「マンションは管理を買え」とよく言われるように、マンションの資産価値を保ち、適正な維持管理する上で管理費は必要不可欠。この記事は、中古マンションの購入を考えている人に向け、修繕積立金に焦点を当てたものです。

修繕積立金はマンションの必要経費 

マンションを購入しようとすると、マンション価格以外にも管理費・修繕積立金が気になるものです。

管理費は、日常的な管理や設備の維持管理にかかる費用。一方、修繕積立金は将来的に発生する大規模な修繕の準備のために積み立てしておく費用です。

「マンションは管理を買え」とよく言われるように、マンションの資産価値を保ち、適正な維持管理する上で管理費は必要不可欠。単純に安ければ良いというものではありません。

これらの費用は、マンションを所有している以上、継続的に発生する費用です。毎月の支払いとなるので予算決めの際にも考慮しなければなりません。そのためには、購入前からマンション管理の必要性と修繕積立金の適正な価格をしっかりと理解しておくべきです。この記事で、修繕積立金に焦点を当ててみていきましょう。

修繕積立金とは?

まず修繕積立金を一言で言うと、マンションのメンテナンス費用です。

どんなメンテナンス項目があるかというと

  • 耐震改修工事
  • 屋上防水
  • 外壁補修
  • エレベーターの修繕
  • 駐輪場、機械式駐車場の修繕
  • 共用部分給排水管の改修工事
  • 宅配ボックス、郵便ポストの交換  

など、上記のような項目が建物のメンテナンス項目に該当し、これら工事を実施する際に使われる資金が修繕積立金です。

さまざまな修繕工事の中でも最も重要かつ費用負担が大きくなる項目が建物の修繕工事。鉄筋コンクリート造と言えども定期的なメンテナンスは必要不可欠です。おろそかにしてしまうと建物寿命や将来的な資産価値に大きなマイナスを与えてしまいます。

修繕積立金の管理修繕工事のスケジュールは、管理会社が作成していることが多く、これを長期修繕計画と呼んでいます。

管理組合は長期修繕計画の内容に基づき、各住戸の修繕積立金を決めます。不足が発生したり将来的に不足が予想される場合は、積立金の改定や一時金を徴収することで、修繕工事の準備をしていきます。

修繕積立金の管理は?

さて、気になるのはお金の管理です。全部委託方式もしくは一部委託方式といった、建物管理をマンション管理会社に委託している場合は、管理会社がお金を管理します。一方、自主管理方式で管理している場合は、区分所有者で形成する管理組合でお金の管理を行うのが一般的。

市場に流通している大多数のマンションは、全部委託もしくは一部委託なので、前者であることが圧倒的に多いでしょう。

銀行口座もマンション管理組合名義の口座を作成しますので、お金の取扱いについては基本的に心配する必要はありません。

なぜ?中古マンションの修繕積立金が高い理由

では次に、新築マンションと中古マンションの修繕積立金を比べてみましょう。

修繕積立金は中古マンションのほうが高い

同規模、同仕様のマンションを比較する場合、修繕積立金は基本的に中古マンションの方が高くなります。理由は単純で、マンション新築時に作成している長期修繕計画が段階増額積立方式にて作成されているからです。

修繕積立金の徴収方法は大きく2種類あり、段階増額積立方式と均等積立方式。段階増額積立方式とは、5年後、10年後、一定期間ごとに修繕積立金が増額される方式です。一方、均等積立方式は築後35年間で必要となるであろう修繕費用総額を戸当たりで割り35年間均等に積み立てていく方式。

分かりやすさで言えば均等積立方式ですが、新築マンションは、毎月の支払いを安く見せたいため当初は低い設定の段階増額積立方式にて長期修繕計画が作成されていることが多いです。そのため、築年数の経過に伴い、自然と修繕積立金が高くなっていきます。

新築マンション購入時には、将来的にいくらまで値上げする可能性があるのか長期修繕計画を確認しておくことも一つのポイントです。

突発的に修繕積立金が上がることは無い

ただし、「翌月から修繕積立金を倍にします」というに、突発的に修繕積立金が上がることは無いので、安心してください。長期修繕計画で定められているとはいえ、修繕積立金の値上げをするためには管理組合での決議が必要です。

値上げの必要性や値上げ金額、値上げ時期など、組合員同士で話しいを行い、その上で組合員の半数以上の同意を得なければ値上げを行ういことは出来ないルールになっています。管理会社や一部区分所有者の独断で値上げをするのは不可能なので、この点を心配する必要はありません。

マンションの選び方:その共用施設は本当に利用する?

