規模修繕の元手となるお金。この費用が十分に積み立ててられていないマンションは、満足のいく修繕や点検ができないことにも繋がります。

国土交通省の直近の調査によると、全国のマンションの約8%は「長期修繕計画」すら立てていないとか。また同調査によると、修繕積立金の額の平均は月額11,800円となっています。100世帯や200世帯ある大規模なマンションは1世帯あたりの負担額が少ない傾向がありますが、少ない世帯数で1万円に満たないようなマンションには注意が必要です。

マンションの管理状態は、不動産会社の担当者を通して確認することができます。

  • 管理会社が入っているか
  • 長期修繕計画があるか
  • 積立金は十分あるか

などの点は、必ず確認してもらうようにしましょう。

知っていれば価値ある物件の見極めはできる

不動産屋にも要望は伝えよう

マンションは一戸建てと違って、条件さえ見定めれば資産価値の低下は最大限避けることができる物件です。短期間所有であれば、さらにその可能性は高いです。

転売する前提でマンションを選んだり、買ったばかりのマンションをすぐ売ったりするのって、前向きになれないという方もいらっしゃると思います。でも損せず売却ができ、得する可能性をも秘めているのは短期間所有だからこそだともいえます。

「資産価値の落ちにくさ」を重視する旨は、不動産会社にも伝えるようにしてください。自己居住用の物件は投資ではありませんが、数年後の転売を視野に入れる場合はその要素も持ち合わせることになります。投資物件を得意にしている担当者であれば、転売できるマンションの見極めに尽力してくれるはずです。

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
亀梨 奈美
幼い2人の娘の子育てをするママライター。大手不動産会社退社後、フリーライターとして独立。不動産業界に携わって10年余り。自身の経験を活かし、また主婦としての目線から、不動産売買をわかりやすく解説した記事を多数執筆。