住宅ローンが二重にならないために！今の家をすぐ売却するコツ

村井一則

2017年11月15日

住宅ローンを二重に背負うのはリスクがあまりにも高い。二重ローンを回避するには、家を「早期に売却できるよう」戦略を立てることです。早期に家を売却するには、買い手側にとって「買いやすい」「ココに住みたい」と思ってももらえるような準備が必要になります。

今回は、家を早期売却するためのコツを中心に、住宅ローンが二重にしないための心がまえをお伝えしたいと思います。

二重ローンとは「住宅ローン」と「セカンドローン」の2本立て！？

住宅において二重ローンとは、低金利が適用される住宅ローンと適用金利の3～4倍が目安とされるセカンドローンに分かれています。

基本的に、金融機関では一世帯当たり1つの住宅ローンという考えに基づいており、2つ目のローンは、ローン債務者の別宅を所有するためのローンということもあり、金利が高く設定されています。

無用な金利を避けるためには、家の売却は速やかに行うことが最善の策といえるのです。

売却を決断されたら「内覧者の都合に合わせて」の対応が基本です。通常、内覧の希望者が現れると売却の仲介担当者から連絡をいただくことになりますが、あなた自身の都合に合わせて内覧時間を設定してしまったのでは、買い手側の気持ちを削ぐことになります。

売主の都合によって決めるようなケースは少なくありませんが、すぐに売却を考えている場合はフットワークの良し悪しが早期売却には重要です。「物件選びの面接」は始めの対応から始まっているのです。

売却専門の業者の中には、販売イベントやキャンペーンなどで販促活動に力を入れている会社もあります。面倒くさいかもしれませんが、業者から販売についての提案があれば、売主側も協力に応じることで早期売却につながるといえるでしょう。

内覧の場合、「空き家の状態」と「住んでいる状態」のどちらかになりますが、家計の支出を抑えるためには、売主が住みながらの売却を目指す人は少なくありません。

常時、内覧者を受け入可能な「空き家状態」が売却には有利と考えがちですが、きれいに整理整頓され、モデルハウスのような演出をすることで「住みやすい家」であることをアピールすることできるメリットもあります。

特に暖房が必要となる冬期は、お部屋の温かみを感じながらの内覧となることから、売却が高い傾向にあると聞きます。新築物件は空室の方がいいですが、築年数を経過した家の場合は「温かみのある家」を演出することが早期売却のコツといえます。

買いやすい物件の要素として、売却価格の折り合い。すぐに売却するには、購入者がその物件が買いやすいと思えるか否かにかかっています。そのためには、見た目の印象や交渉条件を有利にしていくことがポイントになります。

一般的に売りやすくする手法としてリフォーム工事が考えられますが・・・最近の住宅事情では、住宅ローンの多様化によって「リノベーション」「リフォーム」を前提に中古物件を購入者が増加しておりますので、必ずしもリフォーム工事が必要とはいいきれないようです。

人気エリアにある古民家では改修して再利用するのがトレンドになるぐらい。

ただ、築浅 (3年～5年) の自宅であれば、汚れや痛みが目立つ個所は修復して売却を目指すことがのぞましいかもしれません。リフォーム要した費用は、査定価格に反映できますのでリスクはそれほど高くないと考えてもよいでしよう。

リフォーム工事+価格が、周辺の相場よりも割安であれば、可能なり資金を使うというのも一つの選択肢になります。

一般的に「リフォーム」というのは、老朽化してしまった自宅やマンションを新築の状態に戻す工事をいいます。台所の水回りを改修する小さな工事でのリフォームにあたります。

一方、「リノベーション」は、建物全体を大掛かりに工事します。状来の建物に最新性能を取り入れ、建物の価値を高めてしまうことを目的にしています。

かんたんにいいますと、リフォームは原状回復が目的の工事で、リノベーション生まれ変わりを目指す工事といった具合です。最近の不動産会社では、古い物件を買い取り、デザイン性の高いリノベーションした物件を新築価格よりお得な価格で販売する傾向も多いようです。

一般の人は、住宅ローンの返済と仮に住むところの家賃や、そこへの引越にかかる移転費用等を考慮するとリノベーション物件として売却は難しいのが現状ですので、買手の方に「リノベーションのための物件です」とPRしたほうが、早期売却につながる可能性があります。

売却について説明していきましたが、住宅ローン以外にも売却に伴う費用を理解していないと、売却したあとのローン返済計画に障害を期す可能性があります。

同一の銀行で住宅ローンが利用できるのは基本1つです。売却のスケジュールに狂いが生じると資金繰りでショートする可能性が高くなります。売却計画をしっかり考えて、他から借入にならないよう注意しましょう。