相続した親の家を売却するポイントは?
マイホームの売却とは何が違う?
何をどうすればいい?
失敗しないようにするにはまず予備知識が必要だと思います。この記事で説明する3つのポイントと、そして税金についても押さえておきましょう。

相続した親の家を売却したい

相続と実家の売却は悩みの種

親の家の相続と売却に頭を悩ませる人も少なくありません。一般の人にとって相続も不動産の売却も滅多に経験することではないからです。特に相続が絡むため、マイホームの売却経験のある人でも親の家の売却では不安を感じることも多いでしょう。

そんな不慣れな事柄でも、この3つのポイントを知っておけば困ることは少ないはずです。
また、控除特例を受けられる可能性もあるため、税金に関しても簡単に説明してあるので参考にして下さい。

相続した親の家を売却する場合の3つの注意ポイント

ポイント1『売却するためには相続登記が必要』

マンションの買い替えに失敗
相続した親の家を売却する場合、亡くなった親の名義のままでは売買ができません。亡くなった人が法律行為(売買契約)をしたことになってしまうからです。また、登記のない不動産を売買することは可能ですが、それを購入する買主は極めて少ないです。一般人では皆無と考えて構わないでしょう。

このため、売却する場合には相続登記は絶対的に必要だと考えましょう。

相続登記は契約前には済ませておき、諸事情で遅くなるとしても、引き渡しをする時までには相続登記を済ませておかなければなりません。少なくとも、確実に相続登記ができるように下準備は必要でしょう。

相続登記申請後に書類などの追加や差し替えの請求があり、資料を揃えるのに時間がかかったために登記が上がるのが引き渡しに間に合わないという事態は避けたいです。万が一、相続登記ができないとなれば、所有権の移転登記ができないことで買主から契約解除と違約金や損害賠償の請求をされてしまいます。

事前に相続登記ができるかどうか確認が必要ですし、できれば前もって相続登記を済ませておくことが望ましいです。
相続登記の相談は司法書士などの他にも、各地の法務局の登記無料相談でも可能です。法務局の登記相談の場合、相談員のすぐ後ろに登記官がいることもあり、相談員を介してその場で登記官の見解を知ることもできます。

なお、親の家を相続登記するためには、遺産分割協議書などの添付書類が必要です。
遺産分割協議書は法定相続人全員で作成するので、遠隔地に住む人や人数の多い場合には、日数がかかることもあります。

全員分の実印の押印や印鑑証明書なども必要です。こういった協議や書面の取り揃えなどは親族間の感情の対立や遺産争いのある場合にはスムーズに行きません。早めに行動した方が良いでしょう。

ポイント2『登記名義の早期確認は大切』

木造の家屋
多くの場合、親の家の名義は親の名前になっているはずです。
しかし、相続した親の家が先祖代々の古い家という場合には特に注意が必要です。登記自体が全くされていないケースや、親や祖父母が相続した当時に相続登記を行っていないケースがあります。

これは登記が義務ではなかったことや、登記費用を節約するためです。すでに亡くなって数十年以上経過している曾祖父母や大伯父などの名義のままというケースもあります。名前を見ただけでは誰だか分からないということもあります。

これは一見笑い話のようですが、相続登記の場合はぞっとするような話です。というのも、前述した登記必要書類である遺産分割協議書は『相続人全員』で作成します。当時の法定相続人が死亡している場合には、さらにその相続人たちを探しだし、連絡を取り、遺産分割協議をしてもらいます。

当時は兄弟も多かったため、二代、三代とさかのぼるだけで数十人という人数になることもあります。
遠縁となれば親戚づきあいも希薄になり、今さら遺産分割協議書と言われても敬遠されてしまうこともあるでしょう。

そういった遠縁の数十人との折衝に日数がかかり過ぎれば、売却する際に利用できる控除(後述)の適用期限を超えてしまう場合もないとは言えません。このような場合には司法書士など専門家に依頼した方が確実です。新しい家やマンションの場合でも相続登記をしていないという可能性もあります。
いずれにしても登記簿の名義の確認は早めに行った方が無難と言えます。

ポイント3『親の家の現況確認は重要』

相続した親の家が一戸建という場合には現況の確認は絶対条件です。特に境界確認は重要です。塀などがないために隣地との境界がはっきりしていない場合、隣人が越境してきていても分からないのです。
塀があったとしても、その塀が越境しているというケースもあります。

相手方も代替わりをしている場合には、越境状態にもかかわらずそこが正常な状態だと思い込んでいることもあります。実測図を持参して誠意を持って説明しても、境界確認の承諾を得られません。
さらに、レアケースではありますが、隣家が空き家になったことをいいことに、勝手に物置や塀を越境して設置してしまう問題住人もいます。

このような境界紛争に巻き込まれてしまうと、親の家を売るに売れない状況に陥ります。うやむやにならないうちに現況確認と境界確認を行っておくことをお勧めします。

ちなみに、マンションの場合は境界確認を重要視しなくても構いません。マンションの場合は境界紛争になるのは珍しいことですし、紛争があったとしても敷地は区分所有者全体の共有なので管理組合や管理会社が折衝してくれます。それでも現況確認として現地の確認をしておくことは重要です。

一戸建かマンションに関わらず、屋内の家財や設備に関しては確認と、必要に応じて家財の撤去や設備の点検修理をしておくと良いでしょう。買主へ引き渡しの条件にもなる場合があります。

親の家が遠隔地ではなかなか見回りにも行けないので、空室期間中の管理に関しても地元の不動産業者や便利屋などに依頼できるようにしておくのも良いです。

税金対策も忘れずに

親の家を売却して売却益が生じた場合、譲渡所得税や住民税が課税されます。売却益の計算では、売却資産の取得費が経費として計上できます。親が親の家を取得した当時の費用も取得費として計上できますし、相続人本人が納税した相続税のうち一定額を取得費へ加算できるという特例があります。

相続開始から3年以内の譲渡や空き家であることなど一定の要件を満たしている場合には、譲渡所得額から最大3,000万円の控除を受けることも可能です。

また、所有期間が5年以下の場合には短期譲渡として税金が高くなる場合があります。(5年以下=実際の所有年数ではなく1月1日を基準としているので注意)

3,000万円控除が受けられない場合には、5年超の長期譲渡となるように売却時期を調整するのも有効な方法です。これらの情報は国税庁HPや最寄りの税務署で確認できます。特例の要件や各種税制などは一般人には難しいため、理解できるまで何度でも相談すると良いでしょう。

親の家を売却するために必要なこと

「相続」「登記」「現況」そして「税金」

相続した親の家の売却では、単に買い手を見つければ良いというわけではありません。「相続」「登記」「現況」という3点が重要なポイントとなります。さらに「税金」についても金額が大きいので無視できない要素です。

それぞれ一般人にはなかなか難しい内容も含まれています。
税理士や司法書士など専門家に相談や依頼をすることも検討すると良いでしょう。

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
鈴木 志安
宅建取引士。不動産会社取締役。業歴20年余。他社の業務支援や助言、一般人の賃貸・売買・相続等の不動産相談を引き受ける。法務や税務の知識に加え、人の気持ちも踏まえたアドバイスには定評がある。ライターとしては主に不動産関連のコラム等を執筆。