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中古マンションを購入するときの諸費用と安くする方法

不動産やマンション査定、買取

中古マンション購入にはさまざまな費用がかかります。 条件によっては高額となることもあるため、それぞれの諸費用がどのタイミングで、いくらくらい必要になるのか把握しておくことは大切なことです。 

本記事では、中古マンション購入時にかかる諸費用について、必要なタイミングと内容や必要となるおおよその額をお伝えする他、諸費用を安く抑える方法にもご紹介します。

中古マンション購入の流れと諸費用

マンション査定の打合せ

中古マンション購入時の諸費用については、それぞれ「いつ」支払う必要があるかを把握しておく必要があります。そのため、ここではまず中古マンション購入の一般的な流れをご紹介したいと思います。

中古マンション購入の一般的な流れは以下の通りです。

  1. 中古マンションを内見
  2. 気に入ったら買付申込書を提出
  3. 住宅ローン事前審査
  4. 売買契約を締結
  5. 住宅ローン本審査
  6. 決済~引き渡し 

このうち、お金がかかるのは4.の売買契約締結時と6.の決済~引き渡しだけです。 

また、決済後、引渡しを受けた後にも税金など支払う必要があります。 基本的には、この3つの段階において諸費用を支払う必要があると考えておきましょう。 

以下、それぞれの段階で具体的にどのような諸費用が必要かを見ていきましょう。

契約時に必要な費用

収入印紙

中古マンション契約時に必要な諸費用には以下のようなものがあります。

  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • (手付金)

それぞれの費用について見ていきましょう。

仲介手数料 

中古マンション購入を仲介してくれた不動産会社に支払う費用です。 

不動産購入時の仲介手数料については、「不動産売買価格×3%+6万円+消費税」を上限とすることと定められています。 

また、仲介手数料は売買が成立した時に支払う必要のある費用で、売買契約が成立しなければいくら案内を受けても仲介手数料を支払う必要はありません。 

印紙代 

中古マンションを買う時は、売買契約書に記載の価格に応じて印紙を貼って印紙税を納める必要があります。 その内の一部を抜粋すると以下の通りです。

記載金額 不動産売買契約書
500万円以下のもの 1,000円
1,000万円以下のもの 5,000円
5,000万円以下のもの 10,000円
1億円以下のもの 30,000円
記載金額のないもの 200円

例えば、3,000万円のマンションを購入するのであれば売買契約書に10,000円の印紙を貼らなければなりません。 

(手付金) 

手付金については、最終的に契約金額の一部に充当されるものなので、経費ではないのですが、契約時に手元から出ていくお金として把握しておきましょう。 

購入価格の5~10%程度支払うのが一般的ですが、交渉次第で安くしてもらうこともできます

決済時に必要な費用

登記、契約、媒介契約

次に、中古マンション決済時に必要な諸費用は以下の通りです。

  • 住宅ローン手数料と保証料
  • 火災保険料
  • 登記費用
  • 固定資産税分担金
  • 印紙代

それぞれの費用について解説します。

住宅ローン手数料と保証料

住宅ローンの融資を受ける金融機関に支払う費用です。

いずれも金融機関によって異なりますが、保証料は年収などを元にしたローンの審査結果によって異なり、場合によっては数十万円の費用を支払う必要があることもあります。 

なお、住宅金融支援機構のフラット35であればローン保証料を支払う必要はありませんが、代わりに手数料を売買金額の1~2%程度支払います(金融機関によって異なる)。 

火災保険料

購入する中古マンションには火災保険をかける必要があります。

支払う費用は、マンションの存在するエリアや広さ、構造、戸数などによって変わります。 

登記費用

中古マンション購入時には、売主から買主に所有権を移転するための登記費用が必要になります。 

また、住宅ローンを利用する場合には抵当権設定登記も必要です。中古マンション購入時の登記は原則として司法書士を利用する必要があり、登録免許税の他、司法書士報酬も支払う必要があります。

登録免許税は物件の固定資産税評価額に応じて決まり、誰に登記を依頼しても同額ですが、司法書士報酬はどの司法書士に依頼するかによって費用が変わります。

固定資産税分担金

固定資産税は「1月1日時点の所有者」に対して課されます。 

つまり、売主に対して課されることになりますが、中古マンション売買では売主と買主で日割り計算するのが一般的です。 この固定資産税の日割り計算分のことを固定資産税分担金と呼びます。 

印紙代

中古マンション購入時に住宅ローンを利用する場合、金融機関との間で締結する金銭消費貸借契約書に印紙を貼り付けて印紙税を納める必要があります。 

金銭消費貸借契約書に貼り付けする印紙税は、不動産売買契約書のものと同様、記載価格によって納税額が変わりますが、その金額は以異なり、その一部を抜粋すると以下の通りです。 

記載金額 金銭消費貸借契約書
500万円以下のもの 2,000円
1,000万円以下のもの 10,000円
5,000万円以下のもの 20,000円
1億円以下のもの 60,000円
記載金額のないもの 200円

引渡し後に必要な費用

最後に、中古マンション引渡し後の費用としては不動産取得税を支払う必要があります。 

不動産取得税はマンション(土地・建物)の固定資産税評価額の3%と高く、例えば固定資産税評価額が2,000万円の物件であれば60万円納めなければならない計算となります。 

ただし、居住用住宅によっては軽減措置の適用を受けることができます。 

とくに建物部分については築年数に応じて受けられる軽減額が異なるため、事前に確認しておくようにしましょう。 なお、この軽減については、納付書が送られてきてから自分で手続きする必要があります。

中古マンション購入時の諸費用を安く抑えるには

マンションの資産価値

中古マンション購入時の諸費用についてお伝えしましたが、これら諸費用を節約するにはどうすればよいのでしょうか。

仲介手数料を安くする

 仲介手数料は「売買価格×3%+6万円+消費税」が上限となっています。 

売買価格が4000万円であれば、4000万円×3%+6万円+消費税(8%)=136.08万円と、結構な負担額となることが分かります。

とはいえ、上記はあくまでも上限額です。 不動産会社によっては、他社と差別化するために仲介手数料無料や半額など安く設定している場合もあるので、探してみるとよいでしょう。 

住宅ローン手数料と保証料を安くする 

住宅ローン手数料と保証料は利用する金融機関によって異なります。とくに保証料は住宅ローンの審査結果によって金額が変わります。 

金融機関によっては、プロパー融資といって保証協会をはさまずに直接銀行から融資を受けられることもあり、この場合にはローン保証料を支払う必要がありません。信用保証協会の融資は、どの金融機関から審査を受けても、最終的には保証協会の審査が入るため大きくは変わりませんが、プロパー融資は金融機関によってローンの審査基準が異なるため、複数の金融機関で審査を試してみるのもよいでしょう。 

火災保険料を安くする

火災保険料は、マンションの存在するエリアや構造、築年数などによって保険料が異なります。しかし、同じマンションであっても、「10年一括払い」とするなど長期間分をまとめて支払うことで保険料を割安にすることができます。 

とはいえ、一括払いにすると最初に支払う負担額は大きくなってしまう点に注意が必要です。

 まとめ

中古マンション購入に必要な諸費用についてお伝えしました。 契約時、決済時、引渡し後それぞれに必要な費用について、しっかりポイントを把握しておくことが大切です。 

また、不動産会社や金融機関、火災保険のプランの選び方などによって諸費用を安く抑えられることもあるため、比較検討しながら進めていくことをおすすめします。


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