一言でマンションと言っても、タワーマンションや大規模マンション、小規模マンションなど、様々なマンションが流通しており、それぞれで共用部分の施設が大きく異なります。近年のトレンドは、充実した共用施設を求めているマンションが増加傾向のようです。

  • スカイラウンジ
  • ライブラリースペース
  • ゲストルーム
  • AVルーム
  • パーティールーム
  • キッズルーム
  • 室内プール  

上記はほんの一例ですが、各マンションにさまざまな共用施設が備え付けられています。共用施設はマンションの豪華さを演出する要素ですが……本当に必要な施設はどれほどあるでしょうか?そこを考えてください。

共用施設の修繕は、基本的に修繕積立金で行います。修繕積立金は、利用の有無や頻度は考慮されません。区分所有者全員に等しい割合で費用負担することが求められます。当然、全ての共用施設は経年劣化していき、修繕積立金の値上げの必要もでてくるでしょう。

修繕積立金の値上げが毎月の支払いを圧迫する可能性もあります。だから、あなたにとって必要な施設か否か、マンション購入前に考えておく必要があるでしょう。

たとえば、車を所有していなく将来的にも使うことはないのなら、駐車場台数の少ないマンションでも良いです。また、1階の部屋を検討しているのなら、エレベータ無しの物件を探してみるのも1つの手。設備によって修繕積立金の負担は変わりますので、購入しようとしているマンションの設備に注目して、購入を検討してみましょう。

中古マンション購入時には修繕状況を必ず確認する

建物の修繕状況は、中古マンションを購入する際、重要な確認事項です。近年、マンションの老朽化や耐震性が話題となることがありますが、適切な建物管理を実施していれば築40年のマンションであっても安心して住むことが出来ます

耐震補強工事や定期的な大規模修繕工事の実施などの適切な建物管理を行えば、耐用年数を引き延ばすことも可能です。つまり、修繕状況はマンションの資産価値にも大きな影響を与えます。

仮に、築後40年の中古マンションが隣り合わせで販売されていたとします。一方は、耐震補強工事、大規模修繕工事済みで見た目もキレイな中古マンション。もう一方は、汚れやひび割れなどが目立ち、適切な修繕工事が行われていません。聞くまでもありませんがこの2つを比べた場合、どちらの方が多くの需要を集めることができるでしょうか?

このように修繕状況はマンション自体の資産価値にも大きな影響を与えることになるので、資産の目減りを防ぐという観点から考えても、建物の修繕状況は重要です。

修繕状況の確認方法

建物の修繕状況は重要事項調査報告書と言う書類で確認することができます。細かな工事は記載されていませんが、大規模修繕工事や耐震補強工事などの大きな工事は記載されており、不動産仲介会社もしくは売主に依頼をすれば書類にて確認することが可能です。

購入を検討している中古マンションがある場合は必ず事前に確認するようにしましょう。さらに、この重要事項調査報告書には、積立金の滞納金額や管理組合の借入金額など、の詳細な情報も記載されています。

マンションによっては大規模修繕費用を金融機関から融資を受けて実施しているケースもあります。このようなケースでは、資金を返済のために特別修繕積立金や一時修繕積立金などの名称で毎月徴収している場合もあり、ランニングコストの負担が重たくなりがちです。これらのランニングコストは修繕積立金とは別なので注意が必要ですね。

融資を受けて修繕工事を実施している場合は、毎月の支払金額、期間、残高も調査報告書で必ず確認しておきましょう。

修繕積立金に相場はあるの?

最後に修繕積立金の具体的な金額について確認してみましょう。修繕積立金は、建物の規模や専有面積、共用施設の有無などで金額が大きく異なります。変動要因が多岐に渡るため、具体的な金額を相場という観点で算出することは困難です。

「どうしても適正金額が気になる」という方は、過去の修繕履歴と積みあがっている修繕積立金額を確認すると良いでしょう。

  • 「十分な修繕工事を実施出来ているのか?」
  • 「必要以上の金額が積みあがっていないか?」

中古マンションは過去の修繕状況などを書面にて確認できるので、新築マンションよりも建物の修繕状況を正確に把握することが可能です。これは、新築マンションにはない中古マンションの大きなメリットであると言えます。

また、前所有者から積み上げている修繕積立金を引き継ぐことも出来ますから、中古マンションは修繕積立金について多くのメリットがあると言えるでしょう。参考までに……国土交通省の調査結果では、平成30年度時点での戸当たりの修繕積立金額の平均は11243円です。

まとめ:修繕積立金の金額だけに捉われすぎない

修繕積立金は中古マンションを検討する上で必ず確認しなければいけない項目です。ただ、目先の修繕積立金の額だけにとらわれるのではなく、購入後、積極的に管理組合運営へ関わっていくことも重要かと思います。全てのマンションが潤沢な資金で管理運営を行っているわけではなく、修繕の優先順位を決めたり、期限の近い工事を纏めて行ったりと工夫により将来的に必要な修繕費を抑えることも可能です。マンションはあなたの大切な資産にもなる物ですから慎重に確認するようにしてください。

記事監修者 玉井 伸樹
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て(株)ウィルゲイツ・インベストントの創業メンバー。不動産、建築と広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格:宅地建物取引士、1級建築士。HP:http://www.willgi.co.jp/


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